长沙三部门发布703新政，新房价格不得超过16年10月预售价，精装房不得超出毛坯价15%

pandajun

精装只能增加15%？？？？

zqh691636850

enyou 发表于 2017-7-4 13:42
学学西安，再搞一个T+5，关门打狗，搞死那些炒房客

好天真。。。

RONCHOU

支持这个政策

合肥我最帅

关于这个限价，合肥也限价过，知道开发商是怎么规避的吗？捆绑车位、捆绑商铺、开发商私下卖号，即开发商明着按政府的价格去卖，但是暗地里能把车位能卖到45万一个，开发商私下把房号拿出去卖，一个号十几万，这都是变相涨价。政府限价，开发商捂盘，人为造成市面上房源减少，制造紧张的氛围，因为有许多刚需需要买房，僧多肉少的情况下，房价自然涨上去了，这时，你要问，这样的乱象为什么不反映，在房源严重紧张的情况下，能加价买到就很不错了，买到的人都在暗自庆幸。

西西里的沙漠

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第26期）
　　安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市，去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”，令人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。
　　去年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂，价格持续回落，成交量不断萎缩。据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%~20%，个别小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。
　　合肥作为长三角城市群的副中心城市，在与上海、杭州、南京等周边城市的贴身竞争中，城市的经济总量和人口容纳量较小，人口吸引能力没那么强，房价长期以来不温不火。但为何去年以来房价涨幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？
　　金融炒房客 “高评高贷”上演 “空手套”
　　合肥当地人李文杰告诉《中国经济周刊》记者，作为省会城市的合肥，多年来的房价一直很“低调”，在邻近城市南京2008年房价每平方米过万的时候，合肥房价还在3000~5000元/平方米之间徘徊，直到2015年合肥房价才突破万元。“那时感觉每平方米万元的房价太高了，一时还难以接受，其实周边城市早就奔3万、4万去了。”李文杰说。
　　2016年，“蛰伏”已久的合肥房价迎来一轮超乎想象的暴涨。合肥市民张先生对记者形容说：“去年涨得最厉害的时候，我过一条马路的时间房价都能涨个200~300元/平方米。就这样一直毫无节制地冲到全球涨幅第一的位置，实在让人不可思议。”
　　脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉《中国经济周刊》记者，去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。
　　据王涛观察和记录，去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”，一类是“金融炒房客”，另一类是“主流炒房团”。
　　“金融炒房客”，有单枪匹马来的，也有组团过来的。由于去年房源少，“炒房团”多，所以中介出来什么样的房子，这类炒家都全盘接手，然后再通过银行对这些房子 “高评高贷”，源源不断地把更多的钱从银行套出来，再投资炒房。
　　王涛称，他们去年做了多批这样的业务，其中有个“炒房团”是从浙江过来的，4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金，用来付炒房首付款，赚了钱再按比例分成。当时，他们一下子要了20套，让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。他们对房子品质要求不高，只希望找到面积大的房子，这样可以从银行套出更多的钱，这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。
　　王涛对《中国经济周刊》记者说，这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，如果做得好，还能多套出些余钱。他记得很清楚，有一个“金融炒房客”就通过这种方式，经过一番操作后多套出来20万元现金。
　　据了解，“高评高贷”，就是通过关系将房子价值评估高些，比如A炒房客从中介接手一套房子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用标准以房屋价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。
　　王涛表示，当时办理这批二手房贷款手续全部加快，一个月之内就办完一套，“炒房团”接手的房子就放在那里等待升值后出手。据了解，这批房子是去年四五月份交易的，买的时候价格还比较低，目前这批房子都没有出手，还放在那里等待涨价。因为入手时价格低，均价在每平方米1万元左右，按目前1.5万~1.6万元/平方米的价格，一平方米可以赚5000元左右，一套房可赚50万~60万元。
　　合肥链家的一位工作人员称，去年在合肥通过这样的“金融游戏”炒房的这帮“炒房团”，中介帮忙找的房子看都不看，直接付款入手，全权委托房产中介处理。
　　另一类“炒房团”就是组团出击的“主流炒房团”。他们之间互相联手，组团买房，垄断式购房，控制房源，然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高，注重绿化和户型，他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买，这样方便谈判压价，一旦入手后，便将这些房间隔成一个个小单间出租，或者整套一起租给别人，以租金来抵充月供，然后坐等涨价，等达到自己满意的收益后再出手。
　　“炒房客” 亲述炒房套路：组团控制房源，约定坐地起价，借助媒介造势
　　在合肥采访期间，记者碰到了“炒房客”郭文强，他称，2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢，年初均价为7000多元/平方米，年末才涨到8000~9000元/平方米，一年时间每平方米才涨不到2000元。
　　郭文强分析，与南京等周边城市相比，合肥房价在这一轮暴涨前属于比较滞后的城市，所以去年这个房产价格洼地一下子涌入众多“炒房团”，不断卖力炒作，在板块轮动中逐步推高房价，一下子透支了合肥房价几年的涨幅，造成了房价的反常上涨和畸形的板块结构。
　　郭文强认为，去年领涨合肥房价的板块是滨湖，该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子，均价在8000元/平方米左右，每个小区都有。此后，各路 “炒房团”蜂拥而入，接力炒作。大家互相通气谁都不卖，将这个板块的大部分房源控制住，伺机进行炒作。
　　此后，滨湖板块没有新房出售，房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。控制房源不是目的，炒房赚钱才是终极目标。于是一段时间后“炒房团”突然放出来四五套房子，直接挂出1.3万元/平方米的价格，房价噌地就上去了。“这样的价格肯定是高了。”郭文强说，这样做是为了刺激刚需用户。接下来，他们到处贴广告，借助各种媒介开足马力造势，周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。

