东莞摩天大楼与城市综合体发展研讨沙龙

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活动主题：东莞摩天大楼与城市综合体发展研讨沙龙

活动时间：2011年11月10日10:30 — 12:00

活动地点： 环球经贸中心销售中心

直播单位：房掌柜<东莞>

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房掌柜：

　　沙龙背景

　　据房掌柜了解，东莞第一代具有代表性的高楼是主楼13层的外贸中心大厦，又称东信酒店，始建于1981年5月，是1989年以前城区最高的建筑。1998年，由于东莞市文化广场开发建设的需要，将其爆破拆除。

　　东莞人记忆深刻的另一座第一高楼是东莞首家五星级酒店“银城酒店”，当时这座99米高的大厦成为东莞最高建筑，曾鼎盛一时；金源中心则以136米象征着东莞高楼正式进入100+时代……具有时代产业特征的第一高楼们，象征着东莞经济向上的力量。

　　2005年11月底开建的环球经贸中心（台商大厦），目前以289米的建成高度，成为东莞第一地标建筑，刷新此前230多米高的厚街嘉华大酒店和虎门黄河中心大厦这对东莞“双子星”高度纪录。环球经贸中心建筑面积28.2万平米，地上68层，地下4层，涵括超5A甲级生态写字楼、SOHO办公、精品商业百货、顶层凌空会所、风味美食汇等，亦是东莞中心区典型的城市综合体项目。

　　第一国际、华南mall、星河传说等，是东莞过往已基本建设成型的城市综合体的代表和缩影。万科2010年3月以10.04亿元拿下的长安万科中心，宣告东莞万科首个城市综合体项目启动。长安万科中心规划有高达260多米的甲级写字楼，其高度位居东莞在建高楼第3、长安第1，也是目前为止万科在全国建的最高楼。

　　2011年，根据东莞市经信局提供的信息，万达将狠砸150亿元入莞在东城、长安、南城、虎门等镇街建设多个“万达广场”城市综合体。7月28日，万达在长安正式落子东莞第一个万达广场，而据房掌柜目前获知的最新消息，东莞另一万达广场也已正式敲定地块。

　　截至目前，规划中的东莞中央商务核心区480米高楼、在建的超400米厚街名家具总部大厦（外博大厦）、超越环球经贸中心高度的东莞民营经济总部大厦、超300米的虎门民营总部大厦、楼高66层的东莞国际金融大厦（威斯汀酒店进驻）……等东莞12个摩天大楼入选《中国摩天城市报告》。




房掌柜：

　　沙龙议题

　　1、目前住宅地产遭受深度调控，投资资金转向商业地产。城市综合体中的写字楼物业，在商业地产升温的形势下，是不是实现资产保值增值的良好渠道？

　　2、相对东莞未来将要建成的城市综合体和摩天大楼，已建成的环球经贸中心有哪些自身硬件优势和有利条件？

　　3、楼高均超200米的嘉华大酒店、黄河中心大厦、厚街国际大酒店以及环球经贸中心，昭示着东莞进入“摩天大楼时代”，未来东莞高楼的“身形”还将不断被拔高……是否担心东莞存在摩天大楼开发热潮的泡沫，未来是否会应验“摩天大楼定律”？




房掌柜：

　　本次沙龙研讨会有幸邀请到了知名剑客：

　　图腾镜、邃谷风、老生阿泰、张公子、深晚一兵、异形、宇鹏




房掌柜：

　　莞深两地知名剑客到达环球经贸中心销售中心，大家互相热情交换名片认识。


上午11点，研讨会正式开始。首先由此次沙龙的主办方之一——东莞金茂建造开发有限公司营销副理何志浩介绍环球经贸中心（台商大厦）的相关亮点。

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东莞金茂建造开发有限公司营销副理何志浩：

　　各位媒体的朋友，大家好！因为时间关系，我简单介绍一下项目信息。我想最精髓的部分稍晚再发一份文字材料给各位了解。



项目缘起，东莞台商企业投资协会集中77个股东共同投资这个项目，所有股东都是在东莞范围内台资企业里面比较著名的企业组成的团体。

　　环球经贸中心总高度289米，总共68层。它带来的社会效应显而易见，因为东莞正在城市转型，出现这样一个项目对城市形象提升非常有帮助。建筑理念部分，我们请台湾一个建筑设计师事务所做的，它取义于笙的形象，有生生不息的意义。还有一个寓意，可以看到我们建筑像两个手掌合在一起，因为这是台商投资的，他们希望有一个“两岸和平共处”祈福的意愿。

　　项目区位，处于东莞CBD核心区域，也是东莞大道和鸿福路交汇。因为轨道交通规划，让项目的CBD地位没有办法被撼动。

　　这是我们项目全景，这个相片是实景拍摄，但是我们项目用PS图片放上去的，其他部分没有做任何修改。地下有13万左右的地下商城，不用出路面，直接进入地下通道搭乘轻轨去机、港口都方便。2号线大概2015年竣工，R1线于2016年竣工。事实上我们项目在各个方面都会是非常超前和领先的。


