不得新建500米以上摩天大楼 释放什么信号？

侧颜控

作者：凯风君

来源：国民经略（guominjinglve）
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01

　　摩天大楼“限高令”来了。

　　日前，住建部和国家fgw日前联合下发通知，要求各地进一步加强城市与建筑风貌管理，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。
在内地，500米以上的摩天大楼并不多见。北京的中国尊大厦，上海的上海中心大厦，广州的东塔，深圳的平安金融中心，天津刚竣工的周大福金融中心，是为数不多的几个典型代表。

　　其中，高达632米的上海中心大厦为中国第一高楼，而世界第一高楼为迪拜的哈利法塔，高828米。

　　不过，摩天大楼向来被认为是城市繁荣的见证，追逐超级摩天大楼的城市不在少数。

　　根据世界高层建筑与都市人居学会官网公布的最新数据显示，包括在建、已经建成和有规划的超高层，国内300米以上的超高层有464座，这个数据超过全球的三分之一，其中以深圳、广州、上海等地为最。
　其中，武汉的绿地中心最初规划高度为636米，南京江北第一高楼最初规划为600米，成都天府新区的熊猫大厦则一度规划出677米的新高度，长沙某项目甚至一度规划出838米的新高，比迪拜塔还要高10米……

　　一时间，几乎所有城市，都在竞逐“中国第一高楼”的称号。

　　然而，这几年，许多城市的摩天大楼建设并不顺利。长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停，天津近600米高的117大厦建了12年还没完工，成都的熊猫大厦从677米降到了488米，南京江北第一高楼从600米降至498米……

　　命运最为多舛的当属武汉绿地中心。先是从规划的636米被削减到475米，去年年底又传出因资金链问题陷入纠纷。

　　这背后，既有资金链的问题，也有政策的因素。


02

　　追逐摩天大楼的心理不难理解。

　　作为现代建筑艺术的结晶，摩天大楼以高耸入云的建筑、华丽绚烂的立面、地处枢纽的显要区位、城市地标的独特认知，成为塑造城市地标、展现经济政绩、推广城市形象的利器。
　　同时，随着大城市土地资源日益紧张，摩天大楼以“向上生长”的姿态，为城市建设增添了不少可利用空间。加上最近10年货币政策相对宽松，地产资金面相对充裕，这为摩天大楼的崛起提供了支撑。

　　然而，摩天大楼的问题越来越明显。

　　且不说坊间热议的“摩天大楼”诅咒，超高层建筑本身就存在建设周期长、成本高、拆建困难、消防救援能力不足、空置率高企的短板。


　　安全问题自然不用说，目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大楼动辄300米、500米以上，这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。

　　相比安全问题，更严重的在于烂尾风险。

　　一般而言，摩天大楼往往在货币相对宽松期蜂拥而出，利用市场资金充裕、利率较低的特点大行建设之能事。

　　然而，经济不会一直繁荣，货币不会一直宽松，市场不会一直向上。一旦出现逆转，摩天大楼很容易陷入资金链困局，轻则削减预算，重则烂尾。

　　此外，摩天大楼还存在拆建改造困难的问题。

　　由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂，等到建筑老化之后，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。

　　这两年，舆论热议的高层建筑会不会沦为城市新“贫民窟”，并非没有道理。

03

　　即便摩天大楼顺利落成，还会面临空置率过高、租金回报率过低的困局。

　　2020年一季度，由于疫情影响，国内多个城市甲级写字楼空置率创出新高。

　　戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率24.6%，环比上升2.6个百分点，居四大一线城市之首，同期上海空置率21%，北京13.8%，广州5.2%。



　　即便强如深圳，甲级写字楼空置率仍旧居高不下，遑论没有高新产业支撑的二三线城市？

　　据世邦魏理仕数据，2019年，天津、重庆、西安、武汉等地写字楼空置率超过30%，厦门、成都超过20%。

　　这背后的原因不难理解。

　　这几年，写字楼供应过剩而需求严重不足。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐，前所未有之火热，由此推动商业用地供应井喷。

　　然而，写字楼对接的是商务需求，对接的是金融、保险、贸易、互联网等高端行业。

　　许多二线城市高端服务业和高新科技产业并不强，没有足够的产业来承接写字楼的商务需求。

　　在短期，这些空置还不是大问题。如果未来发展势头向上，这些空置将会被逐步消化。如果遭遇经济降速，那么空置率就将成为严峻的考验。

04

　　两部委限制建设摩天大楼，可谓纠偏之举。

　　这一次，受到限制的不仅是500米以上的摩天大楼，对于100米、250米以上的大楼均有所制约，未来摩天大楼不是想建就能建了。

　　1、一般不得新建500米以上建筑。因特殊情况确需建设的，需上报住建部、发改委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。
　　2、严格限制新建250米以上建筑。确需建设的，由省级住建部门会同有关部门进行审查，并报住建部备案。
　　3、各地新建100米以上建筑应充分论证。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

　　在我国，多层建筑一般小于7层，7-9层为中高层建筑，高层建筑在10层以上，超过100米则被认为是超高层建筑，也即摩天大楼。

　　限高令的出台，势必带来三方面的影响。

　　其一，中小城市不能再追逐超高层建筑，县城住宅一般不能超过7层。这几年，20层、30层乃至40多层的住宅在中小城市遍地开花，一些县城也不乏高层住宅，未来这种现象会受到抑制。

　　其二，250米以上建筑的审核将会更加严格，这对二线省会的影响比较大。这几年，二线省会城市纷纷打造ZY商务区（CBD），而林立的摩天大楼，正是CBD的标配。

　　其三，不得新建500米以上摩天大楼，摩天大楼竞赛热要消停了。虽然官方的表示是“一般不得”，留下了一些口子，但这个口子仍然相当紧。

　　或许，一线城市还有建设的可能，二线城市或将与500米以上摩天大楼绝缘。

大明湖南

不错的文章

大黄蜂带我飞

把二三线城市的空置率放上来就知道了，越高的楼成本越高，越难回本，最终成为银行业的风险。
严格限制500米以上高楼，我支持。

sonya11c

这是要放开低空域，解决交通拥堵，以后发展家庭直升机。

GW1980

主要目的是防止财政宽松政策下资金再次流入楼市，其次虽然太原没有但是有些二三线城市的摩天计划是很吓人且很多并没有很强的财务可行性，建设和营运都存在很大的财务风险。这事太原人看看就好，现下限制太原摩天的因素武宿比这个威力大多了

xtxkzhang

很明显是因为很多地方为了面子工程盲目盖超高导致空置率高的原因，再加上这几年经济和最近疫情，前几天看了个视频说深圳的空置率超过百分之十

nucmole

省会，计划单列市，250米以上还是可能的。  一般地级市，估计250是个坎。 我们应该还是会有一个300+的机会的。