　　2016 年3 月16 日，合肥滨湖一售楼部认筹现场，因为购房人太多，场面一度混乱。因为怕人多，原本下午4 点半结束认筹，结果两点不到就被保安关上大门不让进入。
　　“炒房客”很清楚挂这个价是没人买的。等个十天半个月，该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来，价格在1.2万元/平方米，出来后很快就没有了。是不是真卖掉了不好说，但市场已经被带动了。如此这般，“炒房团”直接将房价从8000元/平方米一下子拉升到了1.2万元/平方米，连1万、1.1万元的中间价格区间和涨价过程都省掉了。之后再连续挂出七八套价格在1.3万元/平方米的房源，自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么厉害，不敢再观望了，都跑过去买，结果没房源，“炒房团”已将可售房源控制住，直接将价格报到1.5万~1.6万元/平方米。就这样，主流“炒房团”通过对板块房源的垄断，很快将滨湖板块的房价拉起来，最高峰的时候，他们竟然将滨湖房价炒到2.2万~2.3万元/平方米的高价。
　　郭文强说，通过上述板块房源炒作后，“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作，就这样，在“炒房团”的轮动炒作下，合肥房价在2016年疯狂上涨。
　　“限购令” 出台 部分板块价格遭腰斩
　　“枪打出头鸟”，合肥楼市的火爆和快速上涨很快引来了“限购”新政。2016年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布10条调控措施，主要包括：合肥市将加大居住用地供应力度；市区范围内开展限购；暂停异地公积金贷款；加强商品住房销售明码标价备案管理等多项措施。

　　这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后，合肥房价很快转入下降趋势，一直降到今年5月初。
　　合肥地产业内人士认为，合肥房价最早是从滨湖板块炒作起来的，所以滨湖板块的水分和泡沫最大。去年10月合肥房地产市场调控以来，力度不断加码，炒房客开始大量抛房。当滨湖房价还盘旋在2.2万~2.3万元/平方米的高价时，“炒房团”便以2万元/平方米的价格抛售。滨湖板块房价也因“炒房团”的抛售快速下跌。合肥部分房产中介称，滨湖板块的降幅最大，多数降幅达到40%~50%，快到腰斩的价格了。今年春节时，滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米，与价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。真是“成也萧何，败也萧何”。
　　上述房地产业内人士认为，限购之后，合肥房价在去年底今年初达到冰点，过春节的那几天，很少有人看房买房。虽然滨湖板块价格遭到腰斩是个别现象，但合肥房价陷入低迷是不争的事实。

西西里的沙漠

合肥我最帅 发表于 2017-7-4 17:23
关于这个限价，合肥也限价过，知道开发商是怎么规避的吗？捆绑车位、捆绑商铺、开发商私下卖号，即开发商明 ...

