三线城市搞商圈上限是多大

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唐山10年前后的商业规划都属于三线城市的基操——在人民公园、百货公司、市zf、医院和校园这些自带人流的地块建设商业体，纪念碑西侧的世博广场、新世界中心、新华贸，东侧的万达及新华文化广场都是这一时期的产物，粗略的统计一下，纯商业面积，万达16w 新华贸6w 新华文化约5w 世博广场10w 百货大楼约9w，总计46w
如果继续推进纪念碑附近低效地块的拆迁和更新，那唐山至少能规划出一片像样的**商务区，但随着凤凰新城开发与地址问题，唐山发展的中心迅速向西北移，直到土地财政末期，才套上了富力万科和华润三家开发“cbd”搞所谓的核心区，最后全部不了了之
而世园会时期落地在新华道附近的三个大型商业项目，挨着河北理工的振华13w，挨着八方的爱琴海10w，还有西到火车站的勒泰18w，在yq后黄了一个半，再加上混成底商的茂华，直接导致在土地财政后期开发商不敢在新华道附近搞更新修商业体，十年了以模板商场著称的吾悦16w成功落地凤凰新城
再加上早早落地的远洋城 11w，没开业的锦绣天地 约5w，总计106w为唐山现有商场格局，此外加上未动工的香木林18w 嘉美15w，唐百那一堆垃圾百货，全部商场面积保守估计200w

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由于三线城市本身百货零售消费体量就有限，因此接下来主要分析餐饮情况，通过大众点评人均价格，划分为40-70，70+两个等级
唐山四大主要商场的数量如下
                40-70 | 70+ | 总计
万达         22         18      40
爱琴海      13         17      30
太阳城      7           6       13
吾悦         24         11      35
远洋城      7           7       14

爱琴海小胜万达，吾悦上不了价，远洋城就是个县城商场水平，赢在市区均价比外县高几块钱上了

再拿郊区外县对比一下
                    40-70 | 70+ | 总计
遵化爱琴海    13        1        14
遵化金缘        5         3        8
中骏世界城    11        3        14
丰润万达       16        2        18
港岛+荣大     13        7        20


开平遵化也就辐射20万人口的水平，由此可以得到一个简单的结论：20万人口大约能带动15家、5家人均消费为40-70、70+的餐饮店

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通过这个结论可以推断出
1、唐山市区商场餐饮数量实际上是偏少的（120万人口对应132家，只比县城水平稍强）
2、唐山的爱琴海-万达商圈是存在餐饮吸力的，唐山想盘活新华道上的倒闭商场，光靠70元以下的餐饮是不可能竞争过爱琴海和万达的，必须要zf牵头拉3-5家主力店才有可能，还要考虑消费力的问题
3、站西如果没有大动作，那勒泰等接盘侠把这小20w的商业全部盘活，十年内是不可能的
4、目前锦绣天地是被严重低估的，也是唐山为数不多有条件可以复活的商场

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与唐山情况较为类似的是邯郸，美乐城一家的体量就够吸大半个市区了，新世纪的老底也还可以，几个传统商场的距离都比较暧昧
邯郸几个商场的餐饮门店数量整理
                40-70 | 70+ | 总计
美乐城      31         31      62
万达          13        5        18
天鸿          15        4        19
万象汇       21        10       31
新世纪       23       12       35
悦然广场    9         0        9

再加上东悦荟、和未来石，邯郸市区总计约180
邯郸道餐饮也不少，但不好具体统计就不算了，目测人均40+的餐饮店肯定超过20家
邯郸城区人口约180万，对应20万人19家门店，算上邯郸道跟唐山差不多，70+餐饮门店为比唐山多5家，平均每20万人比唐山少将近3家

邯郸的商业吸力区为人民路一线，美乐城加新世纪餐饮占老城区一半，两个商场的百货轻奢全覆盖，沿线南北片区也有餐饮勉强的商业体做辅助

而唐山做轻奢的振华直接被吸死了，直接导致唐山商业体断档，某种程度上让唐山购物氛围低了一截

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与邯郸较为类似的是潍坊，同样是本地商业在老城区一家独大，附近还有个万达打辅助，中心商圈的体量还是可以的，泰华城对面的12w闲置商业体今年签约了华润，未来零售业聚集会继续加强商业地位
                 40-70 | 70+ | 总计
泰华          35         25     60
万达          13         3        16
环宇广场   10         4        14
新辰天地   19         9        28
吾悦          15         7        22
谷德广场   16         7        23
银座          13         5        18
中百奥莱   9          4        13
谷德茂      16         5        21

