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发表于 2019-12-27 09:27:05
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本帖最后由 magnitude 于 2019-12-27 11:53 编辑
2019年1月30日,龙光以6.95亿竞价拍下三岸板块65亩编GC2018-136地块,楼面地价超8000。地块在江边,与龙岗大乔仅隔雅源阁别墅,目前开发为龙光天曜,然而只见蓄客不见开盘,如果按照保利领秀前城16000的价格开卖是可以正常盈利,然而龙光天曜在龙岗大桥附近是否敢卖16000?同一天,重庆银河拍下GC2018-132地块,楼面地价11327.63元/平米,地块位于凤岭南路与开泰路交叉路口,规划为商业综合体,也是销售难产。
更疯狂的事情还在后面。2019年5月22日和6月19日,上图,四块红色地块,全部以“限最高地价,竞公租房”的方式出让,楼面地价全部达到最高限价11250元/平米,欲盈利需销售价达2万以上。然而这还不是最疯狂的,同为2019年5月22日,标号为GC2019-41的江边地块创下实际楼面价14148元/每平米的超高价,直接比肩读十四中的五象湖地王,就算咬咬牙卖到22000也只能算保本出逃。
这几块11250地王,广源算幸运的,他买到了临凤岭南路的地块,然而靠近那安快速路(前高速公路),想高端是不可能的了,于是广源凤岭壹号院最先想出解套绝招,这盘直接全部做30平米的70年产权loft公寓,业主们估计以后群聊会习惯讨论“你在你家楼上还是楼下呀?”,住着地王的30平米楼中楼,豪气!
但是其他三块,就没那么幸运了,还有两块地路还没修通呢地,也都临那安快速路,难不成也全部建loft公寓吗?临江的两块地还得建低密度住宅,估计他们一直在祈祷龙光天曜快快售价突破20000元/平米,然而人家龙光天曜15000-16000就可以盈利了,也只是蓄客不开盘!隔着凤岭南路,常青藤背后的联发尚品,还有9000左右的二手房在卖,人家联发尚品房龄也很新2010年左右卖的呢。刚刚交房的常青藤的二手房报价也就11000出头,市场就是这么无情。
现在保利领秀前城为了热卖,借置业顾问的嘴喊出“我们这里至少会引进三中或者十四中”,能否真引进不得而知?难不成凤岭南能建两个三中?也许只能祈祷十四中建三岸分校吧。
不理性的土拍致虚高的地价
再来说说广西吧,整个广西南宁的市场现在非常不好。所有在这个时间节点内入市的项目都贼难。这里面大部分的营销总、营销负责人、策划经理扛雷挡子弹的风险贼大。以往项目卖不好,可能杀个策划祭天,今年可是把规格提高到了杀副总经理祭天了,可以想象市场得多艰难。
而其中有一个区域是非常引人关注的片区,那就是凤岭南的三岸滨江板块。这片区域自今年以来,就是土拍最热门的区域之一,地价始终居高不下。1月份,龙光成功的把三岸的楼面价抬到了8018/㎡;而后到了5月,龙湖一出场,就把这个片区的地价给抬到了折实楼面价1.4W+/㎡,而且还有8220㎡的公租房配套。卖2W+/㎡的房子里面有公租房,这还真是给龙湖的营销增加难度,难度等级是地狱级别。在此劝告各位销售,在下行周期,活着比什么都重要,非要去挑战难度作死,纯属浪费个人职业生涯发展时间。
而后6月份在这个片区拿地的广源、玉桶金、美的充分诠释了什么叫“拿地一时爽”, 楼面价均破万了,其中地块位置最不好的美的地块,拿地价格反而是最便宜的,且仅只有35亩。即使项目后期亏本甩卖,也只是小亏,毕竟美的财大气粗,融资成本贼便宜。而隔壁两家要是亏本卖的话,都是血亏,所以,美的在下一轮降价“肉搏战”中已领先了半个身位。
在配套方面,三岸高端滨水住宅区通常是不设地铁的。原因很简单,这个区域规划的容积率低,住的人口密度就不够,即使建了地铁也不会有多少人来搭乘,纯粹浪费公共资源。并且这里的居住门槛高,住的都是有经济实力的人,你总不能强迫富人坐地铁吧?而在另一个配套学校方面,三岸的房价不低,学校的未来的生源质量也不会差到哪去。
再来谈谈现在三岸的痛点吧,很明显就是配套变现相对慢于江对面,而且没什么高端配套作为支撑。所以,这才有了重庆银河综合体项目。银河的114亩项目其实原本是新城控股商开公司勾的地,连条件都是为“新城·凤岭吾悦广场”量身定做的。40%的建筑密度,一看就是要做一个大盒子商业。只有50%的住宅,商业全自持。在这样的条件下,底价摘地才可能盈利。而这块地被银河硬生生举到了3500/㎡楼面价,在8998/㎡毛坯售价的情况下,难以想象,到底住宅不玩野路子,怎么卖能覆盖商业运营上的投入成本。
所以很明显,这个价格连以“小万达”著称的新城控股都不要,银河硬拿下来自己也玩不转。只能找同是重庆出身的龙湖来做接盘侠。但是,商业这个东西是讲究天时、地利、人和的,成功的商业都具备偶然性,都不可复制。即使是南宁华润万象城,也同样如此,假如晚几年开发,同样的地块就不会像今天这样了。而对于龙湖的天街,也是如此。由于该项目尚未投入运营,你刀哥也就点到为止了。总之,不看好这个天街,但是可以期待龙湖去怎么处理一些开发中的疑难点,亦是学习和提升。
保利领秀前城降价致三岸降价
三岸的邻居凤岭南青山板块,有几个体量超大的项目,一个是恒大苹果园的唐樾青山组团,另一个就是保利·领秀前城。还有一个捂盘捂了很久额中房·翡翠时光。
而其中对于三岸房价能造成巨大影响的就是保利·领秀前城,因为其体量确实太大了。“保利打一个喷嚏,三岸就要感冒”。这一波的三岸板块降价的本质,就是比三岸板块地段更好的板块都降价了,三岸能不降价吗?所以,这一片区房价的指向标就看保利·领秀前城就可以了。保利领秀之前卖得如此火热,为啥突然降价呢?当然是市场不好了,原来的价格卖不动了,只能降价促销。
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