长沙市轨道交通6号线沿线物业综合开发研究（TOD研究）项目

juniper

1、采购项目的名称：长沙市轨道交通6号线沿线物业综合开发研究（TOD研究）项目
　　用途、数量、简要技术要求或者采购项目的性质：
　　1.1、项目名称：长沙市轨道交通6号线沿线物业综合开发研究（TOD研究）项目
　　
　　

　　
6号线沿线物业综合开发研究（TOD研究）
　　

以下部分来之招标文件

一、长沙轨道6号线概况
轨道交通6号线项目概况：轨道交通6号线为长沙市轨道线网中东西向骨干线路，快速衔接河西副中心、城市中心区、星马片区南部、空港组团和黄花国际机场。西起梅溪湖二期，途径东方红路→桐梓坡路→湘江→湘雅路→烈士公园→迎宾路→人民路，东至黄花机场，全长约51.25km，设车站33座，平均站间距为1540m。全线投资估算约为365.8亿元。
二、招标范围
（一）规划及设计咨询目标
    长沙市轨道交通集团拟用“轨道+物业”的开发模式建设地铁6号线，目的在于尽量利用轨道交通的优势,在沿线搭配物业发展,建立多个新的优质生活社区,打造了一个高效的公共交通网络,把轨道交通的外延化效益最大的内部化,以支持轨道交通的长远发展。
    为充分吸引社会资本参与到6号线的融资、建设与运营中，本项目应基于现有城市规划，结合轨道交通引导新市镇开发(TOD)的理念、市场情况和趋势及创新思维，优化6号线沿线站点周边1000米范围内土地的规划，并就重点发展区提出城市设计及TOD开发要点，使之能达到利用轨道交通带动新区发展并提升客流和土地利用价值的目的。在选定重点地块后，完成该地块的概念性规划设计方案，分析及评估土地价值及开发收益，使政府当局可以考虑利用该等地块的开发以解决6号线PPP建设模式和投融资问题，谋求轨道交通运营的财务可持续性。
    具体来说，本项目的研究设计主要有以下目的：
   （1）从城市以及开发利益主体的角度出发，对6号线沿线进行规划背景梳理、房地产市场调研、土地资源筛查与土地价值大盘测算（不调规）。详实了解和控制土地资源情况，并对土地开发价值初步掌握。
   （2）对6号线各区段以及各站点周边土地进行产业规划研究与物业组合研究，深入研究6号线建设带来的机遇和能级提升，对各站点周边土地规划进行优化，并测算调规后的土地开发价值。
   （3）在市场研究结论的基础上，进行必要的空间验证以确保调规方案的可行性。同时结合6号线的工程进展，重点研究轨道与开发的规划边界和工程边界，确保轨道和土地开发暨能满足各自开发计划、又能在空间和程序上互相协调整合。
   （4）从长沙市以及轨道公司可持续发展的角度，研究城市和企业层面的TOD发展战略，厘清政府与轨道建设运营主体开展TOD工作的职责，建议6号线的投融资模式以及所需的政策法规和体制机制，设计TOD项目推进的路线图和开发节奏。
  （二）规划及设计总体原则
   （1）创新性：规划建议和设计方案要有杰出的，独特的和唯一的特点，所提出的规划和设计布局要与长沙市现有的物业发展有较明显的区别，关键的标准包括高度的设计创新思想，原创性设计等。在融合当地情况的同时，要有创新的能力和有新颖的视觉观点，可以把有关的综合住宅和商业发展项目提升为在城市规划和城市设计领域中的亮点。
  （2）可持续发展及操作性：设计方案必须要充分考虑和展示可建造性，可持续性和成本有效性。
  （3）市场可销售性：设计方案必须要充分考虑和展示市场研究顾问在市场可销售性方面的建议。如果设计方案在建筑密度，规划布局，概念设计等因素方面与现行市场取向相违背，顾问公司有必要通过多方合作，使设计方案最优化，迎合市场需求。
