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关于合肥的短板或者说缺陷,至少目前为止我没有看到任何人真正理解底层规律说到点子上。
合肥真正的问题不是别的,就是规划,平原地形让合肥具有很高的扩张冲动和土地获取优势,导致zf天然倾向于扩大城市规模,这本身没有什么问题,问题在规划上,第二产业应该扩散在城市外围,这正确,但第三产业是应该聚集的,现实中,合肥的第三产业和第二产业一样扩散在城市外围。而如果没有产业扎堆,就不会产生对高层写字楼的需求,盖写字楼就不如不停的在新区拿地盖住宅,很多区域性的写字楼最终变成住人或者零星的开一些分散的小公司,甚至很多写字楼里是网吧理发店这种本应该在街边的社区商业。目前合肥的产业格局很大程度上是zf主导的,引进的工业项目当然都可圈可点,但是恰恰市场主导的产业起不来,根本问题依然是规划。
规划上,如果合肥的第三产业都集中在核心位置,外围东南西北的住宅到这个核心位置的距离都不会太远(其实最理想的就是包河政务区这一片,甚至聚集效应起来之后可以带动更新北面老城区),这样整个城市的效率是很高的,但现在恰恰相反,产业都围在城市外围,哪到哪都要横跨大半个合肥市,不要小看这一点,这对于新兴城市由市场主导的产业生长有很强的抑制作用。按道理说,高新产业和金融产业就应该挨着,最好创业公司的人下楼喝个咖啡都能和银行资管风投这些行业碰到,职业教育和工业区就应该挨着,服务于产业的中小企业就应该聚集在产业周围,这样中心位置才会需要超高层的写字楼,否则造出来的要么是国企的楼,要么是短期难以收回成本的无效投资,甚至直接烂尾或者连开建都难,这就是为什么任何城市的天际线一定是呈现一种中心化状态。摩天大楼的聚集本质上是人的聚集,只要规模到了,管他现在什么政策该盖都得盖,高层也好气势也好这种东西都是表面的,产业和人的聚集才是本质,很多人都会凭本能的觉得合肥没有天际线、合肥没有市中心,实质上追根溯源还是规划问题。很多人都没有意识到,即便是如上海这样规模的城市,核心三产之间的跨度也没有合肥这么大。简而言之合肥从规划上就没有给市场主导的第三产业充分生长的土壤。
目前定位金融业的滨湖更像是一个睡城,假设滨湖未来真的有金融产业,服务于金融的科技企业却会因为产业优惠政策落户在高新区,从高新哪怕开车去滨湖也要1个多小时,这其实额外的增加了初创企业的成本,城市的商业规模大这个成本也许可以被接受,但在启动期,这导致的最终结果可能是这些企业从一开始就不会出现。 |
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