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发表于 2016-4-23 20:18:33
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下面具体说说。
看到很多人都在说:
真的有很多有钱人啊,我身边的谁刚买的,1200w一套,那帮搞金融的、土老板,你说的不对。
这个论调有点类似于“高手都在民间”,你问在哪儿呢?反正在民间。
提前说个观点,我从来不否认有钱人阶层的存在,因为工作原因,会经常和一些官富二代接触,对他们的生活状态非常之了解,包括他们一些人的财务状况,有机会单开一贴说说。
问题是,任何的定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个理科生的强迫症。
什么叫多?你说我们学校有50个考上武汉大学的,多不多?看起来挺多,可是如果我们学校有1万应届生呢?还多吗?考虑这类问题,脑子里一定得有个比例的概念。
所以,你说有钱人“多”,一定得考虑两点,一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市,二是他们这么多钱是哪儿来的?
首先,咱们得把王健林马云这种人摘出去,这不属于日常讨论范围,这种人再有钱,数量毕竟太少了,而且他们要买也是豪宅,跟楼市大盘不搭嘎,影响不了基本面,因为马云的财产可能是你的一百万倍,但他不可能买100万套房子。
其次,咱们得把收入偏低的群体,比如年收入二十万以下的家庭剔除,因为这种家庭,一线楼市怎么疯涨都和他们无关,他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
以下进入干货阶段,高能预警:
1.你认识现在全款买房的人吗?一次性几百万一千万扔出去,不需要贷款的
目前为止收到两个回复,说身边有认识的人全款买房的,欢迎大家踊跃发言,最好能说明一下这些壕们的具体情况,是做什么的,资金怎么来的。
说一下我比较了解的情况吧。
我认识两个最近刚买了房的,一个是扬州人,江苏商会会员,家里做环保设备生意的,厂子开了十几年了,算是个小富二代,家里资产差不多上亿,在扬州有多处房产,在上海买了一套二手的,为了买这套房抛了一部分股票,扬州卖了一套大的房。
另外一个家里是开诊所和超市的,比较有钱,他老丈人是某国营大厂前任书记,然后去年在北京买了一套,两家人一起凑了首付,然后一起帮忙还贷。
这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者,他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。
不夸张地说,资产5000万元以下的商人家庭,都没有能力在一线城市全款购房,为什么?因为商人要做生意,他的现金流占资产的比例是有限的,如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金,那他家的资产最起码得好几亿。
这就是为什么大量中型企业企业主要独立在一线城市购置房产,也必须卖掉自己老家的几套房子,以及贷款的原因。
这就是我前面说的,一线城市掏空二三四五线。
比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂,效益还行,工厂年销售额5000万(这就算挺大规模了),一年下来能有多少可自由支配的纯利润?也许不超过100万,因为你还要投入再生产,还有生产中的押款。
而这100万,有时候还得跟兄弟姐妹分,因为江浙的制造企业主,很多都是几个孩子。
所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时,可以轻松全款,但如果要买深圳1000万一套的,就捉襟见肘了(但偏偏这些人的儿子,很多不愿意接老爹的班,喜欢在一线城市奋斗生活),只能是卖了老家的两套房,加上现金付个首付。
看到没,京沪深广在买,而二三四线在卖,这就是为什么二三四线房价很多往下走,一线还高企的原因,我所说的吸血。
那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢?三线城市殷实的小康之家,他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产,加上首付。
除了这种中型制造业企业主,还有两类人是有能力在一线买房的,一是官员,二是互联网上市企业高管。
互联网上市企业高管就比较简单了,手上的股份变现,从股市里套(没上市就很难,这就是为什么互联网公司,打死了也要上市)。
前面说了三类人,这三类人是一线天价房的主要购房群体。(拆 q 户农民那种也算一种,分了三套房卖两套换一套大的,但他们基本没有用现金购房的能力,只不过是置换)。