    本项目的规划和设计除满足上述总体设计原则外，还需满足以下要求：
  （1）以尊重生态、注重环保、合理布局、完善配套、弹性开发为规划设计原则。
  （2）以先进的综合居住和商业规划理念为指导，借鉴“轨道＋物业”的成功开发经验，有效利用土地资源，打造一个生活便利、环境优美的绿色环保社区。
  （3）充分利用轨道的便利，考虑项目道路系统与地铁站直接连通，鼓励利用轨道出行，以减少交通的拥堵和避免废气对城市环境造成污染，体现绿色交通与环保概念。
  （4）以人为本，合理的组织各种交通流线，人车分流，营造安全、便捷的步行环境，提升社区生活品质。
  （5）综合考虑场地的各种限制条件，并结合周边环境对各种不利因素（噪声、污染、采光和视线遮挡等）进行有效规避与处理。
  （6）注意各个地块和各种建筑空间的有机结合及过渡，营造错落有致的城市天际线。
  （7）提供足够的公共配套设施及绿化空间，注重人性化的公共空间设计，提供优质生活环境，增加项目的整体吸引力。
  （8）商业与居住平衡规划，提升市场价值；
  （9）创立优质的综合居住及商业开发模式，发挥示范及幅射作用，以带动周边地块发展。
  （10）满足现行的国家和长沙市关于建筑设计、结构设计、人防、消防、环境保护、节能、设备等有关规定、规范、规程和相关法律法规的要求，关注到长沙地区气候以及当地建筑法规的独特性。
  （11）尊重当地社区历史、风貌及文化，同时进一步探讨旧区改造与城市更新的可能性。
  （三）服务承包范围
  《长沙轨道交通6号线沿线物业综合开发规划》分为五个工作层次范围：
  （1）全线统筹协调范围：以轨道线网规划中的轨道6号线线位为基础，将轨道两侧各1000米内，总计约96平方公里的用地划定为全线统筹协调区。第一层次工作需对统筹协调区内的土地现状、规划、用途、权属等性状的摸底调研并进行统一规划研究，并形成6号线PPP土地资源捆绑方案。
  （2）站点周边影响范围：在统筹协调范围的基础上，进一步划定各站点周边500米、总量上不少于30平方公里的用地范围，进行产业规划研究与开发策划定位。
  （3）站点周边重点地块范围：在各站点周边500米内用地的基础上，筛选出总量上10-12平方公里的重点地块，进行开发项目策划、物业组合研究与一体化规划优化建议。
  （4）站点接口衔接整合范围：在前期规划调研的基础上，分析各轨道站点周边的客流情况，结合带型区域的统一规划控制，对有关轨道站点与周边地块进行接口对接与一体化整合建议。
  （5）从重点地块汇总至全线范围：对总量上在10-12平方公里的可开发利用重点地块进行开发时序建议和财务评估，进而给出6号线全线的投融资方案建议，并对我市现有国土、规划、轨道交通经营开发政策进行分析，针对我市、我司特有情况进行相关研究，提出建议。
    （6）客流预测服务内容：在对长沙当前城市交通和城市规划深入分析的基础上，调查客流出行的影响因素和影响程序，并结合TOD对人口岗位、产业定位的引导作用，预测6号线客流情况，完成全线客流流量、分时段客流流量及其比例；全日和高峰小时的平均运距及平均客流负荷强度；全日的各级运距的乘客量。
   （四）服务要求和成果内容
    由于本项目涉及单位多，专业技术等级高，要求顾问公司在满足专业技术条件的同时还需具备统筹和整合多专业的能力。本次规划及设计咨询共分为以下五项主要的工作内容：
  1、全线统筹协调范围内的物业市场调研与潜力地块筛查
