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发表于 2017-3-26 20:06:31
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2017年安阳市区商业地产展望
前言：古城在学生时代就对安阳市房地产很感兴趣，经常从各个渠道关注安阳市房地产业的发展。2015年的时候，安阳网友界大咖少年包青天的一篇《2015安阳商业展望》让古城如注入强心剂一般兴奋了好几个礼拜。就如把玩稀罕古物一般，一有功夫，我就打开网页细细将《展望》把玩一番。
可是15、16年，安阳市商业地产的发展脚步，的确出现了滞缓，可能这也是少年包青天不继续写的原因之一。但是古城认为这一民间对安阳市商业地产关注的传统不能断，于是今日就斗胆与少年包青天先生做个接力（多少有点抢过来的意思），由我古城甲开启对2017年安阳市商业地产的展望。
一、2017安阳商业地产整体分析
大背景，古城认为依旧是新项目不多，能够竣工或者初具规模的大多还是旧的项目，很尴尬，好多项目从少年包青天2年多前的文章中般过来还依旧能用，有的项目目前甚至还在图纸上。不过好消息是，今年安阳市竣工营业的商业项目会很多，（我在文章中也主要写这一块内容，17年几乎没有竣工可能的，会在文章最后简要概括）原因有以下三点：
（一）宏观政策影响。在“一个重返，六个重大”的推动过程中，安阳市第三产业整体也是受益的。经过多方的努力，目前安阳市商业地产发展的大环境已经处于恢复之中。
（二）陈年项目影响。酒是陈年佳酿，商业地产项目则不会由于烂尾而升值。尤其是对于以自持招租为主的项目，开发商比某些准现房的业主们还要着急。安阳好多以前烂尾的项目，在今年均有可能完工。
（三）蓝天工程影响。为了蓝天白云，好多原计划在16年下旬试营业的项目延缓到了17年。由于这些项目开发商实力整体不错，所以误工可能性很少。
二、项目介绍
（一）文峰区
1、彰德府威尼斯印象 这一项目，是古城对商业地产认知的启蒙老师。在它之前，古城只知道安阳虽然也有沃尔玛、卫东、华联、万源，但是绝对是丹尼斯独大。结果，该项目在把丹尼斯彰德府店勉强建好后，就停工了（偶尔动动，换个网，装个管道啥的）。终于，经历了六七年的等待，该项目很有希望在2017年建成营业。十多万平的体量，的确可以和万达PK了。不过目前除了知道是中影影城入驻之外，还没有其他消息，从地段考虑，入住率应该会不错。
2、彰德天阶 这一项目，使古城了解了：在项目没有竣工前，在店面没有装修好营业前，一切签约都是纸老虎。所谓“ZARA”估计也就那样了。不过作为火车站、汽车站和文峰商圈的衔接桥梁，古城认为这一项目还是可以稍微期待一下，目前项目处于收尾阶段，如果能够正常复工，今年营业问题不大。
3、龙跃新世纪广场 这一项目，使古城学会了好事多磨的道理，不管怎么说吧，目前该项目已经彻底复活。由于地段优势，5万平的体量也不算小，目前引入的品牌规格还不错，永辉、屈臣氏、奥斯卡，只可惜前些天让古城能够出口恶气的麦当劳最近又不宣传了，虽然古城深知麦当劳在大城市好多小店面跟着蜜雪冰城似的，但是出不了这口气的感觉，还是难受。算了，权当麦当劳在安阳地区是林州风味小吃了。总的来说，项目今年很可能竣工，由于离家近，会去捧捧场。
4、文峰汇·十二王府。项目已经基本竣工。汉堡王、屈臣氏、土大力以及个别服装、餐饮店目前已经开业。76人老烩面正在装修。在南大街改造遇到瓶颈的背景下，希望该项目能够引进更多知名餐饮店。其实海底捞或巴奴可以过来，古城认为那片真缺火锅店。规划上，项目三期凤凰城会有大体量精品百货，但是目前虹桥中学的学生还在那里上着课，所以还是耐心等待吧，学生是祖国的花朵。插一句话，目前老城拆迁进展缓慢，导致部分项目也进展缓慢，古城突发奇想，如果这些项目一开始就直接在安东新城那一望无际的希望的田野上开建，是不是更好。新都城、广厦曼哈顿、南大街以及铁西的那一片云云。