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第26期）
　　安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市，去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”，令人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。
　　去年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂，价格持续回落，成交量不断萎缩。据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%~20%，个别小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。
　　合肥作为长三角城市群的副中心城市，在与上海、杭州、南京等周边城市的贴身竞争中，城市的经济总量和人口容纳量较小，人口吸引能力没那么强，房价长期以来不温不火。但为何去年以来房价涨幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？
　　金融炒房客 “高评高贷”上演 “空手套”
　　合肥当地人李文杰告诉《中国经济周刊》记者，作为省会城市的合肥，多年来的房价一直很“低调”，在邻近城市南京2008年房价每平方米过万的时候，合肥房价还在3000~5000元/平方米之间徘徊，直到2015年合肥房价才突破万元。“那时感觉每平方米万元的房价太高了，一时还难以接受，其实周边城市早就奔3万、4万去了。”李文杰说。
　　2016年，“蛰伏”已久的合肥房价迎来一轮超乎想象的暴涨。合肥市民张先生对记者形容说：“去年涨得最厉害的时候，我过一条马路的时间房价都能涨个200~300元/平方米。就这样一直毫无节制地冲到全球涨幅第一的位置，实在让人不可思议。”
　　脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉《中国经济周刊》记者，去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。
　　据王涛观察和记录，去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”，一类是“金融炒房客”，另一类是“主流炒房团”。
　　“金融炒房客”，有单枪匹马来的，也有组团过来的。由于去年房源少，“炒房团”多，所以中介出来什么样的房子，这类炒家都全盘接手，然后再通过银行对这些房子 “高评高贷”，源源不断地把更多的钱从银行套出来，再投资炒房。
　　王涛称，他们去年做了多批这样的业务，其中有个“炒房团”是从浙江过来的，4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金，用来付炒房首付款，赚了钱再按比例分成。当时，他们一下子要了20套，让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。他们对房子品质要求不高，只希望找到面积大的房子，这样可以从银行套出更多的钱，这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。
　　王涛对《中国经济周刊》记者说，这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，如果做得好，还能多套出些余钱。他记得很清楚，有一个“金融炒房客”就通过这种方式，经过一番操作后多套出来20万元现金。
　　据了解，“高评高贷”，就是通过关系将房子价值评估高些，比如A炒房客从中介接手一套房子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用标准以房屋价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。
　　王涛表示，当时办理这批二手房贷款手续全部加快，一个月之内就办完一套，“炒房团”接手的房子就放在那里等待升值后出手。据了解，这批房子是去年四五月份交易的，买的时候价格还比较低，目前这批房子都没有出手，还放在那里等待涨价。因为入手时价格低，均价在每平方米1万元左右，按目前1.5万~1.6万元/平方米的价格，一平方米可以赚5000元左右，一套房可赚50万~60万元。
　　合肥链家的一位工作人员称，去年在合肥通过这样的“金融游戏”炒房的这帮“炒房团”，中介帮忙找的房子看都不看，直接付款入手，全权委托房产中介处理。
　　另一类“炒房团”就是组团出击的“主流炒房团”。他们之间互相联手，组团买房，垄断式购房，控制房源，然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高，注重绿化和户型，他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买，这样方便谈判压价，一旦入手后，便将这些房间隔成一个个小单间出租，或者整套一起租给别人，以租金来抵充月供，然后坐等涨价，等达到自己满意的收益后再出手。
　　“炒房客” 亲述炒房套路：组团控制房源，约定坐地起价，借助媒介造势
　　在合肥采访期间，记者碰到了“炒房客”郭文强，他称，2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢，年初均价为7000多元/平方米，年末才涨到8000~9000元/平方米，一年时间每平方米才涨不到2000元。
　　郭文强分析，与南京等周边城市相比，合肥房价在这一轮暴涨前属于比较滞后的城市，所以去年这个房产价格洼地一下子涌入众多“炒房团”，不断卖力炒作，在板块轮动中逐步推高房价，一下子透支了合肥房价几年的涨幅，造成了房价的反常上涨和畸形的板块结构。
　　郭文强认为，去年领涨合肥房价的板块是滨湖，该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子，均价在8000元/平方米左右，每个小区都有。此后，各路 “炒房团”蜂拥而入，接力炒作。大家互相通气谁都不卖，将这个板块的大部分房源控制住，伺机进行炒作。
　　此后，滨湖板块没有新房出售，房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。控制房源不是目的，炒房赚钱才是终极目标。于是一段时间后“炒房团”突然放出来四五套房子，直接挂出1.3万元/平方米的价格，房价噌地就上去了。“这样的价格肯定是高了。”郭文强说，这样做是为了刺激刚需用户。接下来，他们到处贴广告，借助各种媒介开足马力造势，周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。

