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发表于 2013-5-6 10:57:29
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200万m2商铺堪比十年开发总和岛城人均商业面积超发达国家，今年16座大型城市综合体项目开工 5年内或洗牌岛城商业格局。
端午节过后，岛城16座城市综合体正加紧向投资者推广。五年前，“万米商厦”还是商业人自豪的时尚用词，如今十万平方米的项目都不好意思宣传自己是综合体，20万平方米以上才能挺直腰杆。记者从市商务局了解到，今年我市在建的商业综合体项目达到16
个，总开发面积超过200万平方米，人均商业零售面积将大大超过西方发达国家的平均水平。谁能买下如此庞大的商业零售面积，成为摆在开发商面前的主要难题，也是普通市民投资的关注点。
16座综合体带来的城市跃进
万达集团董事长王健林在青岛期间曾接受记者采访，他承认万达广场仅销售的公寓住宅收益，足够养万达广场商业项目十年。当时，万达广场创造了拿地价格二千多元，住宅公寓销售单价过万的成绩。此后，从央企的华润、中铁到本土的利群，从地产企业到商业龙头，一发而不可收。
山东路华润总建筑面积106万平方米；李沧宝龙城市广场总建筑面积35万平方米；李沧伟东城市广场总建筑面积30万平方米，仅商业面积就有23.6万平方米；青岛国际啤酒城改造项目总建筑面积100万平方米；燕儿岛路鲁商项目75万平方米；李沧万达广场一期就达48万平方米……据不完全统计，华润、万达、宝龙、卓越中心、中联诺德、凯景广场、大拇指广场、华强、鲁商、中铁、苏宁电器广场、万邦中心、凯悦中心、利群崂山综合体、啤酒城改造项目、伟东城市广场等16个综合体项目总开发面积超过500万平方米，其中仅商业面积就超过200万平方米，超过近10年的大项目开发量。
青岛商业五年内或许重新洗牌
今年市商务局确定重点推进的4处城市综合体中，李沧区宝龙城市广场商业部分已经完成进度80%以上，将于年内完成主体工程施工；伟东城市广场地下两层设施建设基本完工，将进入地上四层主体施工，预计年内20万平方米的商业部分工程建设可基本完工；市南区山东路华润购物中心、崂山区啤酒城改造项目正在抓紧进行前期拆迁和地基开挖。
“综合体项目所需资金巨大，动辄超过10亿元，较大的项目如啤酒城和华润项目投资超过100亿元，一般企业难以筹集如何庞大的资金。 ”一家本土企业的老总告诉记者，目前投资市区综合体的企业，要么是央企巨人，要么是融资便利的上市公司，要么是民营企业的全国霸主或区域龙头，都拥有强大的资金实力或金融背景。从目前来看，利群、维客和利客来等本土企业具备开发综合体的实力。未来城市综合体竞争将越来越激烈，乐天马特和康城奥特莱斯已经退出城阳宝龙广场，显示了综合体的风险，而中国春天百货的奥特莱斯项目和大润发即将入驻城阳宝龙，可以预见，未来综合体竞争最激烈的区域将在李沧、城阳和市南区展开。
即使在纽约、伦敦这样的大城市，也不可能有十几个城市综合体，青岛这16家综合体中不少是“伪综合体”，只是一个宣传的噱头。岛城一家大型商业企业负责人告诉记者，部分所谓的综合体项目，主要是为了卖楼或提高楼房价格配套了部分商业面积，并不是真正意义上的综合体项目。
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记者调查发现，这些综合体项目部分以开发商自我持有物业的形式经营，而大部分则以出售物业为主，每平方米售价多数在2万元以上，部分甚至超过5万元/平方米。针对这一状况，业内人士提醒普通投资者一定要考察物业的租售比。由于单价很高，为了便于销售，开发商将庞大的综合体分割成不同的面积，最小的甚至不到10平方米，以吸引普通市民购买。由于青岛一下出现200万平方米的商业面积，国内成熟的品牌屈指可数，这些商业项目将面临巨大的招商压力，购买物业的投资者同样需要面对招商招租的问题。同一商场内，不同的商业位置和面积租金千差万别。在招租竞争激烈的情况下，一般位置较正、面积较大的区域便于吸引品牌旗舰店入驻，这些大品牌能够付得起高昂的租金，实际上这些区域一般为商场持有物业，或被有实力的投资者提前锁定。而边缘区域的“小户型物业”一般只能吸引利润不高的小品牌、个体户或小餐饮、零食店，租金一般都比较低，难以获得好的投资回报。 记者 曹为鹏 |
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