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本帖最后由 亨利大帝 于 2014-3-13 22:30 编辑
峰回路转之时，任何结局都是出乎意料的。
深陷南京滨江地王退地风波的中冶，这一次将得以金蝉脱壳。南京市政府通过将滨江1号地二次出让，推进滨江商务区的建设。若干年后，滨江商务区将呈一派繁荣景象，有几人会记得这块地曾经的暗流汹涌？
2010年、2012年中冶分两次、以256.54亿元总价拿下滨江1、2、3号地，2012年国土部介入调查滨江2号地，2013年2号地退地，滨江1号地一度陷入混沌之境。
有人认为，中冶举办盛大的开工典礼一年后狼狈退地，也将南京市政府、滨江建设管委会等相关部门拖下水，实乃两败俱伤。
其实不然。就在收回中冶滨江2号地不久，南京下关区政府便与中冶签订协议，成立下关滨江商务区管委会招商处，将1号地分割成6个资产包34幅地块对外招商。与此同时，由下关区政府和中冶合作成立的南京临江老城改造建设投资有限公司（简称临江老城）股权结构也悄然生变，下关区政府逐渐增资成为大股东。
目前1号地招商工作几乎已接近尾声，深业集团旗下东南亚深富有限公司收购的1号资产包两幅住宅地也将于近期启动。而2号地则继续推进拆迁再择机出让，3号地由中冶保留开发权。
拆分1号地
中冶2010年拿下滨江地王之前，就与南京市下关区国有资产投资发展有限公司成立了临江老城。2009年成立之初，中冶逐渐增资将股权比例提高至98%。据知情人士透露，中冶在2号地被收回之后，下关区政府占股60%。政府与中冶达成分工：政府做1号地，中冶做3号地。
21世纪经济报道记者现场所见，3号地还没拆迁完，但比半年前略有进度，剩下20%不到，还有一些厂未搬迁。一号地下关发电厂拆迁协议已经签署，目前机器都搬走了，只剩下空的厂区没拆完。
下关区政府成立的下关滨江商务区管委会招商处，吸引了全国一批排名前20强的房地产企业包括富力地产、瑞安房地产等来看地。
据介绍，1号地随后被切割成6大资产包34幅地块，最小占地面积为2400多平方米，最大占地面积4万多平方米。在引入深业集团和上海证大等几家房企之后，1号地的开发主体格局基本尘埃落定。
综合3月初相关企业公告可见，深业集团旗下子公司以19.68亿元收购临江老城旗下南京港宁置业有限公司和南京龙江湾置业有限公司各60%股权，这两家子公司分别持有05-10、05-01地块，两地块总占地面积4.42万平方米，总建筑面积32.4万平方米。
上海证大则以9.02亿元收购南京立方置业有限公司100%股权，这家公司持有09-09地块，面积为1.32万平方米，性质为商办用地，楼面价10500元／平方米。月底开工。
二次出让的滨江1号地6大资产包，楼面价均达到7000多元／平方米以上，比2010年中冶所拍5000多元／平方米溢价接近50%。但有分析师称，算上中冶这3年来的资金成本，即便按照每年8%、9%的扣除利息，也并没有带来太多溢价。
对于下关区政府而言，引进战略合作伙伴迅速推进滨江商务区开发才是wang道，因此对进驻房企的资金和商业开发能力要求非常高。
位于1号地临江带中心段的3号资产包，总建筑面积39万平方米，除了一块住宅用地之外其余均为商办用地，将于本周完成股权转让协议签署。“拿地的是全国50强的地产集团，在北京、重庆均开发有很多超高层。”
据接近下关滨江商务区管委会招商处人士对21世纪经济报道透露，1、2、3、6号包均已引进大型房企，而由政府主导开发的5号资产包，除了现有的区政府、在建的长江国际航运服务中心外，还有两栋企业总部在建，将交付给中外运南京港集团，万豪酒店将进驻5号资产包。
剩下的4号资产包，沿江有9个地块，总建筑面积45万平方米。政府的规划是，在该地块做成江苏省内外各行业年税收亿元以上的企业进驻南京的企业总部基地。其中08-14号地已经被一家江苏企业拿下。
证大：砸60多亿进场
南京市土地市场去年涌现14幅高价地，商品房成交量和房价持续增长。根据国家统计局数据，2013年南京市房价涨幅为15.6%。
下关滨江商务区规划总建筑面积372万平方米，总投资约800亿元，意在打造国内一流的滨江商务商贸中心和现代化CBD核心区、“南京外滩”标志性主体区域。
21世纪经济报道记者获取的滨江1号地最新资料显示，整个地块就像一个倒置的漏斗，整个1号地由34块地块组成，并被切割成6个资产包，以股权转让的方式打包转让。
深业集团所拿的两幅地正处于1号地最北部的漏斗锥尖部分，即1号资产包。“深业还会继续收购余下的40%股权。”一名知情人士分析。
据知情人士透露，志在南京布局大拇指广场的上海证大，拿下了整个2号和6号资产包，总价超过60亿。由于尚未公告，证大集团董事长戴志康在接受21世纪经济报道记者采访时，非常保守地称目前仅拿了一块地。
3月10日，上海证大房地产有限公司发布公告称，集团预计2013年度业绩将较2012年同期大幅减少。“上市公司出于财务安排考虑，项目股权收购期将会拉长，以免造成帐面收入的大幅减少。”上述证券分析师称。
根据规划，上海证大所拿的2号资产包要打造成怀旧风格的滨江商业街区，楼面价10500元／平方米，总建筑面积37.48万平方米，地块内有很多古建筑。此次证大公告的09－09号地在6号资产包内，其为纯商办用地。
商人是敏感的。重新规划后的下关滨江商务区，将世茂房地产的商住项目世茂滨江和世茂外滩城也囊括其中，该项目二期住宅便应声涨价，目前毛坯均价18000元／平方米，比去年11000-13000元／平方米的均价涨幅超过50%。 |
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狗仔卡
发表于 2014-3-13 22:01:50
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楼主
发表于 2014-3-13 22:30:58
{:5_121:}