武汉周大福金融中心<Wuhan CTF Finance Center>-[更新至2025年12月28日]

wu869

abcdefgjn 发表于 2026-6-29 11:39
打破传统住宅小区、封闭式商场与写字楼的独立割裂布局，打造公园与商业深度共生的复合型空间，以沉浸式生态 ...

赞！！！！！！！

WHLAKERS

上半年豪宅成交前10 江岸独占6席，江岸6席中二七滨江独占5/6，希望周大福住宅先行。推动复工。

493626417

长江序还是太权威了，汉口内环随便搞一搞，附近破破烂烂的，4万都是随便卖。

abcdefgjn

周大福的住宅还是蛮期待的，看能豪到什么程度。地铁，公园，商业，景观，配置在整个二七滨江范围内都属于顶级的。而且肯定也是最新规的房子。单价10万以上不是问题。
招商长江序强在哪里？首先，楼下的马路窄，马路窄意味着车流不会大，安静。马路窄，江滩窄，所以离江非常近，一线的房子睡觉可能都能听到江水的声音，很舒服的白噪音。
其次，离江汉关钟楼和步行街也就一公里不到。离多福路江边两公里不到。多福路步行桥马上开建。未来武汉最顶级的文旅路线，一桥两山，多福路步行桥就是直通龟山的。所以长江序去武汉最繁华的地段，江汉路商圈，一桥两山都很方便。
最后一点，是二七滨江和武昌滨江比较欠缺的。市井气。长江序背后是黄陂路，民权路，大兴路，中山大道。住户平时，随便一逛，都能碰到三十年的老店。过早，宵夜，非常方便。还有夜店。
之所以卖四万，纯是因为周围界面老旧，如果界面新一点，价格直冲十万。

WHLAKERS

493626417 发表于 2026-7-7 15:43
长江序还是太权威了，汉口内环随便搞一搞，附近破破烂烂的，4万都是随便卖。

卖的好是好事，长江序清盘以后嘉里赶紧续上，嘉里那个楼住宅在商业上建，必须同步搞。

WHLAKERS

虽然备案单价玫瑰园第一但是，按均价来说二七滨江还是天花板，周大福赶紧搞回血搞点钱。这好的位置晒地皮莫晒太久了。
1. 招商长江序（成交 157 套）
江汉汉正街片，整体成交均价39000 元 /㎡
主力 180-218㎡江景大平层：均价 39000 元 /㎡，总价 700-800 万起
2. 联投长江天元（成交 101 套）
武昌滨江，整体均价35000 元 /㎡，户型 130-240㎡江景平层
3. 华发外滩玺（成交 73 套）
武昌滨江四代住宅，2026 成交均价38000 元 /㎡，主力 158-244㎡，江景户型单套约 1100 万起
4. 武汉长江中心（成交 65 套）
武昌滨江标杆，新房成交均价45000 元 /㎡，155-285㎡大平层，一线头排江景单价更高
5. 武汉瑞府（华润瑞府，成交 63 套）
二七滨江纯住宅顶豪，2026 参考均价60000 元 /㎡，186-285㎡千万级平层
6. 武汉天地云逸（成交 56 套）
武汉天地片区，非一线江景改善豪宅，均价31500 元 /㎡，146-198㎡三四房
7. 新希望 D10（成交 56 套）
分户型价差极大：
中小户型均价约 40000 元 /㎡；
二七滨江黑珍珠楼王 230-310㎡精装大平层，成交均价61250 元 /㎡，总价 800 万起
8. 绿城外滩玫瑰园（成交 40 套）
江岸内环低密洋房，2026 成交均价51500 元 /㎡，190-212㎡洋房，最高备案单价近 10 万 /㎡，是武汉备案单价天花板
9. 中信泰富滨江金融城九玺（成交 22 套）
二七滨江头排江景大平层，普通楼层均价 45000 元 /㎡，整盘备案均价52000 元 /㎡，240-320㎡，总价 1080 万起，楼王江景单价可达 8.5 万 /㎡
10. 绿城武汉黄浦湾（成交 21 套）
二七滨江老牌顶豪，2026 新房成交均价59000 元 /㎡，90-220㎡，单套 750 万起。

abcdefgjn

WHLAKERS 发表于 2026-7-8 09:14
卖的好是好事，长江序清盘以后嘉里赶紧续上，嘉里那个楼住宅在商业上建，必须同步搞。

确实如此。
长江序的榜样作用很大。嘉里跟它位置一样，看它卖这么好，肯定会学习它的优点，产品不会差。
包括复星外滩，改规后有很多住宅，也会学习长江序和嘉里的经验，建起高规格的房子。
只要房子卖得好，有钱了，城市界面就更新得快，然后房子更好卖。。。良性循环。

