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本帖最后由 大刚 于 2016-3-4 15:47 编辑
偶然在网上翻到一篇老文章转给大家看看，通过这篇文章大家可以初窥到中服地块（红砖楼+小树林）一些根源性问题目前仍未解决。摘自《中国房地产报》
2011年 7月 6日，位于光华路旁的 CBD中服地块（东三环与建国路交叉口东北角）之一的 Z11地块公布招标结果，唯一竞标者中信集团 26 .32亿元的报价与招标价完全吻合，一时间舆论大哗。这一“神仙地块”事件随后以投标无效告终，整个中服地块也很快陷入沉寂，淡出了公众视野。
距离这一争议事件 2年，距离中服地块正式招标（2010年 7月）3年，中国房地产报记者再次探访中服地块时，却发现这里的复杂故事远未结束。
围挡之中，工人紧张地忙碌着，来来往往的货车和移动的吊塔将这里营造出一幅繁忙的盛世图景。然而，这种热闹的场景仅属于 Z8、Z9、Z10和 Z13地块，位于西边的 Z3、Z4等 7幅地块则丝毫没有开工的迹象。而紧靠中服大厦、面积达 1 .51公顷的 Z7地块，其上面的 6层小红砖楼尚未拆迁完毕。
一位不愿具名的中标企业负责人告诉中国房地产报记者， Z11“神仙地块”至今还无人问津。由于中服地块的 15幅地块下面需要建设一体化的地下空间，需要统一规划和施工，但目前独缺一角的状态使整个地下空间的规划陷入了“卡壳”窘境。
此外，由于竞标中服地块的多数是金融企业、实体企业以及地产公司的联合体，这种“高富帅”组合在拿地时气势颇盛，但真正进入操作阶段后却遭遇了重重的阻碍和矛盾，其中不乏勾心斗角的豪门内讧和令人猝不及防的中途减员。
“目前中服地块一切都在正常运作，如果进展顺利，2016年就能够竣工。”面对外界对于中服地块进度缓慢的质疑，朝阳区人民政府相关负责人对记者表示，“由于中服地块有太多的特殊性质，之前的确存在很多困境，但通过各种努力，已经解决了不少问题，我们对未来充满信心。”
豪门内讧
中服地块西临国贸，北靠央视大厦，东连万达广场，南接建外SOHO，总规划建筑面积 32. 7万平方米，将建设约 100栋商务楼，入驻超过 1000多家大型企业，被喻为 CBD核心区最后一块“蛋糕”。在国内，还没有任何一块土地能够像中服地块这样，吸引到数量众多的顶尖开发商和实力雄厚的金融企业参与角逐。
由于房地产调控政策的影响，一直陷入争议漩涡的中服地块最终在 2010年 12月成功“出嫁”，而迎娶分割成 15幅地块的都是毫无争议的豪门。其中中国民生银行股份有限公司、中国国际期货有限公司、三星集团、中信集团有限公司以强大的公司实力、充沛的现金流、完美的规划方案独自取得 Z4地块、Z1a地块、Z2b地块和 Z15地块，其余地块的获得者包括汇丰银行、正大集团、中国人寿、阳光保险等财团大鳄，参与其中的地产商包括万通地产、远洋地产、世茂房地产等。
尽管尘埃落定的中服地块竞标被业界评价为“高富帅的胜利”，但这群“高富帅”们却在短暂的得意和幸福后，各自陷入了不同的困境之中。
“联合体拿地和企业单独拿地情况不同，虽然联合体在拿地前都会申报企业自身需求，但由于企业的行业属性、优势等不同，在拿地之后会产生很多问题。”北京市国土资源局一位内部人士对中国房地产报记者表示。
世联地产战略顾问部总监陈文言则认为，“2011年、2012年很多企业都面对着实体经济低迷和政府调控压力，运营 CBD这种特殊地块，会大大增加企业风险，一些企业有别的想法很正常。”