东莞金茂建造开发有限公司营销副理何志浩：

　　总建筑面积28.2万平方米，如果分类的话，65-68层作为会所定位，低楼层会是一些小户型办公，满足小面积办公需求，中间层满足中大户型办公需求，高层部分满足大型集团公司或者企业总部概念，可以整层甚至几层联合使用。1-5层是一个裙楼商业，定位打造成目前东莞最具特色、最高端的精品购物中心，实用面积大概2.4万平方米左右，我们打造成一个精品具有特色的高端购物中心，1300个停车位左右。

　　取得美国LEED-CS金级认证是我们取得最好的成绩 ，在硬件规划、平面规划、节能环保材料使用、节能技术使用方面努力，才取得这样的成绩。目前是取得LEED认证全球单体量最大的、最高的建筑。在珠三角包含我们总共有三个项目取得这项认证，第一，卓越世纪中心，第二，深圳万科中心。第三个项目就是我们。我们项目是39分，取得金级认证。大约每节能达到10%，我们建筑成本要上升5%，我们节能比一般写字楼达到30%，大概我们建筑成本提高15%。建筑成本虽然上升，但是未来对于使用写字楼租赁的客户来说，这是一个非常有意义的东西。

　　写字楼除了前期购买成本，后面最大的成本应该就是能耗问题，尤其是像这种摩天大楼，需要使用空调，这个能耗非常惊人。这项举措对于开发商来说，付出非常多，但是对于业主来说绝对有优势。

　　我们的项目管理目标，是国内最高的建筑领域的奖项——鲁班奖。我们项目一直以来被市政府、省政府关注，被政府各个部门关注的程度都非常高。获得了众多社会荣誉。包括市建设局、省建设厅多次组织政府部门团队和建筑领域，例如一些大型建筑公司来考察参观工地，就是因为我们工地只要我们去参加评比的话，一直都是在项目的，不管在设计上面还是在项目生产管理过程中，一直都是非常优越的。

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东莞金茂建造开发有限公司营销副理何志浩：

　　环球经贸中心的高度和它的地段决定我们地位。景观不是我们真正核心要强调的部分，但是我们也花了很多心思，像前面这是一个龙脊的设计概念，我们希望通过努力，把三条路口、三个项目打造成一个整体，我们做了很多努力，但是没有办法和周边这两个项目达成一致，但是我们前面景观还是会维持不错的样子。

　　“生态自然新风”是我们将来的重点，东莞平均气温有281天需要开空调，这也是我们申请LEED其中节能措施的一项。一般传统摩天大楼基本上是全密闭空间，国外有一些项目做到非密闭空间，用双层围幕墙解决。这样做会导致成本翻一倍，但是我们项目高289米，如果采用双层围幕墙成本，造价会再增加一倍，我们围幕墙有两个层面像鱼鳞一样，一层一层叠起来，让风吹到幕墙的时候转一个弯，然后进入办公空间，营造一种自然新风流通，而又没有增加很多成本。

　　东莞的天气，上个月来说，有很多写字楼都是需要开空调的，因为密闭空间，但是我们这里不需要使用空调。应该说这是一个创举。我们空调都是VRV系统，开空是单独计量，要享受自然新风的时候，可以把空调关掉。

　　作为节能建筑，在电的节约方面，我们主要是对空调。因为写字楼投入运营，最大能耗是电能。在空调部分我们采用冰蓄冷系统，我们会向政府申请峰谷电价。冰蓄冷的概念就是在晚上用低值的电价制成大量冰块，白天通过融冰方式获得冷气，这个可以节约电费30%-40%。我们的新风系统和中央空调系统都是独立开来。不会因为中央空调产生空气质量降低。

　　此外，我们采用垃圾管道处理系统，这个有几个作用，第一，可以节约管理上的成本。第二，让垃圾回收速度和效率更高，每个楼层有一个垃圾投放口直接下到负三层，我们垃圾集中处理空间全部在负三层，通过分类压缩打包处理后运送出去。68个楼层，每个楼层都有一个开口，如果说其中任一一个楼层推开垃圾管道投放挡板的时候，其他67个挡板全部密闭，这样是为了避免垃圾管道异味串到其他楼层。

　　我们就是为了营造超五A级的办公环境，所以采用了很多新技术。你不管怎么打包垃圾，扔下去都会有一些食物残留，我们垃圾管道有一个设备，自动清洗。从这些细节上可以体现到我们经贸地产打造这个项目的时候用心在做。