　　2016 年3 月16 日，合肥滨湖一售楼部认筹现场，因为购房人太多，场面一度混乱。因为怕人多，原本下午4 点半结束认筹，结果两点不到就被保安关上大门不让进入。
　　“炒房客”很清楚挂这个价是没人买的。等个十天半个月，该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来，价格在1.2万元/平方米，出来后很快就没有了。是不是真卖掉了不好说，但市场已经被带动了。如此这般，“炒房团”直接将房价从8000元/平方米一下子拉升到了1.2万元/平方米，连1万、1.1万元的中间价格区间和涨价过程都省掉了。之后再连续挂出七八套价格在1.3万元/平方米的房源，自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么厉害，不敢再观望了，都跑过去买，结果没房源，“炒房团”已将可售房源控制住，直接将价格报到1.5万~1.6万元/平方米。就这样，主流“炒房团”通过对板块房源的垄断，很快将滨湖板块的房价拉起来，最高峰的时候，他们竟然将滨湖房价炒到2.2万~2.3万元/平方米的高价。
　　郭文强说，通过上述板块房源炒作后，“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作，就这样，在“炒房团”的轮动炒作下，合肥房价在2016年疯狂上涨。
　　“限购令” 出台 部分板块价格遭腰斩
　　“枪打出头鸟”，合肥楼市的火爆和快速上涨很快引来了“限购”新政。2016年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布10条调控措施，主要包括：合肥市将加大居住用地供应力度；市区范围内开展限购；暂停异地公积金贷款；加强商品住房销售明码标价备案管理等多项措施。

　　这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后，合肥房价很快转入下降趋势，一直降到今年5月初。
　　合肥地产业内人士认为，合肥房价最早是从滨湖板块炒作起来的，所以滨湖板块的水分和泡沫最大。去年10月合肥房地产市场调控以来，力度不断加码，炒房客开始大量抛房。当滨湖房价还盘旋在2.2万~2.3万元/平方米的高价时，“炒房团”便以2万元/平方米的价格抛售。滨湖板块房价也因“炒房团”的抛售快速下跌。合肥部分房产中介称，滨湖板块的降幅最大，多数降幅达到40%~50%，快到腰斩的价格了。今年春节时，滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米，与价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。真是“成也萧何，败也萧何”。
　　上述房地产业内人士认为，限购之后，合肥房价在去年底今年初达到冰点，过春节的那几天，很少有人看房买房。虽然滨湖板块价格遭到腰斩是个别现象，但合肥房价陷入低迷是不争的事实。