abcdefgjn

房子的价格由两大部分组成，地段配套价值和产品本身的价值。
地段配套价值，包括商业，医院，交通，公园，历史底蕴，学校，景观等等，其中商业医院交通公园历史景观等等，比较稳定，随着城市经济的正向发展，这些配套的价值会越来越高。学校受政策影响，波动很大。
产品价值，包括房子品质，结构，户型，小区的环境，配套设施等。这部分价值随着时间推移，产品迭代更新，折旧等因素，慢慢贬值。
另一个变量因素，货币超发通货膨胀，货币贬值。这也属于经济发展的一部分，但单独拿出来分析。
第一部分，地段配套价值，随着经济的正向发展，价格涨，随着货币贬值，价格也涨。
第二部分，产品价值，随着迭代和折旧，价格跌，随着货币贬值，价格涨。一跌一涨，长期看价格还是涨。
顺便一提，之前房价跌，一是产品折旧迭代，二是对经济发展预期过高，地段配套价值泡沫化。
招商长江序，一线江景房4万价格，大概是这样组成。
其中9千左右，约是纯地段价值，以周围老破旧二手房价为参考，其产品价值约等于零，所以价格约为纯地段价值。其中，不包含学校和江景。
其中9千到1万约为江景溢价，看江和不看江价格相差1万左右，但其中也包含了户型差价，户型差价很小。
学区价值，计算原理是同地段，同产品力的楼盘，有学区的价格减没学区的价格。不太好算，没有参考。周围的新港长江府和江城府对比，一个有一初学苑，一个没有。但是地段又有区别，产品力也有区别。计算起来误差很大。学期价值大约4千吧。
所以，其产品价值大约1万8。
所以，招商长江序一线江景房4万的价格。其中，地段配套价值9千，江景价值9千，学校价值4千，产品价值1万8千。其中，前两项随着时间推移，涨。第三项，变量。第四项，随着时间推移价值跌，但是货币会贬值，所以拉长周期看，这部分价格也是涨。
综合看，长江序的江景和地段价格，性价比极高。
其他楼盘也可以以此方式计算各成份性价比。

abcdefgjn

上面计算出招商长江序江景价值9千每平。
再补充一个因素，地段稀缺性，意思是有些看江的地段，只有这一个楼盘，没有对比，开发商有定价权。
同一个楼盘，看江和不看江户型，地段和圈层是一样的，价格差就是户型价格差和能否看江的价格差。实际上，不看江的户型单价有可能有溢价的情况，所以就缩小了其与看江户型的价格差，就显得江景溢价不那么高。
这不是真实的江景价值，长江序的真实的江景价值应该高于9千每平。

chencomic

abcdefgjn 发表于 2026-7-8 11:57
确实如此。
长江序的榜样作用很大。嘉里跟它位置一样，看它卖这么好，肯定会学习它的优点，产品不会差。 ...

嘉里太怂，本来招商地块是一起打包给他的，他不敢拿，拆分成2块……

abcdefgjn

chencomic 发表于 2026-7-10 15:38
嘉里太怂，本来招商地块是一起打包给他的，他不敢拿，拆分成2块……

是的，拿了也不见得卖得好

motianzu2008

abcdefgjn 发表于 2026-7-11 02:04
是的，拿了也不见得卖得好

得用心做产品，单纯江景不是万灵药

18666828386

abcdefgjn 发表于 2026-7-7 20:04
周大福的住宅还是蛮期待的，看能豪到什么程度。地铁，公园，商业，景观，配置在整个二七滨江范围内都属于顶 ...

周大福的住宅10万？你是在搞笑不。哪个顶豪会住在烂尾楼旁边，即使不烂尾这个楼还需建6-8年，有钱人癖好是喜欢住工地旁吗？这个住宅的正确打法是办公主体结构正常建设超过一半，再开始建住宅，同步交付，卖个10万还可以想象一下！

abcdefgjn

18666828386 发表于 2026-7-13 22:15
周大福的住宅10万？你是在搞笑不。哪个顶豪会住在烂尾楼旁边，即使不烂尾这个楼还需建6-8年，有钱人癖好 ...

周大福住宅肯定10万。百分之九十九是二七滨江最贵楼盘。
周大福住宅能存在，前提就是周大福金融中心不会烂尾。
烂尾了，就不存在周大福住宅了。
你哪里看见我说要把住宅建在烂尾工地上？

WHLAKERS

估计周大福靠这一块地的住宅回不了血，肯定还会找江岸要地。江岸的好存货还一大堆，往右江岸丹水池到堤角还一大堆待开发的地，往左历史风貌区一大堆优质地块，新兴街那种老破小环绕不临街的都拍了个历史第二名的地王，地产周期能快速扬起来什么都好说，周大福的命运某种程度上还是绑在地产大周期上。一旦开涨又出来一大堆“刚需”，上涨无房源，下跌无刚需就是这么个道理。庆幸的是周大福在江岸，香港已经涨了大半年了，现在传导至一线了，未来问题不大，时间早晚的问题。