东莞金茂建造开发有限公司营销副理何志浩：

　　电梯系统，我们采用分段运行的概念，总共20个电梯井，塔楼部分54部电梯，有些电梯可以到达最高楼层，有些到达38层中转层，还有一些电梯服务低层，如果要到高层，只能通过特定电梯到达中转层转电梯。我们电梯全部是原装日本进口日立品牌。我们验收电梯的时候，会放两个硬币，电梯从上到下运行一遍，两个硬币还不倒下，这就是保证它的平稳性。还有电梯自动迫降系统，意外停电，会自动启动迫降功能。如运行17、18层中间突然停电，他会迫降到17层，打开门让你出去。这是第一个功能。第二，所有电梯都有自救功能，当迫降功能出现意外，我们可以启用左边、右边任何一部电梯升到同样高度，开启侧面的门。还有关于电梯速度问题，电梯最高的是6米，唯一目标就是让客人觉得它足够安全。上下班高峰期保证40分钟左右，所有人都可以出去。

　　我们的消防设计也是很特殊的，超高层的建筑，我们直接归天津消防所来审核。抗风抗震，这都是按照非常高的标准，因为是台商建设的，我们按照7级地震级别来设计。东莞300年历史来，最高等级地震都是4点几级。

　　智能化系统就更复杂了，和卓越世纪中心比较，我们的功能比他们强大很多。例如说自动缴费系统，门禁系统，我们门禁系统可以细化到一个办公用户只能进入特定通道，而且只能到达指定楼层。还有自动缴费系统都是非常强大。访客来访，第一，我们是和我们里面办公客户确认它的身份。第二，我们可以直接让他使用二代身份证作为通行证。泛光照明也是我们项目亮点，首先楼体从上至下有很多灯光工程。第二，我们有两块很巨大LED屏幕，总面积大概3000平米。

　　项目所有的内容，大概方面也就是这些，讲的不够仔细，之后我会发一份书面材料，让大家更深入、详细了解项目。我想这个项目真正的价值，在项目投入使用，不需要很长时间，一年时间，我相信我们项目一定经得起市场考验的。

　　在珠三角范围内我们很有信心，我们从项目规划、建设、新技术设备使用这些综合指标里面来评比，我们有信心在广东省范围内是数一数二的，包括新建的西塔，我们的物业管理也会是第一太平戴维斯，第一太平就感叹过，我们各种新新技术使用、安全方面考虑比西塔更优越。所以我们项目在投入使用一年后一定会让业界的人和所有投资者充分享受到和感受到这个项目的优越。

异形：
　　你刚才说有一个指标排在第三？  

东莞金茂建造开发有限公司营销副理何志浩：

　　广东省范围内只有这两个项目取得了这个认证。LEED认证在业界是最具权威的。



（环球经贸中心广告设计负责人）南京九品政企业策划咨询有限公司总经理王厚平：我占用几分钟，因为我今天算不速之客了，也很高兴能参加这个沙龙。项目董事长、项目石总都是我的朋友，五年前我们有一段谈话，我们在谈未来中国珠三角该会是怎样的。

　　高铁一通的时候，所有的二级城市将不会有100万人口的城市，为什么？快。我想大广州地区的东莞也将实现这点。在台商精神中间我们谈未来的中国，这样一个成本不高，同城概念，我们该给他什么身份，我们不是用噱头、不是用广告，我们认为在大广州产业工厂，十年后会有一个什么样的办公场所？它会在大广州地区节省企业主1/3资产成本，会有更优良环境、更快速生活方式，让企业接近机场、接近港口或者接近他所有的市场。第三，我们会在一个最好的环境。让客户真正感受到这栋楼。我们有一些最顶级或者最适宜这个楼体的消费方式，大企业可以享用2000平米，小企业可以享用500平米。它见证一种生活方式，也就是说这是一个超级城市。这样以后各位可以看到一个CBD是一个纯商业区。5年前有这样一个对话提供给各位媒体高手大家参考一下。我大概讲到这里。

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房掌柜主编彭宇：

　　我们知道环球经贸中心是东莞最高的一个大厦，各位都是从深圳过来的，对深圳摩天大楼发展比较了解，其实东莞最早的摩天大楼最高的楼只有13层，在1981年最早。后面陆续出现一些当时的地标建筑，90多米、100多米，就算当时的第一高楼。

　　环球经贸中心最开始规划的时候叫台商大厦，因为他们是由一群台商筹资建设的，289米高度。它是一个综合体项目，目前东莞也有蛮多综合体，万科2011年在长安拿了一个项目，也是万科首个在东莞的城市综合体。今年城市综合体项目比较多的，包括万达在东城、长安、虎门的城市综合体，万达投入了150亿建设。在环球经贸中心附近有一个项目，东莞20家企业投资规划的东莞民营总部经济大厦。包括还有超过300米虎门民营总部大厦等等，所以说东莞未来可能会有10多个摩天大楼。东莞也正式从低层建筑进入摩天大楼时代。

　　今天沙龙第一个议题，住宅市场调控比较严厉，投资资金比较看好商业地产，环球经贸中心是一个城市综合体，还有写字楼物业，在这种形势下是不是可以实现资产保值增值这样一个最好的渠道？

异形：
　　能不能介绍一下目前产品的市场情况，价格怎么样？卖给什么人？  

环球经贸中心陈总：
　　我们预计会在11月中旬销售，现在正在加班加点做临时样板间，这是一个临时销售中心，未来会有一个更好环境。刚才您问到价格问题，实际上每一套的价格还没有出来，大概区间是出来了，区间在1.7万-2.2万这个区间。