西西里的沙漠

合肥，从涨幅第一到楼价腰折
（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第26期）
　　安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市，去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”，令人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。
　　去年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂，价格持续回落，成交量不断萎缩。据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%~20%，个别小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。
　　合肥作为长三角城市群的副中心城市，在与上海、杭州、南京等周边城市的贴身竞争中，城市的经济总量和人口容纳量较小，人口吸引能力没那么强，房价长期以来不温不火。但为何去年以来房价涨幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？
　　金融炒房客 “高评高贷”上演 “空手套”
　　合肥当地人李文杰告诉《中国经济周刊》记者，作为省会城市的合肥，多年来的房价一直很“低调”，在邻近城市南京2008年房价每平方米过万的时候，合肥房价还在3000~5000元/平方米之间徘徊，直到2015年合肥房价才突破万元。“那时感觉每平方米万元的房价太高了，一时还难以接受，其实周边城市早就奔3万、4万去了。”李文杰说。
　　2016年，“蛰伏”已久的合肥房价迎来一轮超乎想象的暴涨。合肥市民张先生对记者形容说：“去年涨得最厉害的时候，我过一条马路的时间房价都能涨个200~300元/平方米。就这样一直毫无节制地冲到全球涨幅第一的位置，实在让人不可思议。”
　　脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉《中国经济周刊》记者，去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。
　　据王涛观察和记录，去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”，一类是“金融炒房客”，另一类是“主流炒房团”。
　　“金融炒房客”，有单枪匹马来的，也有组团过来的。由于去年房源少，“炒房团”多，所以中介出来什么样的房子，这类炒家都全盘接手，然后再通过银行对这些房子 “高评高贷”，源源不断地把更多的钱从银行套出来，再投资炒房。
　　王涛称，他们去年做了多批这样的业务，其中有个“炒房团”是从浙江过来的，4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金，用来付炒房首付款，赚了钱再按比例分成。当时，他们一下子要了20套，让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。他们对房子品质要求不高，只希望找到面积大的房子，这样可以从银行套出更多的钱，这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。
　　王涛对《中国经济周刊》记者说，这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，如果做得好，还能多套出些余钱。他记得很清楚，有一个“金融炒房客”就通过这种方式，经过一番操作后多套出来20万元现金。
　　据了解，“高评高贷”，就是通过关系将房子价值评估高些，比如A炒房客从中介接手一套房子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用标准以房屋价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。
　　王涛表示，当时办理这批二手房贷款手续全部加快，一个月之内就办完一套，“炒房团”接手的房子就放在那里等待升值后出手。据了解，这批房子是去年四五月份交易的，买的时候价格还比较低，目前这批房子都没有出手，还放在那里等待涨价。因为入手时价格低，均价在每平方米1万元左右，按目前1.5万~1.6万元/平方米的价格，一平方米可以赚5000元左右，一套房可赚50万~60万元。
　　合肥链家的一位工作人员称，去年在合肥通过这样的“金融游戏”炒房的这帮“炒房团”，中介帮忙找的房子看都不看，直接付款入手，全权委托房产中介处理。
　　另一类“炒房团”就是组团出击的“主流炒房团”。他们之间互相联手，组团买房，垄断式购房，控制房源，然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高，注重绿化和户型，他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买，这样方便谈判压价，一旦入手后，便将这些房间隔成一个个小单间出租，或者整套一起租给别人，以租金来抵充月供，然后坐等涨价，等达到自己满意的收益后再出手。
　　“炒房客” 亲述炒房套路：组团控制房源，约定坐地起价，借助媒介造势
　　在合肥采访期间，记者碰到了“炒房客”郭文强，他称，2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢，年初均价为7000多元/平方米，年末才涨到8000~9000元/平方米，一年时间每平方米才涨不到2000元。
　　郭文强分析，与南京等周边城市相比，合肥房价在这一轮暴涨前属于比较滞后的城市，所以去年这个房产价格洼地一下子涌入众多“炒房团”，不断卖力炒作，在板块轮动中逐步推高房价，一下子透支了合肥房价几年的涨幅，造成了房价的反常上涨和畸形的板块结构。
　　郭文强认为，去年领涨合肥房价的板块是滨湖，该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子，均价在8000元/平方米左右，每个小区都有。此后，各路 “炒房团”蜂拥而入，接力炒作。大家互相通气谁都不卖，将这个板块的大部分房源控制住，伺机进行炒作。
　　此后，滨湖板块没有新房出售，房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。控制房源不是目的，炒房赚钱才是终极目标。于是一段时间后“炒房团”突然放出来四五套房子，直接挂出1.3万元/平方米的价格，房价噌地就上去了。“这样的价格肯定是高了。”郭文强说，这样做是为了刺激刚需用户。接下来，他们到处贴广告，借助各种媒介开足马力造势，周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。

