升龙广场至今一片空地，住宅盖好了，卷钱走人啦？

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▲ 左：郑州升龙广场效果图； 右：郑州建业凯旋广场效果图

01 「升龙广场」变脸「凯旋广场」

在河南，有两个神一样存在的房地产开发商，基本上不用怎么说，路人皆知。

一个是 河南建业。

一个是 上海升龙。

这两个企业，一个是本地虎，一个过江龙。虽然都是大名远扬，但身处同一片蓝天下，同一个圈子里，同一道城墙内，却基本是两条平行线，基本上没啥往来与交际。

这一切，一直保持到5月11日之前。

5月11日，随着建业地产(00832.HK)一纸《轻资产营运模式项目》的“自愿性公告”，建业与升龙，就以迅雷不及掩耳盗铃之势，立即开始了一段崭新的关系。



▲ 2017年5月11日，建业地产发布公告

建业地产在公告中称，其间接全资附属中原建业，与河南多伦、鹤壁升龙、河南德瑞、信阳宏达、信阳绿地，分别订立房地产项目委托管理合同，合共涉及计划建筑面积约127.1万平方米。

其中，河南中原建业城市发展有限公司作为受托人，与中房众建实业发展有限公司（「中房众建」）及孙国帅为担保人及与鹤壁升龙作为委托人订立房地产项目开发委托管理合同（「鹤壁凯旋广场项目委托管理合同」），为期48个月，计划建筑面积约50.7万平方米。

根据鹤壁凯旋广场项目委托管理合同，鹤壁升龙委托中原建业在中国河南省鹤壁市淇水大道东侧，天山北路南侧，中央支路西侧，鹤淇西路北侧地块（「鹤壁凯旋广场项目」）上开发、经营及管理该委托管理合同之房地产项目，中原建业收取品牌费及绩效提成作为回报。


▲ 2017年4月，建业集团与鹤壁升龙正式签约

而公告中的「鹤壁凯旋广场」，经河南地产查证确认，即为曾经的「鹤壁升龙广场」。

从升龙的商业标杆「升龙广场」到建业的商业标杆「凯旋广场」，建业与升龙之间究竟发生了什么一段故事？

是秦晋之好？

是执手相看？

是接盘大侠？

还是另有别谋？



02 升龙集团的鹤壁之行

鹤壁，位于河南省北部，因相传“仙鹤栖于南山峭壁”而得名，是封神榜故事发生地。文化深厚，资源丰富，交通便捷，区位优越。

上海升龙集团，继郑州、洛阳、济源之后，在河南投资开发城市综合体的第四站，就选择在了鹤壁。

据鹤壁政府网报道，2013年8月7日，时任鹤壁市委书记的魏小东会见了前来考察的上海升龙投资集团有限公司董事长林亿一行。

2013年8月21日，“升龙集团—鹤壁市淇水湾升龙广场”项目合作签约仪式，在上海升龙集团总部举行。时任鹤壁市市委书记魏小东等政府部门相关领导，升龙集团董事长林亿、郑州区域总裁刘榕，出席见证了签约仪式。

▲ 2013年8月，升龙集团与鹤壁项目合作签约

根据协议，升龙广场项目位于鹤壁城乡一体化示范区淇水湾商务休闲区核心位置，总占地面积756亩，总规划建筑面积约100万平方米，总投资额约40亿元人民币城市综合体项目，紧邻京港澳高速、京广高铁，交通便捷，将建成集商务、办公、商贸、服务、高档住宅等功能于一体的城市复合区，提升鹤壁市居住环境，引领淇水湾商务区发展，加速鹤壁市城市化进程。

2014年3月24日，当地《淇河晨报》以《打造鹤壁地标性城市综合体》为题，采访了鹤壁升龙广场的开发商、鹤壁升龙置业有限公司总经理高航。高对升龙广场及鹤壁新区的未来踌躇满志；

2014年6月4日，《淇河晨报》又以两个整版的篇幅，报道了鹤壁升龙广场营销中心盛大开放的情景。文中称，项目建成后，将成为集高档住宅、顶级商业、星级酒店、地标性甲级写字楼、精品公寓等多种业态为一体的、市内少见的高品质复合城区。

