杭州商业地产的两类分化趋势

shaoyene

杭州商业地产的两类分化实际以钱新开发前后为分界点，其实是密路网和宽路网商业的本质区别

像翠苑九莲新村采荷景芳朝晖这些虽然也是新城开发，但本身还是密路网，这些地方几乎都能形成商业街氛围。哪怕一些较偏的地区的所谓“垃圾街”

而从钱新开发开始，杭州道路建设逻辑彻底改变了，宽路网本身对行人是完全不友好，对机动车友好的模式，但是加入了中国特色的慢车道以及城管管辖，对机动车友会的特点实际上还没显现出来。但从底层逻辑来讲，宽路网实质就是最终导致一站式巨无霸商业解决方案

视乎行人个体的差异，体力较差的人逛街的极限大概一公园到六公园，体力较好的可能就是断桥到长桥。在钱新开发前的建成区，能够形成通常意义上的商圈，而后钱新时代的建成区，商业地产大体上是你死我活的一站式赢者通吃的结果

shaoyene

新建城区新的一站式消费场所其实都心知肚明，为了不打击陪太子读书的难兄难弟们也就先按下不表。过去杭州大厦购物城是杭州地区一站式消费的解决方案，根本原因是武林门外运河两边高档小区成规模。西湖东岸商业重新繁荣，还是要看周围旧城改造新的高档小区陆续呈现的进度。但是在密路网区域，基本不太会形成一家独大的局面。应该说机会均等，尤其是早占坑的嘉里中心成长空间很大，取决于武林路十四中区域的城市更新进度。其实过去一个时期的“平改坡”显得有点多余，现代主义建筑顶楼平台其实很有可用价值，相信随着旧城改造的推进，近湖街区楼顶南北大通道的高线人行道能把大多数建筑串联起来。内地商业设计喜欢套死理，比如最贵的店面都是一层。实际上都是弹性的。比如金钟太古广场高档店铺就在楼上，国外一些LV也有开在顶楼露台露天空间，天台的店铺其实也很像独栋。所以湖东沿岸建筑可能需要一次大规模坡改平，地面空间还是通车比较重要。所谓绿杨荫里白沙堤，西湖东岸能像海滨浴场一样有区域大规模铺点白沙应该能更chill

shaoyene

宽路网的代表就是洛杉矶，并且公认是城规失败的典型，但是即便如此，也多少有实际的经验。所谓宽路网就是以汽车为中心的道路系统。汽车除了加油充电外，最重要的是“到达”，最自然舒服的到达就是靠边停车。我们这个一拍脑门设计出的慢车道，最大的问题是让汽车靠不了边，完全失去了宽路网的意义。而且由于慢车道复合人行道的存在，在物业和police之间多了一个城管的职能，如果一个交通涉及到三方面来管辖，中国常识就是必然管不好。应该要简化管理主体，把事情完全交给物业打理，police监督管理，就像工商和企业的关系一样。权责清晰就管得好

多说一句，哪怕非要设置慢车道，慢车道就不能在道路最中间？汽车不能靠边的地方根本就不叫城市好吗

shaoyene

吴山以南，葛岭向西都有很好的半山步道，所谓三面云山一面城，推倒城墙就是一个愚昧的举动，长城本身就是一个高线步道，老城应该结合建筑露台和天桥修复这个功能，连接起宝石山和吴山，构建商圈。地下则是通过地铁地道串联。兼顾晴雨。总的来说人行应该上天入地，把地面留给车行

alexanderfs

有的人就喜欢吹国外，p都是香的，我他么开车的人没人权吗？我不想车子空间宽敞点吗？我不想在宽阔的大马路上开快吗？我就喜欢大马路大商场，风雨无阻，温度适宜，有什么问题吗

shaoyene

最终还是要依靠优越的婚育政策，限制弱智人口数量。父系社会的文明程度，主要还是看如何对待女性，让女性有自主选择的权力，绝对能大幅减少弱智人口的比例

shaoyene

一站式解决方案也有很多种形式，宜家永旺开市客，各种奥莱都是某种一站式商业的成功经验。其实过去四季青复兴路秋涛路半道红等等的各种专业市场也是一种形式，只不过过去城市框架小，后面被征用了。但是通过搬迁未必不能种出新果实。而不是局限于“购物城”的乏味形式

shaoyene

包括很早平行进口车天津港里都是直接能零售的。现在钱塘也重点搞保税区，大件的进口税前商品比如家具等相信也能有做零售的空间，而且保税区零售对于杭州地区显然算是新鲜事物

shanjijian

alexanderfs 发表于 2026-1-29 10:40
有的人就喜欢吹国外，p都是香的，我他么开车的人没人权吗？我不想车子空间宽敞点吗？我不想在宽阔的大马路 ...

有事吗……

shaoyene

金钟太古广场和三里屯太古里，都是把名牌藏着深闺。差别只是金钟是室内商场，太古里算是个街区。个中缘由也很容易理解，高消费始终是少数人，沿大街的店面一层店面临地铁的铺头相对客流较大，更适合大众消费。以金钟太古广场为例，逛名店的阔太是更喜欢站在一楼中庭被楼上一群人围观呢还是居高临下在更私密的位置进行购物。地产业大多愚昧的认知相信是行业门槛太低，从业者本身没有专业认知，又因为网上自媒体的瘟疫式传播，以讹传讹反成通识