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异形：

　　东莞最高档写字楼价格？ 陈总：也就是在8000-9000元，比较好的产品可以卖到1.1-1.3万。这是目前写字楼最高的价格。

异形：高端写字楼多的吗？

陈总：今年是比较多的供应，未来潜力还是有的。

异形：你本身是全台资经营，台湾商人也消化一部分？

陈总：也会。因为东莞早期是三来一补城市，现在这个城市转型，很多企业涉及到金融行业，东莞写字楼跟深圳有很大区别，深圳到处都是高楼林立，写字楼非常多。很多贸易公司甚至金融企业。但是东莞以前一直都是作坊式的，他是很特殊的，但现在城市转型。

异形：目前蓄客情况怎么样？

陈总：关注度特别高。我觉得销售只是一个营销手段，实际上我们中原做这个项目更多考虑成功销售，你到底卖给客户的是一个什么。这个精神属性我们一直也是比较追求的。

  

&#65279;&#65279;　　陈总：也就是在8000-9000元，比较好的产品可以卖到1.1-1.3万。这是目前写字楼最高的价格。  

　　异形：高端写字楼多的吗？

　　陈总：今年是比较多的供应，未来潜力还是有的。

　　异形：环球经贸中心本身是全台资经营，台湾商人也消化一部分？

　　陈总：也会。因为东莞早期是三来一补城市，现在这个城市转型，很多企业涉及到金融行业，东莞写字楼跟深圳有很大区别，深圳到处都是高楼林立，写字楼非常多。很多贸易公司甚至金融企业。但是东莞以前一直都是作坊式的，他是很特殊的，但现在城市转型。

　　异形：目前蓄客情况怎么样？

　　陈总：关注度特别高。我觉得销售只是一个营销手段，实际上我们中原做这个项目更多考虑成功销售，你到底卖给客户的是一个什么。这个精神属性我们一直也是比较追求的。

  

老生阿泰：


我们今天在薄薄的凉意当中来到东莞，这个跟中国房地产背景也很相似，连续调控，温总理在圣彼德堡的讲话都给我们头脑一股清醒的凉风。莎士比亚说了一句话，叫寒冷的火焰。今天虽然有点凉意，但是来了之后听了王总、陈先生的介绍，倒使我们心中燃起一团火，是因为东莞这个城市，是因为环球经贸中心这样一座大厦，是因为我们强大的团队付出的劳动给我们带来很多新的想象和希望。

　　为什么这么说？我说三点：第一，东莞是一个什么样颜色的城市。给人感觉好像是一个粉色的城市。其实东莞在中国城市群中有特殊地位，不仅最早吸纳了台湾资本，不仅是成为世界最大的加工基地，曾经有2/3电子元器件都是在广东东莞制造。曾经的三来一补给这个城市带来繁荣，吸纳了中国最多的农村劳务工。

　　如果说深圳是蓝色的海洋城市，曾经因为改革开放给了一个金色的梦，我想东莞这个城市给人紫罗兰的颜色，是镶了一块紫罗兰的宝玉。在这样一个城市最宝贵的空间，竖起这样一座大厦，我对它表达的属性特别感兴趣，这座大厦具有展望世界的眼界胸怀，因为商业很多的活动，包括东莞也不是一个小城市，而是在世界经济当中扮演重要角色。它核心的词是经贸。中国核心竞争力还是要有实体经济和有效的贸易，当然金融中心的到来会使我们城市血液流动的更澎湃，但是华尔街也告诉我们虚拟资本疯狂不会给国家实质性繁荣，我们希望像东莞这样的城市扮演这样的角色，而同时像这种大厦所标志的核心内涵的意义也可能给人对他价值评估上会有新的标识。

　　第二点，我们这座大厦的噱头。刚才听说了，他是有77位台商股东。一听到台商大厦，我就比较清晰，因为我是江苏人，江苏有一个昆山，江苏是全国最早国家经济开发区，昆山有最大的台湾集群，那里有很多台湾商人，中国改革开放春风吹了后，两岸之间首先最密切的联系是从经济商务这块开始。中国著名学者秋风说中国房地产有很多的问题，你批评他也好、赞扬他也好，但是最根本的是地方政府供给土地，开发商来开发项目，投资主体垄断了，带来很多问题。而今天看到有77位台商来建设这座大厦，给中国房地产多元、理性提供了一个范本。台商他们在这里付出的很多，然后爱上了这座城市，刚才的介绍当中也讲到可能对两岸之间关系和谐和今后更丰富的延展，也树立起来了一个很好的具有现实意义的样板。所以我对这一点感兴趣。77个台商，按照微博的传播来说，每个台商有25个朋友，我觉得销售是没有问题的。

