提要
  10月30日广州将有6宗商住商服用地出让，而番禺汉溪村BA0904007地块为年内出让的第一宗交通枢纽上盖地块。
  一方面地块通勤、区位条件极佳，另一方面其开发条件众多、拿地成本高；
  预计仅有少部分运营能力较强的房企能参与竞拍，对于这一地块的分析，接下来且看广州中原研究部踩地报告。
  地块基本信息
  该地块位于番禺华南板块，紧邻汉溪大道，地铁汉溪长隆站上盖。容积率为≤5.0，其总占地面积约7.1万㎡，总建筑面积为约29万㎡。
  地块涵盖了商业商务、娱乐康体和居住属性，其中住宅面积比例不得超过总建筑面积的50%。
  而商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%且需全部自持，剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。
  钟村街汉溪村BA0904007地块情况（局部）
  地块采取“最高限地价+竞自持+摇号”的出让方式，最高限价约为76.6亿元（最高限价楼面价为26400元/㎡）。
  广州中原研究发展部认为，该地块竞拍门槛高、建设规划严格等要求，表明了官方对打造、发展长隆-万博商圈的决心，同时希望通过吸引优质房企落子以盘活片区商业、商服等各方面发展。
  内部及四至情况
  根据广州中原研究发展部实地调研发现，该地块大部分区域尚未平整，但地势较为平坦，目前仍然存在草地以及待拆迁的建筑物。
  地块的南侧以草地为主；北侧则是地铁站停车场；而东北侧则为待拆迁的商铺，大部分的商铺已经处于停业状态；
  此外，地块本身将作为地铁3、7号线以及未来佛莞城际线的换乘点所产生的人流量，对于无论商业还是住宅部分均为重要的优势条件。
  按照规划文件阐述，未来地块商业部分设计在北侧，住宅部分布局在南侧，而从目前情况来看，南侧周边存在高压线布局，日后或将对住宅的景观因素造成一定影响。
  从周边情况来看，地块东侧为奥园城市天地；西侧则为交通主要干道新光快速路，自驾车可快速通达海珠、天河等中心区；
  北侧为长隆欢乐世界以及交通干道汉溪大道，临近大型旅游景区或将有利于为地块商业部分带来大量客源。
  更值得关注的是，地块东侧距离万博仅2公里，地铁1站距离，未来可承接万博商业办公、居住需求辐射；
  但需要指出的是地块东南侧3公里处为火烧岗垃圾填埋场，存在一定空气污染问题；
  此外，地块北、西、南侧均为重要交通主干道，大货车、大客车经过产生扬尘、噪音等问题亦值得留意。
  周边配套情况
  承接上文所述，地块交通配套极具优势，目前已有3、7号线来往周边各区。
  从“大湾区”的格局来看，未来佛莞城际线将与穗莞深、莞惠城际轨道交通相衔接，日后将会成为佛山、广州、东莞、深圳等重要城市的通勤枢纽；
  此外，目前周边已有多个公交站来往市场，地块本身还将设计有公交总站。
  商业方面地块本身将建设不低于总计容建面的50%，未来将充分满足业主生活要求；
  此外目前周边1公里范围内有奥园城市天地大型商业综合体，2公里范围内则为万博商圈，生活便利度高，此外地块周边有里仁洞小学、锦绣香江小学等教育配套。
  整体市场价值分析
  交通枢纽串联区内/全市重要规划区
  从目前番禺区重点规划布局来看，地块位于万博商务区与广州南站商务区之间，并且通过地铁7号线接驳4号线与思科智慧城串联，地块与区内三大规划区域可实现“无缝连接”。
  广州研究发展部认为，随着万博商务区的落成、思科智慧城与广州南站商务区的建设投入，地块项目将成为思科、万博与广州南站三大规划区域的上班族的置业优先选择对象。
  从广州市整体布局来看，地块可通过地铁3号线串联客村、天河珠江新城、体育西、北至白云机场，其地铁线辐射范围可覆盖未来琶洲、金融城、第二CBD等重点规划；
  广州中原研究发展部认为，由于地铁通勤便利，上述重点规划区的员工同样可被纳入为地块住宅部分的潜在客户群；
  此外，由于中心区可选择的一手项目供应减少以及选择空间收窄，未来住宅产品甚至有望吸引原本只属意于中心区置业、经济实力较强、置业要求较高的买家入手。
  潜在实力客户群
  高素质人才流入或刺激住房需求
  目前该区域受买卖双方追捧的除交通配套设施外，当属番禺区内产业发展“双子星”——万博商务中心及思科智慧城。
  两大项目发展带来的人口流入，大量高素质人才将有望为地块产品带来客源。
  此外，根据广州中原研究发展部走访发现，在“三旧改造”的推进下，地块周边有多个村级改造的节能科技园、产业园项目投入使用，未来有望进一步吸引企业进驻。
