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发表于 2010-6-6 10:13:14
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2. 珠江新城这些年
珠江新城规划思路的明确提出,是在1992年。广州市政府设想将这块南倚珠江、北接天河北的宝地建设成为“未来广州新城市中心,将统筹布局,综合商贸、金融和文化旅游、行政、外事等城市以及功能设施” 。
针对珠江新城该如何规划,广州市政府在1993年组织了一场国际竞赛。境内外的三套规划设计方案中,选定了来自美国波士顿的规划师托马斯夫人的点子:采用北美的城市规划理念“小方格街道+中央公园”;将天河新区中轴线延伸到珠江边;在适度改造的前提下将猎德村、冼村、谭村等几个自然村落的整体格局保留下来,试图将“岭南水乡”的原始风貌与现代的CBD功能融合在一起。
不得不提的还有珠江新城开发背后的财政格局。
当时广州正在为建设地铁筹集资金,珠江新城规划伊始就已经承载了地铁“血库”的重任。
广州市以托马斯方案为基础编制了控制性规划,把珠江新城分为402个地块,可供出让的有180个地块、780万平方米。通过这样高密度的开发,有人乐观地估计,按照当时的地价计算,珠江新城预计可获得土地出让金220亿元,扣除成本后,也还有超过100亿元的土地收益,这就解决了地铁建设资金的难题。
未料到的是,接下来便是长达十年的沉寂。
1992年珠江新城规划出台之时,广州商务楼宇发展触顶,写字楼此后十年便一直处于低谷。看得到的是,从1992年10月征地通告颁布开始,直到2002年,珠江新城所出让的地块合同地价虽然达到102亿,政府实际收回的却不足50亿。其中,住宅用地基本出让完成,而写字楼开发却未见多大动静。
十年的难产数次引发公众甚至广州市领导对珠江新城规划的严厉批评——紊乱的功能、过高的楼宇密度、乱糟糟的“城中村”都成为众矢之的。
2003年,广州市政府公布施行《珠江新城规划检讨》。
这份检讨确立了几项基本原则,其一是保证规划的延续性,即尊重93版美国托马斯规划服务公司规划方案的构思和城市设计概念,根据现实情况,从有利于规划管理的方向深化和适当调整功能结构,向有利于建设管理的方向深化和适当调整空间形态建设目标;其二保持利益平衡,即注意保持按原规划管理和开发建设形成的既有利益格局不受大的扰动,协调市、区两级政府开发政策,对已经建成和批出建筑方案的用地原则不做调整,保持现状下已经形成的利益格局。
此两原则下,最大调整是对于街区空间形态的调整。以原方案为基础编制的控制性规划,采用的是“方格网道路+小地块”的街区规划模式。这种模式由于不同单位的开发建设之间较难统一管理协调,易形成一片各自独立,无完整公共空间的建筑森林。因此,规划检讨时将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元(街坊),并多采用建筑周边围合的布局方式,争取最大的街坊围合公共空间。由此建构了由街坊、街区、地域单元三个递进的空间单元结构体系。
此后,冰火两重天。
袁奇峰说,调整后的珠江新城,迎来了5年的爆炸式大发展。这背后,是房地产发展高潮的推动,是广州整体城市战略的大拓展,加上入世后外资服务业的进驻给CBD带来了旺盛需求,珠江新城终于在沉寂数年后开始起飞。
一个标志性的事件是,2008年的最后一天,被简称为“西塔”的广州国际金融中心(资料、团购、论坛、二手)举行封顶仪式,432米的总高度让它可以排列在世界十大超高建筑的名单之中,从结构楼层来说也应该是全国第一(103层)。一条新的城市中轴线从燕岭公园开始,向南经过中信广场、天河体育中心,穿越珠江新城到广州塔作为终结点。计划中的东西双塔和电视观光塔在珠江两岸彼此相对,构成一个鼎立的三角形。
短短数年间,珠江新城写字楼的建设已经完成50%以上。
“2006年的时候,我们发现珠江新城已经没有可利用的土地。”袁奇峰说,这一发展的速度远远超出规划师们的预期。
在此背景下,开发的触角开始伸入原本计划保留的自然村落中。于是当2007年珠江新城地价上涨到巅峰的前一秒,终于有人看到了猎德村“城中村”改造巨大的经济价值。 2007年9月29日,富力地产与合景泰富联手以46亿的成交价吞下猎德村商业地块,两个月之后,新鸿基即宣布入股,将参与开发珠江新城大型商业综合项目,包括甲级商厦、商场、酒店与服务式住宅。
托马斯夫人关于“岭南水乡”的设想开始渐行渐远。 |
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