　　第三，这座大厦所承载的现代基因，刚才给我们看了新风系统、节能系统、安防系统等等介绍，我想这座大厦就像乔布斯苹果一样，集结了最新的企业和技术，同时它的造型像一个笙，这座大厦是在和谐社会氛围当中能令人愉悦的产物。同时笙这个形体又是鱼跃，丰富而有余。同时又是双手合十，用共同的手共同创造财富，这个寓意非常好，在品牌传播方面具有独特地方。上帝当时曾经想造一座塔叫通天塔，后来这个计划没有能成，但是我们今天如果把双手给举起来，交融在一起，在东莞这样一座有希望的城市上，一座新的通天塔，就是环球经贸中心将会竖起起来。谢谢


房掌柜主编彭宇：
　　由于时间关系，我们就不按照议题讨论，大家自由发挥。  
图腾镜：


最近总是有惊喜，来到这里，因为它是东莞第一高，也感到惊喜。同时它的背景是这么多台商打造的一个最尖端的商业楼宇，我去过台湾，台湾施工的时候很精工，要求是十全十美。

　　从刚才介绍来看，它的垃圾处理、包括冰蓄冷等等这些关于楼宇辅助的一些配套，台湾人比大陆人追的要猛，他要求很多地方处于极致状态。写字楼不在限购、限贷范围之内，深圳的写字楼一般的开发商都不会卖，比如卓越世纪广场等等，最近卓越世纪广场放出一点点，可能20万平方米。不卖的原因是开发商交税非常多，开发商一般用资本运作来处置物业。如果深圳的写字楼一旦有卖出来，它是不会滞销的。

　　同样我相信东莞的GDP是这几个城市核心重镇，刚才王老师也说了昆山和东莞的关系，昆山人挖角挖了东莞台商到了昆山。东莞经济水平并不差，比珠海还要高。它的经济水平、消费潜力，实力买家也是很多的。有各种电子产品、家私企业主。它的购买能力没有问题。这些商家对商业楼宇需求也是很旺盛的。我想这个楼宇一旦推出，不限购、限贷情况下，而且是第一个做这么高的建筑，未来升值前景很大，未来销售也不会有问题，销售趋势是很有前景的。

BMG

邃谷风：


实是一个很让人惊喜的项目，之前我们在深圳也看过非常多所谓的城市综合体，包括KKMall，包括卓越世纪中心。但是今天看到这个项目还是挺震惊的，不光用材用料，还有它的精心设计、绿色环保理念贯穿，这个让我们非常惊喜。

　　绿色环保这个概念大家都在提，但是真正能做到的很少，我们感到真正贯穿的很好的是万科总部，但是其他的话，包括卓越世纪中心，我都认为它未必有这个项目做得这么好。从刚才的介绍来说，绿色环保理念这一点就是很大的亮点。

　　好像这个项目没有住宅、没有公寓、也没有酒店，其实它严格意义上来说不叫城市综合体。这个项目其实占地面积非常小，也不大，可能我们只叫它一个单体的写字楼带一些商业。刚才前面都说过销售不会有问题，现在这个市场上我们不去说它的前景，只是单纯从现在来看，综合体对开发商资金的保值角度来看，确实具备这么一个功能。因为很多开发商都已经转向城市综合体、写字楼、酒店。包括中海地产，这个月就要推出五个城市五个大型的购物中心，实际上也是类似像我们这种带写字楼、带酒店的一些城市综合体。

　　如果拿东莞和深圳两个地方相比，东莞这一类商业还不是特别多，应该是有空间。但是深圳这种商业有点泛滥，人均商业已经到了相对有风险的饱和状态。东莞的商业地产应该还是有一些空间。我们从这个项目来看，因为这是台商合资的，这个合资的和我们专业专业地产公司还是有区别的，开发商商业利益驱动是比较小的。力争是把项目做到东莞最好。这个项目确实带给大家不少的惊喜。

东莞金茂建造开发有限公司营销副理何志浩：

　　我介绍过程当中可能漏了一部分，大厦分四个部分，第一，地下是停车库。高一点是商业裙楼。这边是塔楼，68层高，写字楼为主，另外会有一些会所。另外还有一个附楼，附楼我们定位成SOHO，小型家庭办公。而且居住部分我们也有充分考虑，包括每一户都有供水排污功能、垃圾处理。

　　刚才邃谷风有谈到一个概念，定位城市综合体，我也看了很多资料，我有一个想法说，基本一栋建筑能够融合三个以上功能，可以称之为城市综合体，例如酒店、商业加住宅。我们还是倾向于称之为城市综合体。为什么没有酒店，我解释一下。我们在计算回报率的时候，酒店投资回报率非常非常低。我们还是会考虑一下成本因素。东莞五星级酒店遍地开花，房价非常非常低。周边超五星级酒店投入非常高。我们在现有投入和基础上可能做一个大概250套规模的酒店需要额外投入4亿。按照东莞房价，我们回收周期非常长，所以当时就放弃了有酒店这个规划。酒店的缺失对项目发展未必是一个坏事，这也是做了一个综合考虑。