但是，当时间进入2015年，情况却突然发生了很大变化。

同升龙其它区域的诸多项目一样，业主们对鹤壁升龙广场项目的投诉与质疑声，开始接连不断。而许多房地产行业媒体对该项目的介绍更新，也大都停留在了这一年。

2016年4月21日，升龙集团的官方网站却逆市而上，发布了《升龙制造的又一城市焦点，鹤壁升龙广场!》一文，以大篇幅介绍了该项目的情况。文中称：

在扎根郑州的同时，鹤壁市作为郑州外沿国家重点扶持的经济开发区，成为升龙区域版图扩张的聚焦点之一。

升龙广场独具鹤壁百万平米生活主场，集板式华宅、中心商业、全能公寓、5A写字楼于一体；30万㎡顶级商业，吃喝玩乐购一站式全能生活，缔造鹤壁唯一的世界级生活版图！

2016年，升龙将倾力在品质与服务上升级优化，致力让城市中心在升龙聚焦、让城市繁华在升龙汇聚。

可惜的是，落花有意，流水无情。

鹤壁升龙广场的这篇文章，成为升龙集团官网最后的绝唱。

——此后整个升龙集团的官网，截止到本文发稿之时，再无见任何更新。

升龙集团的鹤壁之行，最终也是梦断于此。

而留在鹤壁有关升龙的传说，除了一个孤零零的项目名称、一个孤零零的公司名称，再无其它新的印记呈现市民。

来如春梦几多时，去似朝云无觅处。

没有人说得清，有着国际志向、《2016年中国房地产企业销售TOP200》排行榜名列第48位的升龙集团，为何就这样静静悄悄地离开了鹤壁。

没有一丝的留恋，没有带走一片云彩。

▲ 鹤壁升龙广场效果图

03 中房集团的接盘迷局

春去花还在，人走楼未空。

根据当地媒体披露，至少在升龙官网发表鹤壁升龙广场推文的20天前，该项目的所有人就已经发生了变化。



▲ 2016年3月，鹤壁中房.升龙广场奠基

2016年3月28日的《淇河晨报》，报道了一则有关“3月26日，中房·升龙广场项目奠基”的消息，文中写道：

“中房·升龙广场”项目，由中房联合集团投资建设，项目占地面积约200亩，规划建设总面积约50万平方米，总投资约40亿元，是集商务办公、星级酒店、娱乐、餐饮、购物商城、旅游接待、酒店式公寓、高档住宅等功能于一体的综合性城市广场。该项目由中心广场、水系景观和12栋对称的建筑组成，其中两栋180米高的双子楼将是豫北地区最高的地标式建筑。”

中房联合集团执行总裁、浙江中房实业开发有限公司董事长祝利明，著名影视演员吴若甫，出席本次奠基仪式。

中房联合集团，是由中国房地产开发集团公司参股，并联合全国中房企业共同组建，以房地产开发、资产经营、金融服务为主营业务的企业集团。


▲ 中房集团

2016年6月23日，《鹤壁日报 》报道了“市城乡一体化示范区8个项目开工”的消息。其中，“总投资40亿元的中房·升龙广场项目，是集商务办公、星级酒店、娱乐、餐饮、购物商城、旅游接待、高档住宅等功能于一体的综合性城市广场”，赫然在目。

事实上，据中房联合集团鹤壁项目公司总经理黄明玉后来面对媒体的公开说法，早在2016年1月，在鹤壁市委、市政府，市城乡一体化示范区的邀请下，中房就来到鹤壁，与市城乡一体化示范区管委会签订了系列投资合作协议，还有大家非常关心的中房联合集团接手的原升龙集团尚未建成的中房升龙广场居住小区项目。其中的中房升龙广场项目，向广大业主承诺，产品交付标准在原合同不变的前提下，中房将追加数千万元对产品进行升级优化。

可以看得出来，中房联合集团，应该才是升龙真正的“接盘侠”。

作为鹤壁升龙广场的开发单位，鹤壁升龙置业有限公司成立于2013年9月10日，注册资本2亿元人民币。其中，上海升龙投资集团有限公司出资19800万元，占99%，自然人魏运涛（时任升龙集团郑州区域副总裁）出资200万元，占1%。

