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厦门综合体用地将放量
来源：中国房地产报 | 发布时间：2012年09月24日 16:02 | 作者：张郁唯
■中国房地产报记者 张郁唯 北京报道
在近日举办的城市综合体盈利模式与融资通路论坛上，厦门有关部门发布消息称，下半年厦门拟出让11宗城市综合体用地，总建筑面积达232.24万平方米，占全市拟出让地块总建筑面积的30.23%。其中，岛外共有7宗城市综合体用地推出，占城市综合体用地总数的64%。
从数据不难看出，城市综合体用地已成为下半年厦门供地的重点。对此，有业内人士表示担忧：如此集中地推出城市综合体用地，厦门市场恐怕尚不具备相应的消化能力。
万达的示范效应
此前的9月7日，厦门举办了一场土地拍卖会，17宗地块全部成功出让。其中，尤为引人关注的是位于集美片区的一宗面积为37万平方米的综合体地块。
该地块是此次拍卖会上仅有的两幅商住用地之一，因其大体量的综合体属性、集美园博苑北角的绝佳位置以及竞买门槛高而受到各方关注。最终，该地块被来自马来西亚的IOI集团以底价12.1亿元摘得。
“最近厦门的土地市场热起来了，厦门商务、旅游的城市定位，决定了岛内以非住宅用地为导向。”一位业内人士说。
记者了解到，2006年~2011年，厦门综合体项目出让总建筑面积高达620万平方米。2009年以来，厦门综合体地块的出让和开发呈稳定增长趋势，而今年下半年拟推出11宗城市综合体用地更是创下了历史新高。
根据土地运营顾问机构图智策划发布的数据显示，厦门下半年拟推出的11宗综合体用地，多为集办公、商业、酒店为一体的大型城市综合体项目(仅3宗包含居住功能)，总土地面积78.2万平方米，总建筑面积232.24万平方米，在各类性质用地中位居次席。其中，岛内4宗，集中在思明区，均地处繁华地段。
目前，厦门的城市综合体建设尚处于初级阶段，已建和在建的综合体项目有湖里万达广场、泰地海西中心、世茂海峡大厦、禹洲中央海岸、万科城、海西金谷广场等。这些综合体项目因其属性不同而呈现出不同特质。如万达广场以商业办公为主导，世茂海峡大厦以酒店式居住为主导，海西金谷广场以金融办公为主导。
厦门钜丰房地产开发有限公司副总经理郭曙光认为，开发综合体有助于提升区域品质，进而提高住宅土地的售价。以前厦门在土地供应方面一直侧重于住宅，城市综合体项目相对偏少，导致岛内许多成熟社区的商业配套不完善，影响区域品质。“这也是政府加大供应城市综合体用地的原因。”
“城市综合体项目的税收效果立竿见影。”据郭曙光介绍，万达在湖里区开建综合体项目的示范效应十分明显。2011年，湖里区万达广场不但成为年度纳税额第一，同时也带热了厦门岛东北部的人气。
郭曙光认为，下半年综合体的热点地块将是岛内湖滨南路的原自行车厂地块。该地块位于厦门中心城区，该区域住宅小区密集，缺乏大型商业项目。
隐忧犹存
“眼下这些综合体用地看似很多，考虑到补偿历史欠账以及未来几年的发展，总量应该可以接受。”郭曙光表示，如此大比例的商业开发强度只是2012年的特例，不会一直持续下去。
如此密集地开发城市综合体项目，以厦门300多万人口的消费能力能否支撑?
厦门大学管理学院副院长戴亦一对此表示担忧。他认为，很多开发商在盲目地拷贝万达模式，但以厦门已有的城市综合体项目来看，运营状况很勉强。厦门的商业地产存在泡沫。
“厦门人均商业面积在全国范围内比较领先，在此基础上再大规模建设城市综合体，将来有的项目肯定会经营不下去。”戴亦一表示，在房地产市场不景气的情况下，政府设定条件定向供地的情况很明显，城市综合体项目投资大、操作复杂，地价竞争没那么激烈，所以多是以双方约定的底价成交。
“开发商在面对城市综合体用地时，最好不要头脑发热。”戴亦一说。
郭曙光表示，面对可以预期的风险，企业在开发城市综合体项目时，应注意以下三点：一是要掌握好开发节奏;二是要根据区位差别，界定客流来源，做好针对性规划;三是要注意业态的差别化，以避免粗放式、雷同化开发。
ps：我也在担忧这个问题，建这么多摩天到时利用率能有多少？厦门毕竟没有深圳，上海甚至大连青岛的经济体量。如果一味的上摩天是不是反而不利。 |
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