张公子：


实际上任何一个大型都市必须有一个地标，什么建筑能代表城市地标呢？一个是历史比较悠久建筑。像美国纽约洛克菲勒中心，实际上是30年代当时也是全球最高建筑，30年代到现在差不多过了80多年，包括下面的时代广场，还是纽约的中心。所以这种城市超高层建筑必然会成为一个城市的中心或者代表城市向上的一种图腾、精神。除此之外，他给城市带来什么价值呢？首先是刷新这个城市商圈价值的功能，深圳最早我们说地王大厦，最早是蔡屋围，大家一开始不认可。地王大厦出来后，迅速改变了城市面貌，包括地价。现在又有了万象城、京基100，很小一个空间集中了两个超高层建筑。它迅速改变了城市这种区域的价值。

　　环球经贸中心其实也是一样，它对于东莞城市的意义来说，也是一个重新刷新城市价值的意义。另外这的确是很智慧型的大厦，包括深圳很多写字楼也在宣传，刚才听到电梯两个硬币这个故事，我也挺感动，的确体现了开发商对产品细节孜孜不倦的追求。

　　在销售方面有几个想法跟大家共享一下，第一，产品卖点。很多高科技东西，将来应该有一个好的样板间，我们在卖之前一定要把样板间做好，包括通风、冰蓄冷技术，可以给业主带来多大节约成本，包括通风系统，或者说电梯很平稳的感觉，我们卖楼的时候一定给客户最好的体验，把产品优点完全体现出来。

　　另外凡是超高层建筑，我们屋顶几层一定要利用好，刚才听了好像是一个会所。如果时间来不及，一定要把会所做到极致，给人很深的感觉。深圳的地王大厦也是有一个这样的餐厅，最早深圳国贸也是做这种旋转餐厅。香港也是，香港现在两个地标建筑，最早是IFC，后来新鸿基搞了ICC，ICC顶上有一个全香港喝下午茶最好的地方。你可以看到全香港最漂亮的维多利亚港，而且那里喝茶是需要预约的。我们既然有这么一个超高层建筑，我们楼顶上一定要用起来，将来作为我们销售的工具，所谓卖场不简简单单是一个营销中心或者样板间，就是我的楼顶一定有一个咖啡间，让客户感受到大厦带给我们什么样的生活。虽然现在下面有商业，但是商业不可能招商那么快。我觉得进驻我们这里的企业一定多少是有一些品味的，在生活上有追求的一群人。你要提供良好的设施、良好的服务，包括配套，通过这些打动别人。

　　最后一点，既然我们是一个台商背景的开发商企业，我们的销售不应仅仅放在东莞，应该把销售途径拓展到整个大中华地区。项目甚至可以拿到台湾推广，台湾的楼，冯仑做的，拿到大陆来卖，我们为什么不能把楼拿到台湾去卖。因为人民币升值也是一个长期趋势，持有这些资产对他的收益也是很有帮助，我就说这些。

深晚一兵：

大概一个半月前来到东莞，还是很震撼。东莞能起这么高的摩天大楼，已经很有兴趣想去看了，我特地从边上走了一下。这个项目它的硬件、市场前景我们还是可以看好的，但是这个地标，不是说你楼建多高就一定可以成为地标，肯定要有一些内涵的东西。我考虑这个项目是由70位台商集资开发的。可能在房地产开发方面、服务方面，可能没有太多经验。

　　我想说一点，这个项目建成后，如何确保他能够成为东莞真正的地标，我们业态有四种，这四种对物业管理服务要求都是不一样的。我们主要体量在写字楼方面。深圳写字楼出售的极少，这些开发商也多年运营、服务、管理的经验，他们轻车熟路，很快上手。但是我们70多位台商成立的经贸公司，我不知道他以前背景怎么样，但是既然能够打造出一个硬件非常高端，而且地标属性特别明显的建筑物，未来怎么给他赋予一个光环，这个光环肯定不能靠我们顶上的LEED这些东西。最重要还是看软件，所以在物业管理服务方面，我个人建议一定要想办法引进一些非常高水平的物业管理公司。而且最好是针对不同业态，有不同运营机构，如果仅仅是我们经贸组织一个物业公司来做的话，我觉得可能不太够。因为我们硬件足够了，包括自动化软件方面的东西，包括智能刷卡这些，应该来说是非常超前的。这些可能在深圳都没有。这个东西放在我们东莞来，怎么能够吸引顶级的公司进来办公，这个可能就不仅仅是我们楼建多高的问题了，软件一定要跟上。

　　另外一方面我想谈这个价格，不管卖1.7万还是2.2万，这个价格在东莞物业市场，单价肯定是很高的。我们中原这边需要考虑以后在销售的时候怎么对外要有一个统一口径，如何来说服购买者买我们2万元的东西比别人顶级豪宅1万元，为什么比它高这么多。因为深圳写字楼比住宅高的比例，不至于翻倍。现在我们项目在硬件方面有很大支撑，软件方面如何跟上，我们要研究一下把我们价格如何体现出来。刚才说到我们住宅已经到了1.1万的价钱，应该说在东莞算是顶级豪宅。1.1万住宅跟2万的写字楼它的差别如何体现出来，这个真的要好好研究一下。如果单单说单价，这个太高了，我住顶级豪宅也就1.1万，你为什么能到2万，这里面硬件、软件的东西一定要说到位。

