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发表于 2018-6-16 13:44:44
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为什么内地城市大楼均限高在33层百米以下?
隐约记得今日头条悟空问答这么个标题。由于相对久远了,因此,也没留下或是搞丢了具体链接。
以下是本人在悟空问答上的回答,纯属个人“片面”见解,欢迎提出不同的意见!
大楼限高在33层的论点,已经讲了许多,均属内地城市特点的标准。富豪们:我们的企业文化,是最不讲钱的文化。企业不靠钱来解决问题,是企业的最高境界。
开门见山:原因有5,
1是城建的设计能力搭勿够。
2是城建的开发理念有差异。
3是建筑的技术掌控能力还搭不够超高层,视为冒风险。
4是与行政的协调能力、与城市公共设施的配套能力,是件烦人的事,换言就是城市刚刚脱离城镇的级别,行政的执行能力和公共设施的差强人意还是粗放的初级阶段。
5是城市的经济实力,还无力无奈,展不开拳脚。(10年前,你要让下只角的穷区,建造高层住宅楼,几乎是不太可能的事,你要让他们建造超高层大楼,几乎是天方夜谭,只能委交瑞安、世茂了)
记得中远两湾城还在图纸的论证阶段,有位政协代表实地考察了苏州河边上的这么个地块,强烈反对中远两湾城有4栋44层的超高大楼。如今,中远两湾城,被曾经的政协某一刀砍下去,远远望过去,象个平顶城,也属于上海32层高层大楼最多的小区城,总体观赏的感觉是平淡无奇,缺乏城市的辨识度、方向感和活力,它的知名度只有普陀人感觉十分了得。据悉,中远两湾城由于物业管理的乏力,一度群租漫延得不可收拾。
还记得陆家嘴金融城南边,香港世茂集团在那里建造了酷似联排的190米的超高层豪宅,绿化覆盖率约达70%,还评了个什么住宅建筑金奖?如果世茂滨江花园不建造,陆家嘴金融城的南边就是空空荡荡一大片,一直延伸到世博园区;现在世茂滨江花园是陆家嘴天际线不可缺少的组成部分;却遭到本土建筑专家的调侃和反对。
本土建筑专家还讥讽苏州河边上的高楼,再这么造下去,将会变成臭水沟了。直到如今,华侨城更是变本加厉,在苏州河最闹猛的滨河段,建造起3栋45-50层的超高豪宅。自此,苏州河这一块的高空,有了在本土人看来是十分有看头的苏河湾天际线。
世博园区浦西岸边,早已竖立起150米以上的超高商住综合大楼,叫什么来着,哦,好象叫港城1号,奶白的颜色在浦西世博沿岸,几近是鹤立鸡群,给世博园区浦西段那平顶头般的景象,带来了生机勃勃的景观活力。我还以为世博会结束后,这里将象香港那样,建造起几十栋港城N号的超高大楼,让更多的市民拥有滨江视觉感受的居住大楼,犹如香港岛、九龙半岛那样,让更多的市民拥有滨海的景观居楼。也给滨江营造起亮丽的城市轮廓天际。当下,虽然大手笔45公里滨江全面贯通,但是,游客均要从内陆以远的地方,才能来到滨江游览,游览的空间,全无陆家嘴的景象,四处多半是空空荡荡,只有花花草草,一条漫步道,一条骑行道,游客在树木中呆呆的时间,不会很长,因为是没什么看头,至多比郊区的乡镇稍有点看头,不值得路途遥遥来此累游。
香港瑞安集团在虹口建造的瑞虹新城,推出的最初规划,都被本土规划部门做了限高,最终属“照顾”性质,批准建造到35层的高度,面积浩大至1-5期。香港地产为何傻到起用体育规划师来测算,他们难道不知道要追逐利润?