  解读长沙城市及片区整体发展战略、功能定位，梳理相关上位规划；并对6号线沿线进行规划背景研究、城市资源条件分析、宏观经济分析、政策与区域发展机会解读、全线站点周边土地市场与物业市场分析（如商业、办公、住宅、酒店等）、可利用土地资源筛查、与土地资源大盘测算检验评估。上述工作内容将在常规的规划路径基础上，侧重于实操进行，例如：会重点关注土地的权属、资源获取的难易程度；资源梳理时会从空间、交通、发展潜力、开发时序等多个维度评估挑选。此外，市场调研应基于TOD特性进行针对性的研究，充分了解长沙房地产市场发展的脉络、未来房地产市场的走向，以及影响房地产市场发展的关键因素，并在上述工作基础上针对全线可利用土地资源之开发检验财务可行性的大盘测算初步评估建议以提供下阶段规划工作方向引导，并形成6号线PPP土地资源捆绑方案。
   相关研究以文字形式提交，内容应包括但不限于：
   ·上位及相关规划分析
   ·沿线用地现状、权属分析与价值判断
   ·沿线物业市场调研
   ·案例分析及经验借鉴
   ·可供开发的潜力地块识别
    2、站点周边影响范围内的产业规划研究与开发策划定位
   针对原有所属区域的土地总体规划与现状产业发展布局，对6号线沿线各区段进行总体发展战略定位研究，结合未来经济发展前景，提出与站点周边地块未来发展相呼应的区段产业发展建议与策略。在产业规划建议之上，针对站点周边（1000米范围内，按500-1000米、300-500米及0-300米分层次）开发提出相应的发展定位、物业组合建议、项目开发竞争分析与对比案例研究等工作优化，同时对筛选出的各站点综合开发地块进行开发条件与战略定位初判，给出不同种类地块整合可能，通过适宜产业功能的引入增加轨道交通沿线的聚集度和向心力，并以此作为轨道交通周边土地综合开发与人口导入的基础。上述工作内容将在规划背景研究、物业市场调研与大盘测算检验评估的基础上，重点挖掘轨道交通与沿线地区发展的双赢互动增值效益，从强化产业功能导入的角度，给出各区段周边地区或板块未来适宜引入的产业功能，增加轨道沿线的经济聚集度和向心力，从而为站点周边各地块开发策略和指标优化提升给出产业与人口导入的支撑。
相关研究以文字形式提交，内容应包括但不限于：
  ·各站点周边用地功能定位、片区划分及空间结构
  ·各站点周边产业规划建议
  ·各站点周边开发策划定位
    3、站点周边重点地块开发时序、财务评估与全线TOD投融资操作模式建议
    依据6号线各站点周边重点地块的开发模式（一级开发或一二级联动），建立各站点周边用地投资估算及财务评估研究，并进行项目总体财务分析，包括财务参数设定、投资成本估算、运营收益与费用估算与投资效益估算，给出土地开发相关策略及开发实施时序建议，并为业主进一步进行土地综合开发弥补轨道交通建设与运营亏损缺口的财务目标厘定、给出6号线周边重点地块一二级联动开发的适宜投融资操作模式建议，并对我市现有国土、规划、轨道交通经营开发政策进行分析，针对我市、我司特有情况进行相关研究，提出建议。
相关研究以文字形式提交，内容应包括但不限于：
  ·重点地块开发策划定位与物业组合研究
  ·重点地块物业开发时序建议
  ·全线土地价值评估及经济技术指标、投资收益测算
  ·6号线全线投融资方案建议
  ·长沙轨道交通相关政策研究建议


　　

jermyn

这个研究看起来挺高端的哦！希望到时候能看到报告，学习学习。

WY26

搞搞TOD，来个新鸿基

WY26

时间紧迫了，要早调研，早出方案，早出政策，早吸引投资商和甄别投资商的实力就好了。

非洲黑人哥哥

mark ， I am waiting for your report

alexc

求快把湘雅路两边的旧房子拆了