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发表于 2018-10-26 14:44:12
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映客（03700.HK）公告宣布将和龙湖集团共同开发其在长沙刚刚拍下的土地。这块14万平方米的土地位于长沙洋湖新区，是当地**给映客建设第二总部所用。
映客创始人奉佑生是湖南人。长沙地方**为吸引互联网企业，基本上是“定向”将这幅地块出让给了映客：映客（公司主体为北京蜜莱坞）新成立的子公司湖南映客置业于9月13日以底价4.9亿元拍下。
公告显示，映客早在拿下长沙土地之前就已经和龙湖集团洽谈共同开发。今年六月，映客先是注册成立了湖南映创网络科技有限公司，到了八月，龙湖集团旗下的长沙龙湖入股该公司，占股49%。紧接着，公司更名为湖南映客置业，并于上个月拿下了长沙的土地。
现在问题来了。湖南映客置业在拍地时，映客持股51%为控制方，符合地方**为这宗土地挂牌出让设置的特殊要求：比如竞买人须为《互联网周刊》2018年中国直播企业排行榜前20位、进入由科技部发布的《2017年中国独角兽企业发展报告》且连续三年盈利企业等。
但拍下土地之后，湖南映客置业马上换了控制方。映客的公告显示，映客及龙湖集团将在下个月底之前继续调整所持湖南映客置业的股权，龙湖上升到60%，盈科下降到40%，即映客将以注册资本向龙湖集团转让11%股权，龙湖将成为湖南映客置业的控股股东。
拍地时是互联网企业映客，拍下后成了房地产企业龙湖，这一操作显然有欺骗地方**之嫌。映客显然也考虑到这一点，其在公告中称，拍下土地之后才进一步和龙湖协商达成了由龙湖主导开发的协议，决定向龙湖让渡湖南映客置业的控制权。
只是不知当地**是否认同这一说法。
事实上，映客拍下土地的成本很低。这块土地由于是地方招商引资性质，楼面价仅3500元/平方米，这一价格远低于地产商的拿地价格。
映客转让控制权之后，其基本是抱着“躺赚”的想法。按照6:4的股权结构，映客实际上只需要支付40%的购地款，即1.96亿。另外，映客需要承担40%的开发成本即3.75亿。但这些投入待项目竣工可迅速回款。映客上半年财报显示，其手头现金约有7.9亿元。今年7月映客IPO募资约10.5亿港元。
映客和龙湖计划在土地上盖五栋住宅楼及两栋商业楼。其中20%的面积由映客自用，其余部分对外出售。照此估算未来将有11.2万平方米用于出售，销售额将达到11亿左右。
映客公告称，这一方面将增加映客未来的收入，另一方面将获得40%的利润。
映客于7月12日在香港上市，发行价3.85港元。但挂牌后股价一路下跌，10月25日已跌至2.47港元，较发行价下跌36%，年内跌幅达42%，最高跌幅接近7成。
映客的营收主要靠直播。今年上半年，映客收入22.81亿，其中直播收入占比达97.7%；账面净利4.09亿，但值得注意的是，其付费用户同比下降了近五分之一。
直播业务衰退，上市募来的钱转身拿来拍地赚钱，映客这笔算盘打得够精。 |
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