梁振英在特首卸任前,接受记者采访,展望香港未来的城市建设,他是这么说的:未来香港的住宅建设,仍以超高建筑为主,当然在区域开发的前期,要进行较长时间的调查研讨论证,为的是安全、效率和品质;故此,香港市民对未来的前景,要持有耐心(大意)。
我还记得,香港的地产,比之内地的地产,在追逐利润最大化方面,更是有过之。他们极力建造更超高的50-60层的住宅大楼,结果在调查研讨论证阶段,被适度的压低控高下来,所以,香港的住宅大楼,过去多半在120-190米的区间,将来估计在120-160米区间。
香港地产为什么偏好超高层?(其实,内地的高楼大厦,有较大部分也系港地的构思作品,只是被行政的“创新”所收了、休了而已)原因有5:
1是超高层能使大楼品质大幅提高,包括电梯的品质。钢筋、水泥、桩基、用水、排水、电力、燃气、通讯等设施的标准,各种装配件、装饰件的标准等,包括抗震、抗台风、抗暴雨、防火、隔音等,都要达到国际级别,这是不容含糊的,要工匠到极致。
所以,香港很少听到有超高层火灾,很少听到一场台风暴雨后,马路水漫金山的情况,很少听到由于什么物业的财力、物力、人力的捉襟见肘,而一茬一茬的换。这在内地一线城市,均有发生,如80米以下的静安公寓大楼火灾,从下烧到楼顶;如莲花小高层的俯卧撑。在上海的超高层住宅大楼,如瑞虹新城、世茂滨江花园,这么多年以来,没发生过火灾,少有电梯“哐啷、哐啷”时不时要罢工的烦忧。
2是几栋联排超高大楼,能聚集起万千居民,使用地铁的效率大为提高,站点大为减少,地铁或轻轨的延误大为减少,抵达时间大为精准(内地一线的地铁,由于摊铺型的居住低层建设,车站自然也要下饺子般地布点,一条地铁线10多个站是习以为常,上下班高疯时,人挤人的前胸贴后背,延误是正常,准时是意外,高峰过后的平时,呈现的是“站可罗雀”,地铁长期处亏损)。
由于香港的超高居楼集聚着万千居民,居楼与居楼、居楼与商业、居楼与学校、医院之间,有能力建造遮阳挡雨的连廊,楼下有能力建造全方位服务功能的多层超长的裙楼,以及多层的空中环形停车裙楼,使得居民的生活、工作圈,优化到就近在楼下,至多是隔街5分钟的范围;因此,香港的住宅超高大楼,很少有内地一线的空置率。反观内地一线的普遍大楼,楼底很少有服务设施的裙楼,购物都要跑出以远的商场、菜场,求助于街边散布的小商小贩。
3是香港地产的建造技术,在内地地产看来是冒险的“恼”头的麻烦工程,在香港地产看来是善常的,独门的建造技巧,他们是善常把最高等级的钢筋水泥,烹调出最具建筑“美味”的顶厨大餐,更适合香港乃至全国地少人多的城建国情。内地一线80米以下的大楼,虽然上海有近3万栋之巨,但是,它们是“不显山不露头”尴里不尴尬的被遗忘的大楼,其中的小高层,楼下均是“供销社”升级版的商店,满街临证或无证的小商小贩尽显他们的八仙过海能耐;大楼底下的台阶、墙面,到处喷漆着黑色广告。7层以下的老公房,更是如此,老年化后上下楼是个大问题,电梯安装遭遇较大的痛堵点,26万栋老公房散落在全市3000多平方公里的大地上,戏称为内地一线别墅的“提升”版,是城市被遗忘的七角八落。记得虹口公园大门口边上的窄街内的老公房,曾经发生过火灾,消防车无法进入,只得用非常规的方法灭火?小结,类似80米以下的大楼,乃至7层以下的老公房,建造得再怎么天文数字般的多,对城市景观,对建筑的游览阅读,几乎没有多少贡献,无人问津。相反,阿拉陆家嘴的“区区里个”3件套,却是口口相传,成为国际大都市的口碑,这也彰显出超高大厦,对一个区域,对一座城市,对一个国家,所衍生出另外一种意义的价值和魅力。
4是香港居民乐得居住在高层空间,特别是香港的公屋制,有条件得到公屋的居民,有3次轮询的机会,如果这次轮询没有10层以上的机会,他们宁愿放弃,等待到第2次轮询。原因是雾霾往往喜好在10层以下的空间巡游祸害。楼层越高,电梯品质和钢筋水泥的标号越高,服务设施会所功能越齐全,楼顶花园、楼层球场、泳池越齐备,空中视野越开阔,空气越清爽,往后不住了,越能卖个好价钱。50层以上就是豪宅了;40层以下属于普通一般般的档次了,各种品质指标都相对“缩水”。香港的太平绅士(董事长),喜好在最顶层办公,归家后喜好待在半山的别墅里。
5是超高层的衍生副产是营造城市的立体感,景观层次绝对区分于全球其它城市,有种“趾高气扬”的气势,香港虽已步入到相当老年的城市,但是,城市的第一印象更年轻、更活力、更蒸蒸日上。这与超高大楼围绕着滨海建造,大有关系,让更多的港民和全球的富豪居客,拥有更多空中的海景房,这属港式的以人为本。
6是香港地产深知城市的物以稀为贵,作为全球国际金融中心,钢筋水泥不是累赘,而要把它变为与其它城市的不一样,不仅要留出70%的漫山遍野的绿植,而且还有一个绝招,那就是即改善的居住的品质,又塑造出直插天际的城市天际。绿水青山、碧海蓝天,全球有千千万,面排山倒海的摩天大楼城市,第一是东半球的香港,第二是西半球的纽约,属地球上的稀罕景物,这就是物以稀为贵,难怪内地的富豪都以拥有香港的大楼为傲骄,外企总部在香港,不是一整栋一整栋的租,就是一整栋一整栋“唯我独尊”的建,进而是一整层一整层的买下,倒逼香港行政一再地调整新的控楼政策;全国知名强企,都慕名来港上市。内地一线,现在至多是一层层的出租,少有独建持有的?港地在一线的地标是个例外。
记得小时候,偶经当时的徐家汇,在现时万体馆的位置,突然冒出了一排排12层的高楼,过去是乡村般的风貌,顿时感到阿拉大上海很国际化了。还有就是读中学放学回家,看到当时10多层的曲阳新村,一排排的延伸好几个街区,惊叹阿拉上海真正国际大都市的时代已经来临。 |
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