武汉CBD详细建设规模与高层

Elves

2020年！ 慢慢等吧  {:5_119:}

lqj

2020年！ 慢慢等吧
elves0919 发表于 2011-10-14 11:35

    是够等

leiy

回复 62# lqj


    哎，该去做的事情，还是要做的。那时自然就到2020年了。。。

牛骨头000

楼主是泛海的班子 牛X

chensiming2015

泛海资金链问题：
1、2011年销售10亿，回笼资金4亿。
2、2012年预计销售40亿，回笼资金14亿。
3、2013年预计销售60亿，回笼资金20亿。
4、2014年预计销售70亿，回笼资金23亿。租金回笼2亿。
5、2015年预计销售70亿，回笼资金23亿。租金回笼8亿。
6、2016年预计销售50亿，回笼资金17亿。租金回笼10亿。
7、2017年预计销售尾盘30亿，回笼资金10亿。租金回笼20亿。
8、2018年租金回笼预计25亿。
9、2019-2020年租金回笼30亿。2021年开始全面租金现金流入，年估计40亿。

chensiming2015

泛海资金流支出：
整个武汉CBD需要建设资金大约450亿。已经投资40亿。还需要大约400亿。
2011-2020年资金回流240亿资金。还需要资金160亿缺口。
这160亿需要别的地区地产项目支撑。
1、估计北京项目2-4号地，2014年之前能贡献现金流60亿。
2、杭州国际2014年之前能贡献20亿现金流。、
3、深圳项目能贡献18亿现金流.
4、北京1号地现金流支撑1号地商业30万平米为自持物业。
5、上海地块2018年前能贡献120亿现金流。
合计以上贡献220亿现金流。最后可以实现武汉CBD自持物业400万平米。北京自持物业30+40=70万平米。其他自持物业50万平米。合计2020年泛海建设股份有限公司自持物业500万平米左右，年租金利润60亿以上。

XX742000

理想是丰满的，现实是骨感的

lqj

泛海资金流支出：
整个武汉CBD需要建设资金大约450亿。已经投资40亿。还需要大约400亿。
2011-2020年资金 ...
chensiming2015 发表于 2011-10-14 13:02

     是不是少了？

chensiming2015

现在泛海的核心问题是地产行业是不是真的不行的问题了。
依据世界经验：
1、美国地产投资占GDP20%比重。我们9%比重，说明我们房地产投资严重不足是房价上涨的根源。
2、日本经济见顶后被迫疯狂发展地产。1990年东京房价惊人的50000美元一平米，等于40万人民币。1990年40万元在国内属于超级富豪。日本东京一平米的房产在国内就是超级富豪。
3、我国城市化率46%.未来20年升到65%是形势要求，也是必须的，等于年增加城市人口1300万人，年刚性需求4亿平米。我国存量城市人口6.4亿，人均住宅面积29平米，改善型需求强烈。未来人均室内面积25平米，建筑面积35平米没问题。年改善型需求2.5亿平米。两者合计6.5亿平米。改造需求年2亿平米。合计我国一年房产需求8.5亿平米刚性。

chensiming2015

4、尤其是大城市。未来核心地段需求是肯定的。
5、我国传闻未来有国民收入倍增计划。意味着房价上涨被收入上涨抵消了。以后大家就不觉得贵了。3年后看现在的房价就会觉得便宜了。因为未来3年年均收入增长10%以上。（除事业单位外）

lqj

现在泛海的核心问题是地产行业是不是真的不行的问题了。
依据世界经验：
1、美国地产投资占GDP20%比重。我 ...
chensiming2015 发表于 2011-10-14 13:18

    分析得很透彻

chensiming2015

很多人觉得泛海建设的武汉地块占了大便宜了。其实那是误解。
1、2005年就花掉了18亿给机场搬迁。2001年就签订了协议了。2005年的18亿要是参股银行。早变成100亿了。而且后面还要建设大约40亿的基础设施。表面地价才70亿，实质是百亿以上了。
2、10年就拿上的地，价值增值数倍很正常了。房价涨10倍了。

chensiming2015

泛海资金流支出：
整个武汉CBD需要建设资金大约450亿。已经投资40亿。还需要大约400亿。
2011-2020年资金 ...
chensiming2015 发表于 2011-10-14 13:02



     是不是少了？
够了：
500亿投资是什么概念。
土地70亿。建安成本基本400亿。400万平米，建安成本楼面高达10000元。一般房子建安就3000元（30层，毛坯）。

chensiming2015

投资还要400亿仅指400万平米持有物业。

chensiming2015

公司可以通过住宅物业200多万平米换来200亿现金流。