5、金鑫·班芙春天 虽然该项目是一个商品住宅项目。但是底商体量的确巨大，就跟义乌城和万达金街似的，再加上人家项目也不拖沓，新合作联购超市已经签约（先是在汤阴上亿广场营业，然后来安阳市开分店，感觉咱们安阳有县城包围城市的传统），所以一定要在文章中给人家留一块专属的区域。由于东工路北片并没有什么像样的商业集聚，而且这里还是东区商圈的延伸，所以感觉底商会比较繁荣，不过古城我没钱。
（二）北关区
1、U乐广场 项目去年就差不多竣工了。但是把围板拆了之后，也没见怎么宣传。入驻院线应该是大地院线，但是丹尼斯会不会来，需要打一个问号。当然来个新的品牌也不错。还有之前宣传的棒约翰、DQ也希望能够落地。如果没有什么意外，这个一期拥有三万平左右体量的项目会很快营业。
2、万意奥特莱斯 在U乐广场对面，借助废弃工厂，建造速度快，招商速度快，而且6.8万平的体量也不算小。但是不晓得“奥特莱斯”到底会有多少。而且目测入驻的大润发，应该是大陆的“大润发惠民”，虽然也是全国连锁，但和台企大润发并不是一家。此外，影院应该是优派光影，还有诸如华莱士啊、阿三生煎等意向入驻。该项目本来应该是和对面U乐广场错位营销，目前来看还真是错位营销，就是万意反而落了下风，希望在其他环节能够有所改进。不过，这种接地气的招商，还真说不准，说不定能够在安阳展现强大的生命力呢。拭目以待吧。
3、中太·万象城 这一项目可以肯定今年完不了工，但是毕竟两栋楼已经封顶了，于是乎还是在这里写一下吧。百货大楼看样子是不拆了。但是对于有安阳情怀的人来说，也不一定是一件坏事儿。这样，万象城的体量会受到影响，但是20万平应该没问题。虽然不是华润的，但是位于老城区，而且住宅和写字楼还挺霸气，说不定可以像众泰一样，逼格逐渐提升呢。那么目前就只有一个问题了，啥时候能建好。
4、月星·欧蓓莎 项目不错，进度不错，体量不错。当然以家居为主，针对性较强。希望可以适时引入部分其他业态的商业。今年一期竣工应该没有问题，希望能够在洹北新城建设中，为商业地产建设开一个好头。
（三）东区
1、恒大影城 体量虽说也就1.5万平，但是至少人家营业了呀。弥补了东区人民大道附近没有商业广场的短板。相信附近的东方明珠、东方王府等会好卖些吧。总感觉人家恒大本来考虑到东方明珠规划有大型商业，不打算建这个的，可是东方明珠进展有些缓慢，而且目前只能将精力放在住房上，于是乎，恒大感叹：算了，我先干一个，大家赶赶进度。
2、国贸中心 双子塔倒是发展不错，电商大厦、银行入驻。但是体量很大（至少破十万平了）的底商则停工很久了。尤其是北边的红星美凯龙，商标牌都立好了，结果居然停下来了。可怜了楼下的建行，苦等商户入驻啊。另半扇目前只建了三层，以前还说和王府井有过洽谈呢。目前来看，应该没戏了。不过在其住宅基本完工后，相信商业会推进。而且剩下的工程量不算太大，希望今年能够力挽狂澜吧。
3、大美城 约六万平街区式的购物中心，77时尚先锋街区，入驻超市是世纪华联。目前商业外立面几乎都做好了，至少住宅还需要一段时间才能完工。但是没什么问题，今年应该也可以竣工。
4、博书苑商业 安置小区旁边，三层累计一万平的体量，本来卫东的广告都打好了，最近古城去看的时候，却变得光秃秃了。那片入住率不低，如果卫东撤走的话，希望可以引起上海华联、世纪华联或者刘府购物等的重视。刘府购物最近发展不错，但一万平的商业对它来说，要么是飞跃要么就是步子迈大了。但是，古城认为，只要勤勤恳恳做超市，兼顾餐饮，那片其实是可以的。
5、鹏睿国际 高档住宅就不多说了，总裁公馆，面向高端人群。底商也不小，目前有一家大型火锅店入驻。可以进一步招商高档餐饮，这样就可以和总裁公馆相匹配，具体就是底商还有三层，感觉还是应该优先整体招租，当然热干面、凉皮店老板估计也不会考虑在这里投资。该项目区位优势明显，那段永明路一排下来，只有鹏睿属于纯粹地产项目。希望项目方能够把鹏睿经营好。
（四）开发区
1、世贸中心 香港免税购物中心、肯德基、还有卡通主题乐园不知近日可好。目前该项目主抓写字楼，总感觉商业有些懈怠。虽然说商业体量感觉也就和老丹尼斯差不多，但是希望该项目能够加一把劲儿。毕竟高大上的名称，也得有高大上的配套。
