中環新海濱商業地本周五截標 估值最高逾600億 流標機會低

oscar1212

中環新海濱3號（民耀街）商業地，去年12月18日推出招標，將於本周五（18日）中午截標。綜合市場對地皮的最新估值，個別高達約645億元，勢問鼎本港歷來金額最貴的用地，每呎樓面地價上限高達4萬元。

有市場人士預計，是次採用「雙信封」形式招標，非價高者得，除考慮發展商出價因素，項目的規劃設計亦佔一半評分，估計流標機會較低。另有測量師預期，區內的大地主或願意支付溢價競投。

資料顯示，上述地盤面積51.6萬平方呎，預計提供達184.3萬平方呎樓面，主要作商業及零售用途，亦要提供休憩設施，其中22.8萬平方呎樓面需要用作興建停車場及zf、機構或社區用途。扣除相關面積後，實際餘下約161萬平方呎商業樓面。

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最遲11月中揭標　與截標時間相距五個月
地皮以龍和道作界線，分為北面 （Site A） 及南面 （Site B） 兩部分，現時位於Site B的郵政總局及天星碼頭停車場將會重置。而中標財團必須興建一所新郵局、提供325個車位的公眾停車場及兩間公廁。

其中新郵局必須於2027年底前完工後無償交回**。今次由於採用「雙信封制」，**評審標書時間較長，賣地章程顯示地皮最遲可於今年11月12日才公布結果，距離截標時間長達五個月。

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中原工商舖上調估值5%至每呎4萬
雖說地皮非價高者得，但綜合市場就地皮的最新估值亦相當進取。以實際商業樓面約161萬平方呎計算，上述地皮的估值由約370億至645億元不等，預計每呎樓面地價約2.3萬至4萬元，以總價計，勢成本港歷來最貴重地皮。以此幅地皮的估值上限645億元計，已足夠向全港750萬名市民每人派發8,600元。

個別市場人士對上述商業地王的估值略為調升。中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，該行今年初預計上述地皮的樓面地價約3.8萬元，不過近月整體經濟環境開始有改善，寫字樓市場亦由低谷略為好轉，故最新調整估值至每呎樓面地價約4萬元，較年初升約5%。

泓亮張翹楚：料區內大地主願付溢價投地
事實上，上月銅鑼灣加路連山道商業地以高價批出，利好商廈市況。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，上月希慎興業（0014）及華懋合組財團以197.78億元高價奪得加路連山道地皮，反映發展商願意付出溢價取得重要地皮。

yayaow

這個地塊限高主水平基準50米，估計論壇的人無興趣關注。

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touch

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由於項目設計評分佔相當重要比重，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，不排除單一財團會遞交兩個或以上的不同方案，讓評審作選擇。他舉例說，個別財團可提供一個地價較高、但拆卸地盤內的建築物（包括郵政總局及天星碼頭停車場）方案，另提交一個地價較低，但保留相關建築物的方案。

翻查資料，該商業地盤內的郵政總局，與香港大會堂、及已拆卸的皇后碼頭屬同一時期的建築，具歷史價值。不過，前建築署高級建築師馮永基在2017年指，該郵政總局稱不上是「精彩建築」，沒有保留價值。及後就郵政總局，以至整個愛丁堡建築群的保育去留，再引起社會討論。

業界人士指，由於3號用地受高度限制，須採梯級式設計，高度向海濱方向遞減，而郵局的位置為可發展的最高點，郵局的去留將影響項目日後的樓面面積、發展潛力及價值。

oscar1212

yayaow 发表于 2021-6-14 21:05
這個地塊限高主水平基準50米，估計論壇的人無興趣關注。

這中環最後一塊地將是全球最矚目的香港商業地標項目
我很期待最後的設計

legatolegato777

限高五十米？这也太可惜了吧。应当建世界首高。

bengej2

yayaow 发表于 2021-6-14 21:05
這個地塊限高主水平基準50米，估計論壇的人無興趣關注。

或許這塊地能夠建一個與IFC和置地廣場同級別的商場？畢竟中環還是太少大型商場了。

chuenglaps

yayaow 发表于 2021-6-14 21:05
這個地塊限高主水平基準50米，估計論壇的人無興趣關注。

論壇也有很多關注商業商場的

oscar1212

bengej2 发表于 2021-6-16 03:09
或許這塊地能夠建一個與IFC和置地廣場同級別的商場？畢竟中環還是太少大型商場了。

應該會超越
畢竟是最後一塊大地
地理位置最優
連很久沒出來的怡和都說有興趣

oscar1212

買方須在用地範圍內提供不少於25,000平方米的公眾休憩空間，其中不少於12,000平方米須設於地面。買方也須興建一個橫跨龍和道及耀星街的連貫園境平台、多層行人通道以連接中環核心商業區內陸部分和海濱。該些公共空間和行人連接設施未來會全日免費開放。



根據中區（擴展部分）分區計劃大綱核准圖，三號用地有嚴格建築物高度限制，西邊最高為主水平基準上50米，東邊則為主水平基準上16米。



發展局表示，三號用地是中環核心商業區內具規模的優質商業用地，加上其優越海濱位置，有關綜合發展能為香港帶來經濟和社會效益。



ZF期望有關項目能善用發展空間，盡可能提供最多商業樓面，以應付本港對甲級寫字樓的殷切需求，同時為市民創造擁有優質公眾休憩空間和行人暢達的世界級海濱。



該局指，ZF的願景是將三號用地打造成香港的嶄新地標，成為以人為本、着重可持續和城市設計，以及與四周環境融合的典範。因此，ZF決定以雙信封制方式招標，按設計和地價兩方面評審投標者的建議書，綜合兩者的最佳組合將勝出。

非價格建議須滿足城市規劃委員會2016年為該用地通過的規劃大綱。投標者須以規劃大綱為基礎提出設計方案，六項主要評審準則分別為整體設計和發展概念、訂立以人為本和可持續發展的設計新典範、建築和城市設計質素、優質園境和富吸引力的公眾休憩空間（包括園境平台）、用地內部及與外圍的聯繫和易行度，以及商業用途組合和ZF、機構和社區設施的設置。

touch

占据中环心脏位置的新海滨3号商业地王，将于周五截标；区内拥有地标项目的大型发展商，如持有国金（IFC）的恒地（00012）已表态一定会参与竞投，英资怡和旗下的置地亦感兴趣，连同会德丰地产等财团，势掀一场「地王争霸战」。

经历长达半年招标期的中环新海滨3号商业地王，终在本周五（18日）截标。这幅地皮位于怡和大厦对出，比邻国际金融中心1及2期，旁边亦是知名旅游景点香港摩天轮。地皮面积近52万平方呎，最高可建楼面约161.5万平方呎。中标财团另需兴建约23万平方呎的**设施，包括重置现时的邮政总局等。

贵为中环核心地段的罕有大型商业地，市场预计，地皮会吸引本港多间一��发展商竞投。持有国际金融中心1及2期的恒地，已表明一定会参与竞投，因为地皮属「靓地」，加上其发展潜力大；惟现阶段未可透露发展方案及投资额。

至于属英资怡和旗下的置地，目前在中环亦拥有多个商业项目，包括比邻地皮的怡和大厦、交易广场、置地广场及太子大厦等，属「中环大地主」。而怡和已经多年未有参与竞投本港地皮，地皮位于集团商业王国版图内，或会吸引其入标。虽然置地公司执行董事周明祖日前未有正面回答集团是否有意入标地皮，惟他形容，集团对于所有中环区的项目都感兴趣，又称得悉很多人有留意这幅地皮。

经济日报