　　2016 年3 月16 日，合肥滨湖一售楼部认筹现场，因为购房人太多，场面一度混乱。因为怕人多，原本下午4 点半结束认筹，结果两点不到就被保安关上大门不让进入。
　　“炒房客”很清楚挂这个价是没人买的。等个十天半个月，该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来，价格在1.2万元/平方米，出来后很快就没有了。是不是真卖掉了不好说，但市场已经被带动了。如此这般，“炒房团”直接将房价从8000元/平方米一下子拉升到了1.2万元/平方米，连1万、1.1万元的中间价格区间和涨价过程都省掉了。之后再连续挂出七八套价格在1.3万元/平方米的房源，自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么厉害，不敢再观望了，都跑过去买，结果没房源，“炒房团”已将可售房源控制住，直接将价格报到1.5万~1.6万元/平方米。就这样，主流“炒房团”通过对板块房源的垄断，很快将滨湖板块的房价拉起来，最高峰的时候，他们竟然将滨湖房价炒到2.2万~2.3万元/平方米的高价。
　　郭文强说，通过上述板块房源炒作后，“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作，就这样，在“炒房团”的轮动炒作下，合肥房价在2016年疯狂上涨。
　　“限购令” 出台 部分板块价格遭腰斩
　　“枪打出头鸟”，合肥楼市的火爆和快速上涨很快引来了“限购”新政。2016年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布10条调控措施，主要包括：合肥市将加大居住用地供应力度；市区范围内开展限购；暂停异地公积金贷款；加强商品住房销售明码标价备案管理等多项措施。

　　这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后，合肥房价很快转入下降趋势，一直降到今年5月初。
　　合肥地产业内人士认为，合肥房价最早是从滨湖板块炒作起来的，所以滨湖板块的水分和泡沫最大。去年10月合肥房地产市场调控以来，力度不断加码，炒房客开始大量抛房。当滨湖房价还盘旋在2.2万~2.3万元/平方米的高价时，“炒房团”便以2万元/平方米的价格抛售。滨湖板块房价也因“炒房团”的抛售快速下跌。合肥部分房产中介称，滨湖板块的降幅最大，多数降幅达到40%~50%，快到腰斩的价格了。今年春节时，滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米，与价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。真是“成也萧何，败也萧何”。
　　上述房地产业内人士认为，限购之后，合肥房价在去年底今年初达到冰点，过春节的那几天，很少有人看房买房。虽然滨湖板块价格遭到腰斩是个别现象，但合肥房价陷入低迷是不争的事实。

enyou

6月，已是寒冬——苏州上半年经济形势简析



我以上面的表格开始这篇文章。作为中国最典型的外资依赖型城市，在外资撤离中国的当口，苏州的经济基本面事实上差得要命，然而同时它又吹起了巨大的房价泡沫。倘若2017年中国经济呈现崩塌之势，也必然是从苏州这样的城市开始。对这个城市，到现在我们很有必要深深的挖掘一下。

首先当然是从最重要的外资数据开始。2016年苏州实际利用外资60亿美元，这是自2012年达到峰值的92亿美元之后连续第四年减少，四年累计降幅为35%。请注意，今年1-5月苏州实际利用外资下降到18亿，同比2016年同期降幅高达42%。今年以来的外资降幅，超过此前四年的降幅足足7个百分点！在这种数据背后，体现出来的，无疑是外资对苏州的嫌弃程度在剧烈上升。