这种现象集中体现在至今仍未有任何开工迹象的 Z14地块上。该地块的竞标者堪称“超级联合体”———由正大置地有限公司、正大集团有限公司、卜蜂国际贸易有限公司、上海帝豪发展有限公司、上海世茂建设有限公司、金光纸业（中国）投资有限公司、东莞玖龙纸业有限公司、华侨凤凰集团股份有限公司、华康资本有限公司、正大制药投资、中山凯茵豪园房地产这 11家企业联袂组成，并最终以41.14亿元的报价如愿以偿。
“虽然 Z14地块最终交由正大集团来操盘，但毕竟联合体组成过于庞大，关系背景也复杂多样。虽然竞标时显得人多势众，但随着实际问题摆上桌面，众口难调的问题就逐渐暴露出来了。”知情人士告诉记者。
该人士透露，这 11家企业目前分为两大派系，即正大系和曾经的中国女富豪张茵操控的玖龙系。由于两大派系都希望将 Z14项目打造成自己在北京的总部，争执在所难免，但更为棘手的是，每个派系内部也有矛盾。
“像上海帝豪发展这样的企业基本上是没有实业的，也没有房地产发展经验，但老板手中有钱，觉得天时、地利、人和都占尽，希望追随‘带头大哥’正大集团在这场盛宴中大赚一笔。”该人士说，“但正大集团希望建自己的总部长期持有，追随者觉得这样没有出租出去尽量套现划算，在这种利益分配方案上起了冲突。”
目前，沉寂的 Z14地块背后是汹涌的内部分歧波澜，“有的企业觉得进展太缓慢，有的企业觉得股份和操作不成正比例，有的企业觉得风险太大，而最关键的问题是，现在谁都不愿意掏钱了，整个局面僵在那里了。”该人士说。
减员之困
如果说 Z14地块是因为众口难调造成停滞的话，那么 Z3地块的主角万通地产则饱尝独木难支之苦。
2013年 4月的万通股东大会上，与会股东就 Z3地块难产的状况向万通地产董事长许立发难，质问为何拿地 2年多该地块仍无实质性动工进展。许立的回复是，主要由于此前该地块的合作拿地伙伴亚洲电视有限公司（下称“亚视”）因不能履行出让合同约定的责任和义务，申请退出造成的。
2010年 12月 22日，万通地产、中国国际金融有限公司、中金佳业（天津）商业房地产投资中心、西部国际金融贸易中心和亚视组成的联合体以 25 . 19亿元拿下 Z3地块，地块土地面积 10490平方米，楼面价近 21000元 /平方米。
但半年之后，亚视申请退出联合体。亚视当时的实际控制人、荣丰控股董事长王征接受中国房地产报记者采访时表示，“因为宏观形势的需要，公司要整体转型，减少房地产的比重。”
“联合体是一个整体，如果单独退地，不符合契约精神和基本商业程序，单独退地的难点不是国土资源局，而是联合体的成员要同意，并谈好赔偿标准，如果达成一致，国土资源局会允许退地。”上述北京市国土局内部人士告诉记者。
“除了宏观形势之外，最根本的问题还是因为当时企业购地的目的不纯粹，可能就是为了宣传自身谋求曝光度，并没有想清楚自己的真正意图是什么，而这些企业退地、内部不和会对真正想在 CBD中服地块认真做项目的人来说无疑是一种伤害。”一位业内人士表示。
亚视的退出令万通地产猝不及防。作为 Z3地块股权最多的“带头大哥”，万通从招标方案制作、参与竞标到后期的策划全力参与，其竞标方案也得到了最高分的 20分。“万通当时设计的方案非常的好。”上述北京国土局内部人士告诉记者。
此后的一年多时间，万通地产一直在四处寻找合作方，“但如果找企业直接参与的话，企业的诉求、目的、要求会非常多，所以我们倾向于基金合作模式。由于 CBD的发展前景，这一项目的回报率会非常可观。”万通内部人士告诉中国房地产报记者。