直到2016年6月21日，距升龙官网对鹤壁升龙广场大肆宣扬60天之后，距中房·升龙广场项目奠基80天之后，上海升龙投资集团才将自己与魏运涛手中持有鹤壁升龙置业的所有股份，悉尽转让给了中房众建实业发展有限公司——即为中房联合集团旗下公司。

此时，升龙集团全身而退。

但是，半年之后，中房联合这个“正宗接盘侠”，与他的前任遇到了同样的问题。加一顶帽子的“中房·升龙广场”，依旧举步维艰，难以为继。

这时候，建业的橄榄枝伸了过来。

04 建业地产的“轻资产”算盘

作为河南本土房企的一面大旗，建业集团在胡葆森的带领下，数十年如一日，“坚持省域化发展、坚持不会走出去”，践行着“根植中原”开发理念，在省会郑州之外的18地市，均有项目布局。

事实上，早于升龙5年，建业在2008年，就已经布局鹤壁，开始打造首个项目——鹤壁建业森林半岛。随后，桂园、壹号城邦，以及建业绿色基地农业综合体项目相继投资开发。

而升龙广场与建业壹号城邦，两个项目几乎近在咫尺。但从开发进度上，建业要比升龙快了很多——不过，两家开发商在当地的口碑却是截然不同

由此，建业地产与鹤壁升龙之间的轻资产营运合作，也就成了顺理成章的事。

——当然，此时的鹤壁升龙，与上海的升龙集团，在法律层面已不再有任何关系。

据双方签约现场的一位建业内部人士表示，此举将进一步扩充建业在该区域内的土地储备规模及市场占有率，为集团省域化战略再添动力。

2015年6月6日，在建业“新蓝海战略发布会”上，董事长胡葆森指出，建业未来将更多与多方分享自己的品牌，努力打造建业产业联盟、商家联盟、投资联盟、合作平台，意在发挥企业战略优势、品牌优势和资源叠加优势，以分享为指导思想，以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。

具体而言，就是以“品牌+运营管理输出”的轻资产方式，以“代建”的形式，大举布局各地项目，同时范围也不再限于河南境内，并将成为建业地产新的利润来源。



▲ 2015年6月，建业新蓝海战略发布会

据统计，从2015年11月25日，建业地产位于河南漯河的第一个代建项目落地开始，到目前为止，建业已经签约45个委托管理合同，所有轻资产项目的预计建筑面积合共约892万平方米。其中还包括建业首个走出河南的项目：作为受托人开发、经营及管理位于海南省澄迈县北部的“法国维希小镇”。

轻资产的战略包含项目的设计、开发及后期销售管理，而做为代建方，建业不再需要再投入太多的拿地及建设资金，减少房企资金投入及资金的积压。另外，代建方还会将代建项目销售所得归入自己的全年销售业绩，在一定程度上也有利于房企销售规模

胡葆森在媒体采访中表示，未来将继续沿着新蓝海战略的方向，进一步推动向轻资产营运模式转型，进一步为集团发展贡献新的增长动力。

当下，楼市调控步步加码，土地价格坚挺不降，融资成本居高不下，许多中小开发商都面临着巨大的困境。规划设计、开发建设、营销管理、物业服务等一系列的工作，特别是那些不太具备专业开发能力的房地产开发的企业，不得不进行艰难的洗牌。如何熬过难关、如何走出困境，成为摆在桌上、急需正视解决的问题，而“傍大款、抱大腿”，不失为一个双赢的措施。

在河南的房地产行业，作为龙头的建业地产，无疑有着很大的优势。

▲ 建业幸福矩阵

再回到本文开头，可以看的出来，从「升龙广场」到「凯旋广场」，河南建业与上海升龙，其实并没有实质的关系。

如果真要说有，那也就仅只是剩下开发企业名称中的“升龙”2字，相信这也是双方不愿再为一个字面而再费周折的原因所在。文化的融合，才是目前摆在他们面对最为重要的问题。

势已到，棋已开。从「升龙广场」到「凯旋广场」，从升龙到中房再到建业，鹤壁这个命运多舛的标杆地标，还能否为期待许久的业主们和政府领导们带来一个明媚的信心与希望么？

人面不知何处去，高楼依旧笑东风。