在这里我必须强调的是：统计上的实际利用外资，是从国外进入中国的资金，60亿美元只不过折合400亿左右的人民币，看起来确实数额不大。然而，外资企业在国内历年累积实现的收益拿来再投资，在法律上是被作为内资看待的，而这笔规模更加庞大的投资才是重点。对于这个数据，在统计上没有直接体现，但可以使用固定资产投资中的分项数据“外资企业固定资产投资”作为参考。苏州外资企业的固定资产投资规模，2013年达到峰值的1222亿人民币，到2016年下降到了999亿，3年累积萎缩幅度为18%。今年1-5月份外资企业固定资产投资规模353亿人民币，同比去年同期下降19%，呵呵，同样比去年三年累积的萎缩幅度还大。在外资投资剧烈萎缩的带动之下，整个苏州的固定资产投资总额也出现了下降趋势，从2014年的峰值6231亿下降到了2016年5648亿，两年来的累计降幅9%。今年1-5月份的固投总额2233亿，同比去年同期降幅2.1%。在这里我必须强调的是：苏州，是全国一二线城市之中，唯一一个固定资产投资持续下降的城市！在这种萧条的数据面前，苏州的经济寒潮，已经是扑面而来，无从抵御。

苏州是一个典型的工业城市，历年来外商投资的绝大部分都投入到了制造企业之中。伴随着外资的撤离，外资固定资产投资额的减少，苏州的工业投资当然也出现了显著下降，从2013年峰值的2431亿，降到2016年的1982亿，累计降幅18%，今年1-5月份的工业投资767亿，同比降幅7%。工业投资持续萎缩，根本没有重新振兴的迹象，而与此同时，房地产投资迅猛增长，2013年房地产投资比工业投资少562亿，2016年，房地产投资规模已经超过工业投资181亿。单单今年1-5月份，房地产投资规模更是已经超过工业投资187亿。苏州经济，竟然是“实业误国地产兴邦”这句扯淡口号的坚定实施者。

在这种瞎扯淡的城市经营理念之下，苏州的常住人口自2012年之后就逐步丧失了增长性。2016年，苏州的常住人口1063万，只比2015年增加了1万人。这是个什么概念？全国人口的自然增长率（出生率-死亡率）约0.5%，按这个比例来算话，即便苏州没有外来人口流入，2016年也应该增长5万人。这意味着单2016年，苏州就有4万人逃离。北京上海或许有很多理由驱离人口，但是苏州，一个区区二线城市，竟然也出现了人口逃离现象，这真是非常可怕的事。

对应到产业工人数据上，2012年达到峰值的427万人之后，就进入到了下跌通道，2015年减少到414万人。2016年的就业数据还没有公布，但是从2016年苏州4万人逃离的常住人口数据来看，产业工人数据是必定持续减少的。

而在这种惨烈的外资撤离、产业萎缩的状态下，苏州的宏观税负依然在增加。我们知道，GDP是一个增加值概念，它可以被视为全社会所有经营主体的毛利润（即税前利润）之和。政府收取的税收，就是从GDP中提取出来的，算是一种利润分成行为。2012年苏州总税负与GDP的比值21.3%，到2016年已经提升到了23.6%。4年时间，政府的税务分成比例已经提升了2.3个百分点。然而这还没完。今年1季度更加可怕，苏州政府的税务分成比例达到了惊人的28.9%。无论产业如何萧条，就业如何萎缩，人口如何逃离，始终无法抑制住苏州政府坚定的收税决心。

而在另一方面，苏州的债务炸弹在持续加大，眼看就要爆炸。在这里，不得不详细的说到苏州房地产市场。苏州地产市场的爆发始于2015年。这一年它的一手房市场销量达到1173万平米，同比大增53%，二手房销量690万平米，同比更是剧增了87%，当年度房价涨幅约20%。与绝大多数城市一样，支撑起苏州地产市场的，当然也是苏州市民自己借债加杠杆。这一年苏州居民的资金杠杆率提高到了73%，较2014年提升了9个百分点。到了2016年，苏州房价继续猛烈上涨，涨幅普遍超过五成。当然了，推动价格上涨的主要因素，依然是苏州市民自己借债加杠杆。2016年，苏州市民新增了2056亿的债务，居民杠杆率提升到了94%，眼看就要突破100%了。对于苏州这样的经济萧条人口逃离的二线城市来说，这已经接近了居民的负债极限。因此2016年苏州的房地产成交规模不再增长，在数据上，一手房的成交量剧烈萎缩，成交面积823万平米，下降了足足30%，而二手房成交量724万平米，也只剩下5%的增幅。

