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发表于 2021-8-26 14:12:39
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弑母案宣判 【独家】挥别融创 中天金融为“贵阳迪拜”寻觅接盘侠 昨天 和讯名家 语音播报预计15分钟 大咖点评：中证500即将出高点 上证指数能否独善其身?>> 查看实时行情>> 【独家】挥别融创 中天金融为“贵阳迪拜”寻觅接盘侠 这是路数的第二十九篇原创文章 是的，中天金融(000540,股吧)（000540.SZ，又名中天城投）找到一家浙系房企，来谈它的地产资产出售。 双方谈判数月有余，最近一个月更有密集交流。 不过，作为卖家的中天金融颇为强势： 出售的资产包中，贵阳的中天·未来方舟项目报价超过50亿元；不仅如此，交易一旦达成，买家需要立即支付巨额定金。这在收并购案例中不常见。 路数了解到，双方高层正在就最后的关键条款探讨，收购与否很快会有答案。 一旦达成，靠中天金融的成全，这家浙系房企将拿下成立以来最大单的一笔收购。买下的也是“不可承受之重”。 1 贵阳迪拜 中天金融资产包里的项目集中在贵阳。 贵阳在房地产市场赫赫有名是因一个个超级大盘。 它们以恢弘的气势，拓展了城市边界，改变着区域面貌，影响楼市走向，更成就了罗玉平和他的中天系。 贵阳有一半的房子由他开发。所以，这位祖籍四川合江，在贵州土生土长的男人，又有“罗半城”的称号。中天城投也是贵州本土唯一一家房地产上市公司。 贵阳的中天·未来方舟是“罗半城”地产王国里尤为闪闪发光的一个。有多闪闪发光？确切地说， 对标迪拜。 这是在贵阳近郊一个梦幻般的超级造城计划：总占地15000亩，建筑体量约1300万方，规划居住人口达17万，有540米的贵州第一高楼、百万级商业、主题公园等等。相当恢弘。 从2006年介入地块一级开发起算，中天系在这个项目至少花了15年时间，投入400多亿元。 但距离完工，中天·未来方舟还需要投入至少几百亿。且目前项目河东的地块还处在一级开发状态。 再简单想想，未来等着的还是个大工程。 这样的大工程在过往靠“一二级捆绑联动”、“生地熟挂”等政策绿灯放行。拿地成本可能没有更低只有最低。 不过，即便不考虑政策变化、人口、销售去化、竞争等变量，开发商承担着市政基础设施建设和城市升级改造的职责，本就对资金和运营能力是极高的考验。 过往十几年里，作为城镇化先锋的开发商在贵阳志不在造楼，而是造城、造镇。到了眼下，当各地更倾向于豆腐块式土地出让时，贵阳更多还留有大盘模式的发展印记。 市场也没有停止疑问的发酵： 大盘模式在此地能持续多久？ 2 去地产化的卖卖卖 这不是罗玉平第一次要出售中天系的地产业务。 最早追溯到2018年，为了凑钱收购华夏人寿21-25%的股权，中天金融差点就要跟地产彻底说拜拜：以“置出地产”的名义，它将旗下房地产业务打包作价246亿元，出售给金世旗产投。 卖盘计划最终落空。2018年底，房地产业务又回归上市公司体系内。随后，原合作伙伴碧桂园（2007.HK）、浙商产融相继退出金世旗产投。 后来，中天金融的个别地产项目还是在兜兜转转间易了主。 比如，贵州文化广场河滨地块，最后落到信达资管手上。有消息称，信达资管更多是协助项目公司债权人对项目进行监管。 卖归卖，不得不说罗玉平确实是个对局势嗅觉敏锐的商人。 且看： 当十几年前，地产业像是站在风口上飞着的猪那会，罗玉平把握住了贵阳城镇化发展机遇。 当会飞的猪被打回原形开始回到地上跑时，罗玉平迅速切换到新赛道。 2014年，借着彼时贵州正在如火如荼开展“引金入黔”行动，中天系的发展天平向金融业倾斜。