　　最后一点，推广渠道。除了我们网络之外，我刚才发了一个（关于这次沙龙）微博很火爆，很快转发10多条了。营销这方面，我们毕竟是针对写字楼买家做一些宣传推广，再加上我们有台商底子在，所以台湾市场、香港市场是需要重点考虑。深圳市场，我觉得这个项目用很大规模去做，应该没有必要。因为深圳投资客很清楚一线城市投资收益率肯定比二三线城市要高。因此可以吸引一些香港、台湾甚至东南亚的客户，我就说这么多。

BMG

东莞金茂建造开发有限公司营销副理何志浩：

　　虽然我们公司成立时间不长，在房地产领域是一个新人，自身经验确实有限。但是台资公司有一个特点，他很乐于在市场上整合一些资源。我先感谢您能肯定我们产品本身。另外我们很重视的问题，我们项目已经和第一太平戴维斯签了合作协议，未来物业管理就是他们。

　　国际五大行进入东莞，真正参与项目的目前还没有一个，我们这个也是创造了东莞第一。我们项目交付时间大约是明年下半年，他们在明年3月份就开始全面组建这个项目管理公司。

　　要补充的第二点，东莞房价其实比您了解的情况要更高一些，我们目前了解的不但东莞城区，包括东莞镇区，有些项目公寓开盘价就能够突破1.4万。大约给你95折折扣，也就是1.3万成交价。这就是前不久的事情。东莞也有很多项目突破1.3万。因为您不是在东莞，可能数据没有我们了解的详细。

　　第三点，项目要有更多亮点。刚才提到会所的问题，我们很重视这个，我们很乐意营造各种亮点，首先第一，哪种性质会所最有吸引力。第二，最能够被市场所接受和认知的，我们一直在研讨这样的问题。我们很感谢各位的建议。包括张公子刚才提到的我们要用体验式方式让客户感受项目亮点，我们也在做这样的事情。所有硬件设施、网络、消防、空调等等所有都可以做起来。


深晚一兵：

　　以后有机会来东莞一定要看一看。

　　何志浩：我们会有一到两部专用电梯让客户感受。

　　深晚一兵：电梯每秒6米会不会造成耳鸣？

　　何志浩：不会，电梯密闭足够就不会这样


异形：

一个城市建一个很高档的大厦，一个地标型写字楼，不奇怪。关键是台商建具有特殊意义。前两年南方都市报也做了很多版，包括东莞转型下一步怎么走？随着中国人工工资提高，在东莞的港资、台资企业竞争优势已经大大丧失。大量台资企业往两个方向去，一个是往中国西北，还有一个是往越南。

　　当然很多台湾企业在中国做了很多年，也不是说舍弃就舍弃。他们可能有这两种倾向，一个是把一些高端研发的放在东莞。一些低端加工的往西部。在这个背景前提下我来了解77人投资现象，一个是他们不舍得放弃东莞。第二，这些台资企业，因为企业需要转型，这些老的企业再做简单的加工肯定没有前景，他们可能会自己做一些产品，做一些附加值。所以一些研发可能会留在东莞。第三，可能把东莞作为对外贸易窗口渠道。因为首先他熟悉东莞，第二，深圳写字楼办公成本太高。所以促成了他在东莞建设写字楼的想法。另外是当住宅已经泛滥的时候，他们可能看到了写字楼的投资契机。

　　另外谈两个建议，既然我们在广东排在前列，在东莞是当仁不让的老大，可以两个方面炒作，一个是卖场营销。目前很多写字楼都是高端、高档，各种软装、硬装，很高档，但是我感觉很多写字楼缺少一点，能不能更多配置一些为企业经营服务的软的配套一些服务。我随便举两个例子，比如一楼大堂能不能设一些巨幕型全球股票市场走势、全后期货市场走势，也许对这些企业没有帮助，但是塑造金融信息氛围会给大家一个很大的感受，如果在东莞、广东没有，你就是老大。另外，这本身也是一个炒作噱头。

　　第二点，造势。不知道东莞当地媒体怎么样，前两年大家关于东莞转型怎么走，现在也没有一个结论。现在等着政府摸索，一旦找到后，报纸会重新掀起走势总结。不妨把这个话题重新掀起，通过讨论东莞的企业、东莞的台资企业、东莞当地企业、港资企业如何走向，把我们写字楼放进去，通过舆论造势既吸引大家对东莞经济走势关注，又吸引对写字楼关注，我觉得通过造势方式比我们单纯王婆卖瓜，效果会更好，谢谢！


宇鹏：

今天很高兴出席了这一场地产沙龙活动，见到很多深圳来的老朋友。大家的发言讲得都非常精彩。我想再结合我本身在东莞时间稍微长一点，对东莞城市了解多一点，我有几个问题先给深圳的同行交流。