此外，潍坊的片区商业也很好，覆盖面全，体量也可以，比唐山的县域商场都大，说明片区内消费力不差

和唐山类似的是淄博，万象汇落地火车站附近，在人民公园东侧，但市区向西扩张，导致万象汇辐射范围有限，万象汇正门最宽处仅双向四车道，还背靠网红景区八大局，堵成啥样可想而知，因此餐饮水平较弱，所以西侧的几个商场餐饮都还行，但受限主城区人口，商场较少，餐饮总量也比较凑合
                 40-70 | 70+ | 总计
万象汇       22         13      35
万达          16          10      26
印象汇       7            4       11
银泰          4            3       7
吾悦          16          11       27
鑫马          11           9       20

山东gwy地位比河北高一大截，因此零售业较河北强得多，都是被隔壁吸血，淄博的零售水平还是比唐山强不少，并且万象城银泰招商水平比唐山这些破商管靠谱的多，因此唐山市区的零售品牌升级是有不小进步空间的

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最后在三线城市里工业、商业、轨交都很好的芜湖，芜湖的中山路步行街被银泰接手做城市更新，前不久刚开业，顶着隔壁八佰伴给芜湖的滨寿司 盒马 牛new 巴奴首店全抢来了，作为轻轨换乘点，理论上几乎可以辐射全市人口，未来可期，附近目前四个商场，除了吾悦外招商档次都不算低
                40-70 | 70+ | 总计
商圈商业
银泰         4          17      21
苏宁         8          12      20
吾悦         5          12      17
八佰伴      9         30      39
片区商业
镜湖万达  14        17       31
弋江万达  20        13      33
银泰         10         8       18
万悦城      9          3       12

中山路商圈商场内总计97家餐饮门店，其中71家人均消费高于70元，占比70％，含金量极高
片区商业规模也很强，同样是轻轨沿线的两个万达保持的体量也不小
芜湖gwy待遇应该比唐山多小一半，周围几个工厂待遇也不差，虽然城区人口肯定是少于唐山的四区之和，但商业强多了，且连锁品牌完全融入长三角，各地菜系丰富，银泰八佰伴苏宁这些长三角商管招商水平也更强
八家商场餐饮总计191家，人均70+总计94家，均比唐山高一半以上

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在全市范围内，唐山只有爱琴海-万达与吾悦-远洋城两个商业带，相互之间都处于说近不近说远真远的尴尬区间，因此会产生招商冲突与客流互斥的现象，商场间根本就不互通，导致分流不带动，都不瘟不火
而全唐山所有的片区商业全被这四个吸死了，只有在外县才能靠着就近的gyw存活，体量跟塞牙缝一样，并且县域消费很难撑起百货类，这些商业都跟食堂没大区别
此外，唐山在摊大饼期间的两个新城——凤凰和南湖，都属于黏在老城区边，并不算严格的新城，且南湖后期唐山商业重心西移，爱琴海吾悦可以肆无忌惮的抢西侧客流，阻断了新城区新商业体的可能性

回到新华道，沿线经营较好的商业面积：
万达16 爱琴海10 太阳城3 凤凰购物4 百货大楼5 振华6 总计44w
待盘活的商业面积：
世博10 新华贸6 振华5 百货大楼4 新华文化5 总计30w

