九龍灣商貿區丨大昌行 重建丨135.40米丨2x29層丨

yayaow

九龍灣大昌行集團總部，背後是中信泰富旗下的大昌行集團大廈重建，擬建2幢28層高商廈，「活化工廈計劃2.0」,工業用地可獲額外20%的地積比率建議增加地積比率至14.4倍，原申請是2x32層總高152.70米，因為該地塊城市分區計劃大綱限高主水平基準120米被城規會否決，二次方案降高後是2x28層總高135.40米最終獲得通過。

要保護山脊線20%不被遮擋，九龍灣商貿區被限高主水平基準120-140米，該地塊規劃限制是主水平基準120米
被否決方案總高152.70米，主水平基準157.80米

yayaow

最終降高獲批方案  2x29層  總高135.40米

oscar1212

這一帶的山脊線都被擋掉了還在保護甚麼

感覺就是有股勢力不想香港好

shbian

cbd2终于有点起来了。保护山脊线我也觉得有较大的问题。就像维港一样，有高价值的，一般价值的和低价值的。高价值地区法律形式严禁填海。低价值的尽量填海。山脊线九龙一带我觉得除了狮子山是一个高价值，其他价值一般。可以选择几个部分放开到山脊线以上20~30%的部分。形成新的都市景观。以前山脊线对香港是一个优势，但是现在是一个限制。山脊线重要的保护地点其实就是香港岛。这作为香港的明信片可以法律层面进行保护。当然也可以有有些点出现突破。香港作为一个国际都市，外观需要新鲜感和刺激感。平衡好这个概念很重要。启德，九龙湾，观塘需要有300,400，甚至500左右的大厦来奠定城市天际线。这些高点任务必须有商业大厦来肩负，而不是以后慢慢起来的公屋群。

yayaow

oscar1212 发表于 2021-5-10 10:42
這一帶的山脊線都被擋掉了還在保護甚麼

感覺就是有股勢力不想香港好

因為這些項目都在2010年城市分區計劃大綱出台之前就建成，港英時代，回歸後十來年都是無高度限制，荃灣、將軍澳，大角咀等大量摩天住宅都是這個時候隨發展商定高度建起來，九龍灣那幾座170+、180+也是無限高都是2010年前建起來，換作今日建造的話這些地塊就只能限制在主水平基準120米了。

shbian

yayaow 发表于 2021-5-10 11:42
因為這些項目都在2010年城市分區計劃大綱出台之前就建成，港英時代，回歸後十來年都是無高度限制，荃灣 ...

这个城市大纲有重新审视，修改的余地吗？比如现在重建可以获得原先容积率额外20%的补偿。可不可以补偿30或更多呢？

oscar1212

保護郊野公園的自然環境我能理解，還很支持
因為如果你親眼在某些高山俯視的話真的很震撼
就感覺香港市區是建在大綠洲當中的水泥森林
被大自然包圍起來
但保護山脊線真的是無法理解

yayaow

shbian 发表于 2021-5-10 12:14
这个城市大纲有重新审视，修改的余地吗？比如现在重建可以获得原先容积率额外20%的补偿。可不可以补偿3 ...

1、要經過規劃署不反對
2、規劃署不反對後在城規會經過層層會議篩選，會議中各種勢力鬥爭，最終一般都是按照規劃大綱高度、最低容積率方案獲批通過，除非你的方案足夠優秀能滿足全場各方勢力的牛鬼蛇神，讓他們閉嘴，據我所知近十年不少摩天項目被大綱砍掉。

shbian

就像西九龙地王，几百亿的地价建一个150米左右的商业楼，我觉得简直就是浪费土地资源。并且也显得九龙站很突兀。港岛的山脊线就比较有价值的，甚至港岛的世界级天际线依赖于有一个非常美丽的山脊线。九龙大部分的山脊线离海岸线比较远，价值明显不高。当然九龙湾，启德一带山脉较近，价值相对较高。但是放开几个地块的高限突破山脊线某种意义上也是强化山脊线的存在，视觉反而有趣味。如果完全低于山脊线20%，反而市场景观呆板，人为控制痕迹过于明显。

hkhuhu

太高其實沒有意思，又要各樣維護...

加上商業樓面在末來都不會有爆發性需求...

科技進步重新定義了工作