今年1-5月，苏州的房地产市场进一步萎缩，一手房成交总面积260万平米，二手房成交面积250万平米，预计今年苏州一二手房的成交面积各自都不会超过600万平米。在成交价格方面，除了极个别的热点区域之外，今年以来全市的房价已经普遍下跌15%。5月底苏州居民的资金杠杆率96.8%，对应着正在剧烈萎缩的地产市场，这颗债务炸弹已经岌岌可危，随时都会爆炸。倘若苏州的炒房团里，有个几千人终于承受不住房价下跌，现金流断裂，必须抛售房产还债，整个苏州的资产泡沫都会瞬间崩灭。

然而，今年以来，苏州的企业资金杠杆率也在剧烈上升之中。从2014年到2016年，在我大中国企业降杠杆的既定国策之下，苏州的企业资金杠杆率从144.6%下降到了139%，算是体现了一定的降杠杆的成果。然而今年以来，DUANG，到5月份企业杠杆率又上升到了147.3%，比2014年还高。仔细检阅企业的资金数据，存款额从去年年底的10398亿下降到今年5月份的10118亿，而贷款额则是从去年年底的14458亿上升到14901亿。企业存款下降的同时，贷款上升。这真是一个危险的信号。贷款而来的资金，被立刻消耗掉了，企业已经无法沉淀资金。在这种时刻，苏州如果遭遇地产泡沫破灭，资产价格暴跌，企业这边的债务炸弹被同时引爆的话，这个城市，就剩不下什么东西了。

这个夏天，寒潮涌来的夏天，或许，是苏州人民最后还能感觉到温暖的时刻了吧。

hello098

看来政府不把房产商涨价的愿望浇灭，是不罢休啊。但二手房房东还在期望着房子大涨，买二手房还是困难。

hello098

合肥我最帅 发表于 2017-7-4 17:23
关于这个限价，合肥也限价过，知道开发商是怎么规避的吗？捆绑车位、捆绑商铺、开发商私下卖号，即开发商明 ...

这个在长沙只要投诉，政府必管

hello098

李文忠 发表于 2017-7-4 11:42
不知道还搞不搞市场经济？企业还有没有经营自主权（包括产品定价权）？真正要调控房价保证民生，从供需角度 ...

房地产根本就不是市场经济，因为土地作为房地产的一环，并没有放开

hello098

hesper 发表于 2017-7-4 07:00
瞎JB整！我给你毛胚房15%资金，你给我中等装修；近100年来湖南人尽扯淡。

100万的房子，房产商会给你15万装修房子，你太天真了

hello098

alexc 发表于 2017-7-4 09:49
房子除了居住，就是有投资属性，是一个金融产品。房价高，手里的资产就高，做很多事情心里有底气。我北京有 ...

走不了就对了，呵呵

laizi0827

火星皮皮猴 发表于 2017-7-4 12:55
不管是有房的，还是没房的，如果觉得这是个好政策，那真是头脑还不清醒。长沙房价本就没什么泡沫，打压市场 ...

呵呵，你哪里毕业的？现在在哪个城市工作？你毕业的时候是不是这么想的？

goodfree

冲动魔鬼 发表于 2017-7-4 15:12
要涨价总有办法的，合同签两份，一份是备案价，再来一份其他名目的加价，而且这个加价还要你一次付清，你又 ...

你这么一说，我想起来我当时买房了，交2万抵10万，最后才知道，这2万是开发商收的，但他们这个钱是给一个所谓的广告公司。这2万，根本不在你的房价范围内。

如果变成5万抵10万呢？100平的房，你就相当于多付了500一平，但又不在那个房价范围内。

这么多年了，我朝某城市越是调控的严重，后续涨的就越猛。因为根本不是市场经济。

房价由谁决定？卖房谁赚的最多？

除非，中央真的下了死决定，真正的全国要100%控制（打死我也不信，因为没有铁公鸡，地方财政直接断臂，甚至归0，比如说县城）

这些年来，我朝的房地产，都是涨一波，然后“调控一两年”，再涨一波，再“调控一两年”

这是个死循环，因为已经毒入膏肓，没其他药可救。