　　第一，东莞的城市转型过程中，目前从一个城市向一个都市迈进。我们前一段时间做了一个项目对东莞城区进行了研究，东莞城区目前人口已经突破800万，800万相比较东莞以前人口比例，城区集中了绝大部分人口。

　　第二，对于我们这个项目，环球经贸中心，刚才听到甲方给我们介绍了很多关于硬件方面的东西，我始终觉得硬件的东西迟早会被别人超越，有限的生命力大概就3、5年，看3、5年之前的豪宅所追求的硬件配置到现在基本上已经到了普通的豪宅上的常配。对于项目硬件配置，不管现在看多么先进，5、10年后可能就落后了。项目的最大价值应该是所拥有的城市价值或者城市配套。环球经贸中心楼下直通的是地铁口，是两条线交汇的地方。轻轨预计在3-5年之后全面开工。

　　前一段时间我体验了一下高铁。环球经贸中心所处位置四通八达，以后在它这里办公也好、居住也好，他有这种便利交通，再结合东莞城市变化。如果我们看地图的话，东莞位于整个珠三角中心，5年、10年发展以后，东莞作为区域地域中心的优势会爆发出来。十年之后再看环球经贸中心，会看到他所处轨道交通核心位置和目前看到的尖端科技以及他未来所吸引的众多台商先进企业、领袖企业入驻，它在未来10、20年会在整个珠三角奠定它的江湖定位。我就讲这么多。谢谢大家！



房掌柜主编彭宇：

　　最后请我们张总补充一下。

　　房掌柜总经理张毅：首先感谢大家参加我们房掌柜举行的沙龙。今天限于场地限制，但总体上大家对项目所感受到氛围、设计要点应该是以往所没有的。我这里补充两点：第一，环球经贸中心它的价值在东莞而言是没有可比性。在东莞要找一个参照物，是没有可比性的。第二，环球经贸中心物理高度，在东莞可能五年后会有项目超过这个物理高度，但是这个精神高度是无法超越的。

　　第一点我展开一下，类似于各个城市已经建高的地标建筑，从刚才张公子讲的香港的ICC、IFC，深圳的京基中心、未来的平安。包括东莞环球经贸中心乃至未来的480米东莞商务中心，广州目前建好的西塔，其实它的价值参照性应该拉到这个层面对比。因为它的物理价值和精神价值在各个城市地标建筑，本身看到数字上的成本，从单纯售价、租金价格对比，是在这样一个水平上作为参照。而不是参照东莞某某写字楼。因为环球经贸中心有它先进的规划设计理念、一些科技的东西，整个价值提升是超过东莞平面，我们把这个项目拿到跟ICC、IFC、上海环球金融中心、广州西塔这个层面对照，我们会发现环球经贸中心整体售价、租售比而言，在整个东莞市场还是相对属于有比较大的价值提升空间。

　　第二，刚才王老师讲到东莞是台商群体是数量最庞大的，它的精神高度，70多人投资组合，建这样一个地标建筑，更多意义是一个台商精神高度。这种高度是289米，东莞接下来要建的摩天大楼，这个数据可能只能排到中上。接下来东莞民营企业投资的民营大厦，民营大厦跟台商大厦投资组合比较类似，但是各自企业的精神高度是不一样的。东莞的产业，刚才王老师讲的非常充分，台商对中国大陆、对东莞经济贡献的精神高度造就了现在的环球经贸中心，这种精神高度应该是不会超越的。同时也涉及到今后东莞摩天大楼越来越多，会不会造成比较大的泡沫问题，我觉得这个更多的是依靠市场自我调节空间。东莞80年代，13层就算最高的楼，其实每个城市每个时代都有一个相应地标建筑，这种地标建筑更多靠市场调节功能、靠产业经济，不会说短期之内大量涌现，一定是一个节奏性的过程。我就简单收这个尾，谢谢大家！考虑时间问题，咱们先吃饭，再返程到顶层观光一下。

dickli01

呵呵！昨晚也看过。期待台商大厦的led大屏幕能搞点创新！

最爱东莞CBD

呵呵！昨晚也看过。期待台商大厦的led大屏幕能搞点创新！
dickli01 发表于 2011-11-11 15:00

    是的！像深圳京基100LED那样就差不多。在深圳版看到有人利用京基100的LED造出求婚的几个字。“郑珊珊，我爱你，嫁给我吧”呵呵。太有意思了！据说那个广告 全长4分钟支付了40万。

dickli01

你也知道！？

最爱东莞CBD

你也知道！？
dickli01 发表于 2011-11-11 15:40

    http://www.xcar.com.cn/bbs/forum ... ad&tid=16084968

aji008

写字楼是载体，人才是表象，一个城市最核心的竞争力是高科技企业，还有完善的城市功能配套，在高科技企业没到气候的时候，谈招才引智，是舍本求末，最简单的道理，他不懂