以前还可以开玩笑说中彩票的,现在,500万彩票算个屁啊,刨了税去密云买吧。
问题是,这两年,前两类人都遇到了问题。
制造业哀鸿遍野不用我说了,低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦,大量江浙广东企业主一夜回到解放前,升级不力+投资失败的比比皆是。
至于最后一部分人,互联网新贵,现在看起来还好,问题是,这帮人有多少?能撑得起整个一线城市的天价楼市吗?我表示怀疑。
一个中型互联网上市企业,总监以上级别的人,年薪一般在四十万左右,这样的人数量有多少?几十人顶天了,即便是他们,每个月要还三万块的房贷,也是非常吃力,何况普通员工。
这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体,基本上都列出来了,可以看得出来,群体规模不会很大,加上这两年的股灾,又缩水了不少。
跟整个一线房产市场比起来,他们实在是杯水车薪,没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。
于是,就出现了我开头所说的惜售+自购买,如果不好理解,请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形,奶多了卖不出高价?那我就只卖一小部分,告诉你们奶没了,很稀缺 。
其实奶都在桶里存着呢。
在这里补充一下:
惜售有很多种方式,本质上都是“倒牛奶”,制造虚假的稀缺感,提高购房者的心理预期和阈值,房产商知道,他们只要联手抬高价格就好,逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务,自有丈母娘帮他们干。
除了我前面说的虚假购房以外,还有一种,捂盘,连假合同都不用做,开盘100套,只卖10套,剩下90套都告诉你卖光了,然后拿这些房子去银行抵押,当然,这种更加赤裸裸,连伪装都不需要了。
那业主入驻以后发现是鬼城,怎么办?
很简单,第一,把楼盘做成n期,一期放两栋楼不就行了,看见没,那些不是没人买,是买了但还没盖好呢。
第二种,把房子租出去,比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓,拿下一整栋楼,统一装修风格了往外租的,或者xx中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的,幕后的业主都是房产商自己。
比如,我有个哥们儿现在住天通苑,他的房子就是从物业公司直接租的,没有个人业主。
所以,越是经济变差,媒体上就越要渲染,大家都高喊“有钱人真的很多啊,你看我们这儿开盘第一天,1000万一套抢光了”,你一问,都是“我朋友、我亲戚、我同学”,从来见不到几个“我” 。
跟身边那些亲近的有钱人打听打听,今年经济形势如何?真有那么多实实在在的有钱人吗?
最后说一段,我对未来房价的预测吧,大体上我的判断,会跌,理由如下:
1.国际规律,一个国家的房地产市场在GDP 8000美元之前一路上扬,8000-10000趋缓,10000以后往下(海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外,那个盘面小容易炒,但中国的一线城市可没有那么小)
2.老龄化,即使放开了二胎,现在看来生育率也不可能回去了,未来若干年,这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮,毕竟,买房主力是年轻人,老头谁买房呢?
3.大的供需关系,基本上,该有房的家庭,都有了,十多年前去一线混、买的早的人已经定居了,现在一线二线买不起房的孩子,老家也都有房,不至于没地方住,他们中的绝大多数人,无论怎么努力,把老家房子全卖了,把两边父母积蓄全榨干,加上还贷,也依然买不起,慢慢地,他们烧完了青春,会回家的,能留下来的,千里挑一吧。
4,经济大势下滑。过去那么多年,为什么国人都笃信房价上涨,很简单,因为经济上行,连续增长二三十年,这也是所有经济体都遭遇到的规律,日韩台港,哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右?你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的?中国人没理由把自己的国家想得太特殊。
打个最简单的比方,你家生了个孩子,一路涨个儿,你每年都要给他买新衣服,每次都要买大一号,然后有一天这孩子18岁了,你还要去买更大一号的,店员告诉你不用了,你还按照以前的惯性说:才不会呢,我家孩子这十几二十年都是这么长的,年年都有人唱衰,说我孩子不会长高了,结果呢? |
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