2、国旅安阳城 该项目无论从项目体量、开发商实力还是品牌引进方面，都没的说。要不是人家16年就试营业了，不过为了支持蓝天工程，估计今年前半年可以营业。满分一百分给它90分，剩下一分不给怕它骄傲。好像还有九分，对，交通不方便，离城区太远。虽然能买得起国际奢侈品的都能开车吧。但是人家周一到周五也得上班啊。我认为还是需要充分拉动周边安阳六所高校巨大的消费力量。当然，那片毕竟未来是安阳主要发展的方向，衷心希望该项目可以与世无争自成峰（好像华强以前也用过该句话）。
（五）铁西地区
古城了解铁西有龙安区和殷都区，但是目前来看，铁西的商业发展的确有些滞后。所以就不分开了。
1、熙城都会 大地院线已经入住，餐饮正在洽谈，体量不大（估计一点五万平左右），但可以在丹尼斯文惠店竣工前，在一定程度上弥补所在片区商业落后的情况。而且古城很欣赏该项目的设计，有大都市的感觉。尤其是写字楼，又称107大厦（应该有107米高），估计在铁西算是第二海拔了。
2、一品广场 一品公馆的四层底商，已有商业银行和饭店入驻，进一步提升安钢生活区的商业水平。安钢牛的时候，能够自己造一城，现在也希望能够复兴，带动周围。虽说道阻且艰吧，但人活着就是要有理想，万一实现了呢？
3、万和城底商 和金鑫·班芙春天类似，底商体量可观。与之相比，各有各的优势。万和城优势在于附近没有像样商业集聚，而且位于龙安区政府、龙安区高中、昼锦中学附近，且周边已建和在建小区很多。劣势，那就是可能目前那片还是有些偏僻。期待入住率吧，不少公务员由于区划调整会去殷都区、龙安区上班，那么会考虑在那里买套房子吗？万和城可以以临近安阳后花园等生态优势为宣传点进行宣传。
三、其他项目概括
首先要说的自然是丹尼斯旗舰店（文惠店），九万方的体量，纯商业，真的是让古城很期待。目前初步有了进展，希望能够加快进度。
再聊聊缔盛广场，感觉整体设计理念不错，厚重的现代。但是商业进度过慢，希望今年可以动工建设。还有西边的枫林水郡三期，被新的开发商接手后，进度迅速。只可惜换了图纸，新的规划没有之前那么前卫了。但是商业体量5万方左右，还是类似于大美城那样的庞大底商，这点是不错的。
此外，据说龙安区也要打造自己的商务区，所以铁西地区后劲儿很足。足到现在古城还没有提及铁东地区的储备项目。
那就说说东边的，万达旁的嘉宝广场住宅几乎竣工了，今年应该会面向其自带商业发力，从规划上看，公寓楼裙楼底商不小，而且还有纯粹商业建筑群。感觉可以和万达广场互补。还有万达斜对面的义乌城，二期项目会有居然之家、特色餐饮广场等项目入驻。中央商务区目前是分块开发，一期商业也就是写字楼了，当然毕竟体量巨大，也不知碧桂园到底承接了多少，希望项目能够稳步推进。可以想象，三到五年后，东区商圈就真有大都市的味道了。
还有很多项目，古城就不一一介绍了。如果有必要，古城以后会以各县区为单位详细写，但是考虑到要去远地方，那么一穷二白的古城希望有兴趣的同仁或者老板能够管顿饭，然后报销一下车费。
四、总结
千呼万唤始出来，2017安阳市区商业地产应该会出现井喷式开业的情况。但是我们需要清楚认识到：一下多了这么多商业，会不会出现饱和？会不会有激烈的竞争？会不会优胜劣汰？竞争会有，也会有淘汰。饱和的话，需要进一步取证，因为这需要考虑交通、旅游、宣传还有电商冲击等多个方面。就拿南大街来说，如果今年项目顺利动工，那么将来可以走开放式旅游景点路线，就像秦淮河那样，赚外来游客的钱。如果有精力，古城会进一步分析这些问题。
封笔了很长时间，古城在这段时间内也遇到了很多事情，其中诸多不顺是古城没有想到的。但是在外漂泊六年多，今年年初能够回到大安阳的怀抱，对于古城来说也是很欣慰的了。虽然有时候，自己都觉得自己“咸吃萝卜淡操心”了，但是，古城认为，安阳的发展就是需要广大群众的支持。也许那时候，我可能在安阳混得很差，甚至是在自家昏暗的灯光下敲打着键盘。但是看到安阳的万家灯火，我的心里也会有一丝慰藉。
春天来了，安阳的春天还会远吗？
（版权自然是我的，为了让更多的读者看到，古城打算在多个平台宣传，也希望读者可以帮助宣传，但是一定要注明是从古城这里转载的，就这点要求，没别的。祝大家幸福。） |
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发表于 2017-3-27 08:28:06
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