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常州市中心完全不符合万亿城市的商业规格，常州中心城区的商业也是衰败到了需要推倒重来的地步。除了商业地头蛇的自私自利与小格局阻碍了常州中心城区商业的发展，导致常州市中心一直无法空出宝贵的商业用地来储备和引入大型高层次商业项目（比如太古里、SKP等），连万象城都还在钟楼武进交界处华润自己的商业地块上开发的。当然常州还有很多因素导致商业服务业一直萎靡不振。
市中心向来都是寸土寸金之地，土地资源紧缺，但常州市中心黄金地段长期以来被不具备商业价值的单位用地给占据，而极具商业价值的单位和产业却因为前20年因为虚高的房地产土地出让，而纷纷搬出。最引以为耻的当属常工院、河海大学、常州大学老校区全部搬离市中心。同时常柴集团、军分区大院、工会大院、消防大楼、众多医院（千米半径内就有好几座三甲医院）这些毫无商业价值的单位却长期霸占了商业黄金地段。
最后常州对市中心文化街区以及文旅企业的布局在十几年前还是比较滞后。天宁区青果巷是苏锡常地区最晚开发的，钟楼区的西直街片区（锁河桥+南运街+西直街+三堡街+止园大观楼）遥遥无期。近些年来由于文旅新lingdao的新理念的强力推进，慢慢有了些起色，但不解决常州市中心商业的病灶是很难的。
根据影响商业的四个资源，提出以下建议来彻底解决常州中心城区的商业振兴问题：
一、土地资源：
预留优质商业项目的土地资源，实现土地流转。将没有商业价值的企业与单位从常州市中心搬出，如常柴集团、工会大楼、消防大楼、常州军分区大院，以及诸如五金大楼、医药大楼、邮电大楼等，土地如果是企业产权的可以回购收储，是zhengfu用地的可以置换。特别是常柴集团、常州军分区大院、常州第二中学应该尽快搬出常州闹市区。
二、医疗资源：
将医疗资源按人口的分布情况进行重新规划与布置，将市中心部分医院进行整体搬迁，可以仅保留第一人民医院等，加快社区医院的建设和投入，使医疗资源不要过度集中，需要按人口来平均分布，这是常州商业振兴与交通管理的核心问题。医疗消费人群与商业消费人群完全对冲，增加医疗费用即降低商业消费，这是基本原则，也是国家笃需解决的难题。而常州地方能做的就是将医院远离商业黄金地段。
三、教育资源：教育资源又分为义务教育资源和高等教育资源：
1、义务教育：非住宿制的小学和初中可以留在市中心，因为一是加大人流量和流动频率，二是放学接送时具备高频的偶发性消费。住宿制高中留在市区，占用商业空间，降低商业密度，而且是无消费的低频人流。比如常州市第二中学，占据了常州最具商业与文保价值的黄金地段，常柴集团与常州第二中学联袂成片，如果二中不搬出，整个钟楼区的文化街区无法连片，常州府衙、常州府学无法与市民直接接触，更谈不上如何将其转化为极具商业经济效益的土地资源。
2、高等教育。常州对商业破坏最大时间莫过于将常工院、常州大学、河海大学老校区彻底搬空。上面几所大学要扩招要征地，可以另辟新地。前些年因为zhengfu为了区区几个亿的商业买地收入，而破坏常州未来上百年的商业基础。优秀城市都没有将大学老校区彻底搬空，上海北京广州苏州无锡南京等等，新建新校区可以，但老校区必须留下。因为大学生是消费的主力，而且还是成建制的上万上十万的消费人口。年轻人的消费引领时代，把年轻人的消费扼杀了，等于商业自杀。所以建议在土地出让已经到了最低谷的时候，常州可以重新考虑投入部分土地资源（如河海大学老校区、常工院老校区）重新引入研究生院、博士点，以及大规模的科院院所等等。年轻人这才是一个城市商业的核心价值人群。
四、产业资源：
大力引进数字化文旅类企业、数字化商业类企业、科技类企业进入常州市中心。尽可能引入高端新质生产力（人工智能企业而非制造型企业）产业。钟楼区大数据产业园是比较好的案例，但过于远离市中心。将空出的土地资源交给这些企业，而不是简单卖给房地产商，而且现在房地产也根本不行了。新兴产业与人口才是振兴商业的根本。
五、商业资源：
常州地方商业企业无法解决优秀商业品牌的引入，常州必须要引入更强更高的外部商业企业，比如太古里、SKP、国金IFS等等，常州地方商业不行就请他们让贤。这是最后一个解决常州商业难题的坎，一定要解决才行。 |
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发表于 2024-6-22 10:35:00
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