相当于该片区五分之二的面积都要等着被盘活，这个空置率已经相当可怕了，纯商业肯定是撑不起的，没必要死钓着等冤大头接盘，等着文旅照着唐山宴模式先改出来15w凑合用吧
像世博广场这种动线还凑活能看的，zf自己动手大修，引入个招商好的商管，往里砸钱招商，补齐品牌为主，招点正经的首店，这点钱要是都烧不起，就没必要修烂尾楼了
以芜湖为例，唐山要保证爱琴海-万达的高消费餐饮占比，这样40-70价位段的门店才会往外辐射，振华雅颂庭仁恒这些外围商场才有的活
优化沿线的公交，将周围闲置地块改成停车场，既能减轻附近交通情况，还能让人流覆盖面扩散到沿线街道
场馆经营也要增加，新华道上的科技馆，抗震纪念馆，游客没几个，跳广场舞的是真多，增加优质展区，优化沿线城市面貌
还有就是市区gwy必须涨薪，这几个单位驻地里商场最近，涨薪对餐饮提升是迅速的，要是随着河北现在的节奏一个月降几百，这几年还有不少连锁会撤门店

僧不是僧

2667396033 发表于 2026-8-28 01:05
目前唐山新华道商圈经营较好的商业面积：
万达16 爱琴海10 太阳城3 凤凰购物4 百货大楼5 振华6 总计44w
...

你也太较真了。。。哪有那么多门道啊，还是看规划，北方基本上计划先行。。。商场商圈啥的，都是钱到位，人有责任心管事，不能人浮于事。。省里面不重视，没政策，不给贷款，就靠唐山市一级那点资金，难。人家保定邯郸也差钱，但是自己的企业能攒美乐城和万博。唐山行吗？城市建设上，唐山先像保定看齐吧。

f3220810

。。。唐山一是人口真的有120万吗市区，如果真的有那这水平是三线吗。。。我感觉还没包头的商场多

a1052750829

餐饮的问题是，什么时候唐山的饮食习惯能够改变才行，只有等年轻人逐渐掌握消费话语权，放弃5、6、70后的极度不健康的重油重盐重糖重口味、酗酒、高碳水的饮食习惯，就这种做本地菜的大饭店越来越坑，吸走了大量的餐饮消费，要不唐山肥胖率、糖尿病率全国第一，总之就是年轻人（90、00）后多爆点家里老人的金币，多去新式饭馆消费就对了

2667396033

f3220810 发表于 2026-8-28 14:39
。。。唐山一是人口真的有120万吗市区，如果真的有那这水平是三线吗。。。我感觉还没包头的商场多

没算丰南开平，，，还有这些商场面积都太大了，万达爱琴海周围都被吸干了，没有客流外溢，振华 大楼正常营业面积也就凤凰购物大小，硬生生都规划了餐饮区，要把这些餐饮填满至少要新增50万人口

2667396033

a1052750829 发表于 2026-8-28 14:50
餐饮的问题是，什么时候唐山的饮食习惯能够改变才行，只有等年轻人逐渐掌握消费话语权，放弃5、6、70后的极 ...

工资起不来，，，唐山好歹是四区加高新，国企也不少，正常情况下这些单位人都能给消费顶起来，但真实商业氛围比不过单区的淄博，真实工资可想而知，并且市区过几年能不能正常发都难说，隔壁秦皇岛海港区新入职到手从4500锁到3000了，，，芜湖新入职gwy＋公积金年能到手12w，比咱们这多小一半，一个商圈的餐饮体量赶上路南路北了，，，

f3220810

2667396033 发表于 2026-8-28 15:02
没算丰南开平，，，还有这些商场面积都太大了，万达爱琴海周围都被吸干了，没有客流外溢，振华 大楼正常 ...

不是，我意思唐山根本没这么多人，要是有这么多人商业为啥这么烂呢，高端商业也烂，低端小摊这些也烂。。。如果市区真有100万人，那不至于是这样的，和其他五线城市都没法比啊

f3220810

而且唐山连包头的一个昆区感觉都比不过从商业或者人口烟火气这种角度来看

僧不是僧

f3220810 发表于 2026-8-28 15:49
而且唐山连包头的一个昆区感觉都比不过从商业或者人口烟火气这种角度来看

包头有钱啊，你别看他gdp低，人家居民收入比唐山高。。。而且自治区本来就吃转移支付的。。不过，长远看，还不如唐山呢。。。唐山好歹毗邻京津。。简而言之就是有政策，有收入。目前唐山比不过的。不过，要看这一届**的，能不能做出啥成绩来。。好好鼓捣鼓捣城市建设，重视沿海也没用，没有项目