电视机厂地块调规，仍有临街商务地块，300+能否重出？

家印哥

中海电视机厂项目备案了，提取一些关键信息：

• 项目单位：武汉中海海融房地产有限公司
• 总投资：500000万元
• 拟开工时间：2024-03
  

实际开发的时候换了个新注册的项目公司，中海海融的股东正是拿地的主体中海鼎荣。该公司拿地后2023-12-29注册，注意到它的经营范围还包括了“住宅室内装饰装修”，估计这个项目要做成精装房交付。

总投资50亿，这是包含了土地金30亿，可以得知后续开发还需投入20亿。
用总投资计算项目住宅部分的楼面价：
500000/(21.7-1.7-0.273)=25346
计算出来的这个数字是开发商建设的成本价，实际售价可能2w大、接近3w吧。

其中：21.7为总计容建面，1.7为小学计容建面，0.273为幼儿园计容建面。

开工时间倒是挺早的，还没太拖拉，差不多过完春节就开始搞，但这个日期只是开发商上报，应该没有很强的约束力，希望能说到做到早日开工。

xxx2000

我觉得开发商成本应该这样算,拿地13000,抛出学校,就算14000吧.小高层建设成本加园林绿化5000,精装修成本2000,那么中海的成本在21000.开盘23000起,可以造成一期热销的景象.要是真开到28000,那么,估计很难销售旺盛,反而会影响二期的开发和口碑.现在开发商其实是玩杠杠,说投资50亿,最多地价30亿,建设资金10个亿,快速销售就可以滚动,反而获利会更大

togaoloumi

这个地方带精装卖3.5w应该不难，做高端点4w也有人买单

家印哥

中海可能已经进场在做一些前期工作了。

这块地的前任亘星在拿地后，挖走了一些土方，经年累月的雨水在此形成了一个”人工水塘“。
今天路过的时候，发现已经有设备在抽水排向市政管道了。

lovehp100

togaoloumi 发表于 2024-1-12 14:40
这个地方带精装卖3.5w应该不难，做高端点4w也有人买单

如果引进重点学校的话应该可以

淡淡的幸福

重点是引进和复地东湖国际一样的学校，才能卖35000

zwelin

估计也就跟对面沙湖学校一样了，都是九年一贯制，学校面积也不大

金猪贺岁

xxx2000 发表于 2024-1-12 12:33
我觉得开发商成本应该这样算,拿地13000,抛出学校,就算14000吧.小高层建设成本加园林绿化5000,精装修成本200 ...

最少2.8万起，这地方不会低于2.8万。

acug601603

togaoloumi 发表于 2024-1-12 14:40
这个地方带精装卖3.5w应该不难，做高端点4w也有人买单

学区上来才能火起来

acug601603

不知道灰色的大块地是工业用地？

xxx2000

容积率决定了,它做不了高端楼盘,4.3以上容积率啊

79463264

根据中海在武汉核心区域几个楼盘的价格，目测这里大概率会在3-3.5万开盘

xxx2000

3~3.5万?不可能的,等他开盘时,万达那个中北路汉街那个高层3万都卖不完

493626417

3万5备案卖3万2打折3万把，现在行情不好

zhengyt1985

xxx2000 发表于 2024-1-12 12:33
我觉得开发商成本应该这样算,拿地13000,抛出学校,就算14000吧.小高层建设成本加园林绿化5000,精装修成本200 ...

容积率4，肯定都是超高层啊，资金成本、税费你都没算。13000的楼面地价，毛坯卖26000才保本而已。