2013年 4月，“金主”终于现身。万通地产宣布，与华润信托成立了名为“正奇资本”的基金管理平台，持股比例分别为 70%以及30%。万通地产以正奇资本为平台，发起成立 13. 2亿元规模的CBD物业投资基金，投资标的为中服 Z3地块，预计年收益率为12.57% ~20 .09 %，并承诺在 2013年年底动工建设，2016年竣工。
“亚视的退出很可能不是唯一的案例，数十家企业参与、长达10年之久的建设运营，任何变数都有可能导致一些企业难以支撑乃至退出，届时或许还会发生一些出人意料的故事。”上述人士表示。
地下“暗战”
中服地块的故事不仅是地面上硝烟弥漫的“明争”，在地下也同样蔓延着纷繁复杂的“暗战”。
根据朝阳区常务副区长吴桂英的介绍，中服地块最大的亮点并不是地上鳞次栉比的现代化高层建筑，而是地下空间的规划。CBD核心区内的地下空间一般有5层，除了设计和预留了接驳地铁的一体化车站区域，还在地下空间内设计了包括应急避难场所等在内的公共配套设施，未来人们在核心区内通过地下就能抵达任意一座楼宇，大大减少地面交通压力。
不过，这一规划设计的难点也在于此。
“属于公共配套设施的地下空间，应该归北京市民防局管理，属于商业性质的地下空间，则应归北京市国土资源局管理。但目前这一领域权责尚不清楚，具体管理情况还需要这两个部门进一步商量。”上述朝阳区人民政府相关负责人告诉记者。
北京市国土资源局相关负责人告诉中国房地产报记者，中服地块每块地的面积都比较小，地下空间设计结构比较复杂。“目前国土资源局倾向于让 Z3、Z4、Z5、Z6、Z11和 Z13的地下空间规划为商业性质，而 Z8、Z9、Z10、 Z14的地下空间则为安防性质，Z12和Z15是综合体用地，Z7地块是台湾会馆，可以进行地下空间多元化利用。”
然而，由于“神仙地块”事件而被迫暂停出让的Z11地块至今仍然没有找到“主人”，造成了整体规划的延迟。
“目前还没有打算重新出让 Z11地块，Z11地块考虑对象还是会在第一轮企业中挑选。”上述北京市国土局相关负责人对记者说。
但上述中标负责人透露，“可能这幅地块最终还是归中信集团，毕竟由于之前的投标，中信集团在 Z11地块上还是最有发言权的。”
更大的问题在于，即便地下空间规划和设计完成，如何跟数十家地下空间的所有者进行沟通衔接也是一个巨大的难题，甚至可能是一场旷日持久的鏖战。
“公共配套设施的地下空间，如果由单独一家公司去实施的话，难度很大。就算一家公司能够单独撑起来，这些公共空间如何和这些商业地块的地下空间衔接呢？这需要考虑拿地企业的规划、诉求、困难等，需要做大量的沟通工作，同时还要有内部的规则、利润分成机制等等。但企业花高价买了地上空间，怎么会喜欢别人设计和管理自己的地下呢？”中国城市发展研究院副院长章惠生对中国房地产报记者表示。
除此之外，中服地块拿地企业众多，行业性质千差万别，也造成整体规划进展的缓慢。知情人士透露，参与建设中服地块的外资企业，其在内地投资实业需要经过国家外汇局审批，这也是一大难题，例如远洋地产及汇丰银行联合体以 38亿元夺得的 Z6地块，以及购得 Z2b地块的三星集团。
“境外公司从成立到资金准备的手续较为复杂，但对于境外中标者在付款时间上不会区别对待，而境外公司缴纳款项需要经过国家外汇局审批，造成其缴纳土地出让金、设计图纸、工程款项等严重滞后，所以三星集团、汇丰银行等中标企业会比其他企业慢半拍，但这是客观环境造成的延缓问题，很难避免。”该人士表示。
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发表于 2016-3-4 15:46:06
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