  而旧改推进周边镇村的建设，可能会涌现出一批回迁“土豪”，成为地块产品的购买人群。
  知名房企眼中的“香饽饽”
  番禺2016至今地价屡次刷新
  从近两年番禺区商住用地出让情况来看，金地、香江分别以溢价84%、101.9%的价格取得官堂与汉溪村的地块。
  而去年五矿以楼面价30711元/㎡取得了南草村地块为目前区内地价单价纪录。
  该价格的出现意味着未来番禺华南板块一手新房盈利价格将超过6万元/㎡，房企“重金抢地”背后表明了对区域市场未来发展的信心。
  而本次出让地块无论是区位条件、交通配套还是规划配套都优越于近两年来竞拍的同板块的其他地块，加上项目规模大（其建筑面积超29万㎡），未来能够形成自给自足的社区盘，因此，该项目地块未来市场价值巨大。
  地块居住部分前景分析
  周边楼盘情况
  目前项目地块处于长隆-万博商圈，周边有多名知名房企布局。项目周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对缺乏。
  优质的二手住宅项目均在在2.8-3.7万/㎡；在售的一手项目主要为珑翠，带装修均价大概在3.7-3.8万/㎡。
  按照目前起拍楼面价推算，即使以底价成交，未来建成产品盈利点基本在4.5万元/㎡以上。
  但需要指出的是该价格包含商业、住宅两部分，假如算上商业部分建设、自持盘活以及公共设施配建等费用，实际成本将更高。
  因此该地块住宅未来定价、客户群将直接面向经济实力较强的高端买家。
  地块住宅部分客户群分析
  针对华南板块未来发展布局，广州中原研究发展部认为地块日后产品客户群其分析如下图所示：
  广州中原研究发展部认为地块核心客户群为天河北、珠江新城、琶洲工作的企业员工，具有一定经济实力，由于中心区价格过高以及缺乏选择空间，转求外围区优质项目的买家以及未来万博、思科智慧城的高素质人才，看中项目地块周边的生活配套设施和交通配套。
  另外，由于项目为双地铁线路上盖物业，周边生活设施完善，因此部分目前在中心区拥有房产，希望通过置换获得更大居住面积的改善型买家将会成为地块住宅部分日后客户群之一。
  地块商业部分前景分析
  根据出让文件显示，未来地块将有不低于50%的计容建面用于发展商业部分，其形式将包含商场、酒店、商务办公。
  其中商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%，且必须自持，自持年限与相对应的土地出让年限一致，商场、酒店可分别整体确权，不得分割销售（含预售和现售）；
  剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。
  周边酒店住宿价格情况
  由于临近景区，地铁汉溪长隆站周边各种档次酒店住宿均有布局。
  但除长隆酒店、奥园高尔夫酒店等少数优质酒店外，大多数以酒店式公 寓为主；
  平日价格在200-300元/天水平，但此类酒店主要以私人小范围经营、简单管理为主，难以满足高品质出行旅客的要求；
  因此地块项目酒店部分设计可针对目前片区 “中高端”酒店数量少的现状，主打品质星级酒店。
  除填补市场空白外，地块具有离景区入口、地铁距离均不超过500米、区位条件优且大型商场可满足旅客购物、饮食要求等优势，因此发展前景可观。
  周边商铺、办公租赁价格情况
  由于目前万博商圈一带已有大量写字楼项目落成，加上周边三旧改造产业园区凭借低租金“抢客”。
  中原研究发展部认为商业办公部分运营颇考验未来拿地房企能力。
  商铺方面目前地块周边大型综合项目奥园城市天地1-2层商铺每月租金在200-300元/㎡之间，万博商圈万达城商铺视乎位置价格在每月100-350元/㎡之间。
  广州中原研究发展部认为，该地块商铺部分可同时吸引来自景区、交通枢纽、周边大社区楼盘需求且与地铁站相连接，未来客源条件可观。
  SWOT分析与调研总结
  基于上述分析，广州中原研究发展部对钟村街汉溪村BA0904007地块的SWOT分析如下:
  综上所述，本次出让的钟村街汉溪村BA0904007地块内部条件以及区位交通、生活配套条件均有明显的优势，但亦存在主干道噪音、垃圾填埋场空气污染等问题待解决。
  此外，该地块总起拍价达64亿，为2016年至今总价最高的商住商服用地，此外还有大比例自持、地铁上盖地产开发经验等要求。
  实际上对于开发商资金、行业经验、招商引资等要求比较严格，因此广州中原研究发展部预计实际上跨进竞拍门槛的开发商只有少数几家。
IP卡
狗仔卡
发表于 2018-2-12 19:57:03
显身卡
发表于 2018-2-14 16:54:29