2017年，当时的中天城投干脆更名为“中天金融”。 截至到今年3月，躺在中天金融年报上的土地储备总建筑面积还有约1600万平，共计9个项目地块。大头还是中天·未来方舟。 当然，不去细盘背后的债务，这些土地储备中的多数也可以是肥肉，毕竟靠贵阳大盘模式下获取的土地，成本价低，毛利率高。 把中天金融地产开发业务过往三年的毛利率拎出来看，分别是36%、39.8%和44.8%。足够令同行羡慕。 只不过，这些土地储备中已经办理土地证的，面积不到1/4。 此外，不管是在建还是拟建项目，共性在于配备了宏伟的造城计划。换句话说，需要的投资额数目不小。 3 以小博大 也许是财富累积到一定程度后，野心不可避免会膨胀。 跟罗玉平同一时期发家的肖春红有痛的教训。肖春红的宏立城建造了轰动中国的第一神盘“贵阳花果园”，但没能在国外造出第一神盘——印度尼西亚的加达新城。 也许是轻车熟路后，容易对以小博大有路径依赖。 踩着钢丝绳发展的罗玉平曾一次又一次成功过： 比如，2006年以1.9亿元收购总资产12.7亿元的世纪中天。再比如，2015年起斥资20亿元左右买下总资产超过300亿的中融人寿，等等。 但他最大的一次押注，还没成功。2017年，年销售额不到200亿元的中天系，要以310亿元收购明天系千亿体量的华夏人寿。 这让罗玉平在资本市场名声大噪之际，也让他进退两难并见识着政策的“刀口”： 因为直至今日，中天系能否参与华夏人寿市场化重组，要等，且打个问号。若不等，之前付的70亿定金可能就打了水漂。 更为无奈的一点在于，转型金融发展这几年的买买买后，中天系的造血能力已经承压。 中天金融的房地产业务这几年发展减缓：销售面积、销售金额、竣工面积、回款等都呈现下降趋势。 在大本营贵阳，市场占有率同样出现下滑。不说别的，那个承载着中天系造城集大成的贵阳迪拜项目，开发进度已经晚于预期。 而罗玉平和他的中天系接下来也未必等得起。 因为时间容易让资产成为债务，让利润变成亏损，让优势变成劣势，让曾经恢弘的梦想变泡影。 4 下一个“罗玉平”？ 现在在谈的这家浙系房企老板身上，又何尝没有“罗玉平”的影子： 都是在上个世纪90年代的城市化浪潮中呼啸而起，算得上强人。但也正因为成长于那个激情年代，不可避免的有着不可遏制的投资和扩张冲动。 事实上，任何一家高速运转的企业都潜藏多方面财务困难：可能是不能及时回款，可能是一笔巨额开支……哪怕只是短暂的流动性失衡，在短时间内筹措现金也很不容易。 习惯在高速公路上开快车后，需要慢下来检查，发动机性能是否良好，安全气囊、车胎、方向盘等零件是否有隐患。速度、安全及高效三者之间，必须有一次次的权衡和抉择。 谈基本面，这家浙系房企绝对不是解中天系之困的最佳人选。 其一，虽然发家地浙江公开市场，拿地没有太高利润可言，中天金融资产包里的地单从成本价上闻着香。但，毕竟此前没有参与过贵阳的大盘模式开发。新手上路，不小心就是车祸现场。 其二，以住宅开发为主，根本谈不上擅长运营成片的商业。 其三，在收并购上仅靠小打小闹吃过甜头。但像中天金融这样的大单，不曾下过。 无数房企经历过从神话到噩梦的轮回。血的教训有富力地产（02777.HK），万达那77家酒店，就算是打6折买的又能怎么样？不能发挥出最大化效益的买入，是累赘和包袱。 机会主义的态度，要不得。闭着眼睛收并购时代，已成过去式。过往以小博大的路径依赖，不适合了。 也许打败自己的，不一定是时代。 或许如何竭力遏制内心非理性冲动，以一种不急不躁的心态持续成长，才是最后的赢家。 end |
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