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2011年镇江住宅市场略显冷清，商业地产却逆势升温。城市综合体、商铺、写字楼等各色项目纷纷落地镇江。是年9月绿地集团与镇江市签署项目合作开发协议，投资100亿在高铁镇江南站片区核心位置打造200万方大型城市综合体。10月宝龙在丹徒新区谷阳大道拿地182.12亩打造总体量为55万平的综合体。作为三四线城市的镇江，居民消费能力相对有限，市场容量不大，正当人们在思考镇江商业地产是否过热的时候，众多商业项目仍然如雨后春笋涌现。
商业地产项目遍地开花 布局日趋合理
进入2012年，众多商业项目仍然纷至沓来。2月市交投公司投资6亿元在城际站旁兴建总体量为10.5万方的颐高电子商务楼奠基开工。位于中山西路的原镇江广电网络中心大楼于本月18日拆除，据悉，拆除后的地块将建成的总体量为36.8万方的城市综合体，总投资35亿至40亿元。坊间传闻，原恒顺老厂将兴建总体量为50万方的“水游城”项目……据初步统计，包括“绿地中央广场”、“宝龙城市广场”、“常发广场”、“旭辉·时代城”、“苏宁广场”、“财富广场”、“958商业广场”、“东方伟业广场”、“冠城商业中心”等商业项目在镇江具很高的关注度，其中城市综合体开发已成为主流，各专业市场形成互补态势。
镇江商业地产经多年蕴育，特别是近几年蓬勃发展，商业项目可谓遍地开花，布局也日趋合理。大市口作为商业核心区的地位短期内无法撼动，城际商圈因万达、常发、国信三大城市综合体的崛起大有后来居上之势。青年广场则因九润商业广场开业，旭辉时代城、958财富广场即将投入运营俨然将成为大市口的副核。丹徒新区将因为宝龙城市广场、冠城商业中心的开建，进一步提升商业层次，完善城市功能。绿地集团在镇江高铁南站打造的绿地中央广场，打造成集大型百货、品牌店、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业集中区，提供一站式全配套生活解决方案，势将推动南徐新城的繁华。金山与滨江商圈商业业态相对完善，商业氛围成熟，居民消费十分便利，只是在层级上稍逊于大市口核心商圈及新兴商圈。丁卯商圈随着城市东扩，沃得广场的拉动，五大专业市场的兴起，其商业形态也逐渐丰富、成熟。
随着镇江城市规划“一城两翼”、“一主五副”格局确定，清晰的城市定位将引导商业地产布局及发展形态。镇江早已跳出了一个中心的概念，众多商业项目开建、投入运营将使镇江商业布局更加合理，大大方便镇江市民工作、消费、生活，出行几分钟即可畅想都市生活之便利。
商业地产项目提升城市品位 促进周边房地产发展
众多商业项目云集镇江，且多是大规模、多业态组合的综合体项目，将逐渐代替传统商业形态，未来镇江的商业业态、商业格局、消费观念等都将实现跨越式发展。也必将带动市民消费观念的变化，推动消费升级。城市综合体的涌现，必将改变整个镇江的城市风貌，已经建成的万达广场、在建的绿地中央广场、宝龙城市广场都已成为或即将成为镇江的地标。商业地产的蓬勃兴起，对于城市建设、人居环境的改善、城市品位与形像的提升都将起到很大的推动作用。
商业项目的投入运营，吸引大量消费人群向其积聚，形成一定的商业规模和氛围，逐渐形成区域商业中心，对周边产生强大的辐射和带动作用，并促进周边房地产发展。例如城际商圈因万达开业、常发、国信即将投入运营打开了周边住宅的升值空间，增加了卖点。青年广场周边楼盘也因为九润广场、旭辉等项目的推动，楼盘价值逐步提升。
镇江商业地产是饱和还是方兴未艾？
中国的住宅市场已入寒冬，而商业地产看上去则尚处春天。没有受到政策干扰的商业地产渐入佳境，镇江商业地产也是如此。镇江相对于长三角一线城市，经济发展水平相对滞后，居民消费水平不高，市场承接能力有限，大量商业地产项目集聚是否存在饱和的问题？商业地产风险是否可控？这是开发企业应该重视的问题。自2011年以来，关于国内商业地产过热的声音很多，此前专注于住宅市场的楼市调控政策，有可能转向商业地产，也是风险点之一。
一个城市的商业地产关键取决于其经济发展水平，科学研究显示：当人均GDP达5000美元至8000美元之间时，商业地产步入快速发展阶段，业态呈现多元化。目前镇江市恰恰处于人均GDP8000美元向1万美元迈进过程中，商业地产发展正迈向高速发展期。目前零售商甚至是奢侈品牌都在快速渗透三线城市，驱动力来自中高收入人群数量的增长。镇江的经济在高速发展，对商业地产的需求自然会上升，应该说前景还是被看好的。
商业地产一般投资回报期较长，且对开发商的营运与管理能力要求较高，大批商业地产集中入市其风险也是不言而喻的。镇江能否消化这么大的供应量，更是值得思考的问题。
市场竞争是残酷的，镇江改革开放以来，成功的商业项目不在少数，但失败的似乎更多。大浪淘沙，“适者生存，不适者淘汰”这是市场法则。商业地产项目应按照差异化发展，找准定位，做出特色，形成互补性竞争布局。正如绿地集团苏南事业部吴嘉毓就绿地中央广场项目接受镇江媒体联合采访时所表示的那样：关键是差异化竞争，突出唯一性，并且大体量的城市综合体项目有一个逐步释放的过程。而宝龙城市广场董事施子郎则表示：对其中的MALL将100%持有，力求在商业地产的开发上做到“专”和“精”，做完善的商业开发，保持宝龙的特色。这也许是两大地产巨头在商业地产领域保持领先地位的较好诠释，当然也让镇江市民对其充满了更多的期待。
商业地产云集推动镇江古商埠复兴
众多商业地产大鳄逐鹿镇江市场，当然皆源于看好镇江良好的发展前景。但应该说商业次与消费观念与发达地区还有一定的差距，商业地产需要“质”的提升。从二三线城市商业地产发展趋势看，随着镇江经济的蓬勃发展、社会消费的快速增长以及都市化生活进程的日益提速，加上政府合理的规划与引导，镇江商业地产正面临前所未有的发展机遇。未来镇江商业也将迎来爆发期，商业业态将更加丰富，商业格局也将更加科学完善，极大地方便市民生活。
镇江水陆交通发达，自古以来就是我国长江下游南北交通的重要渡口，传统商业相当发达，有“江河交界、广汇百家”商埠之美誉。只是现代商业发展相对滞后，镇江这坐人文底蕴丰厚的古商埠，在众多商业项目的推动下正勃发生机。 |
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发表于 2012-3-23 21:44:51
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发表于 2012-3-24 12:53:01
