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发表于 2011-11-11 16:57:18
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武汉保险业涉足地产 瑞安出让写字楼并非偶然2011-11-11 来源：武汉万城地产网 浏览246次 我要评论（0）
核心提示：有人爆料说瑞安房地产将A5地块办公楼高价转手给中国平安，中国平安表示部分楼层自用，其余的出租，中国平安接手这个地块是否代表保险业要涉足地产，来商业地产分一杯羹呢？瑞安集团将股份出让给中国平安也并非事出突然而是长期布局过的。名词注解
大耳窿：所谓大耳窿，是放高利贷者的俗称。大耳窿一词由香港洋人印度人所衍生，他们扮相古怪，港人不喜，便将这形象和债务的无底洞联想到一起。大耳窿一般在香港、澳门活跃，大耳窿放贵利有(9出13归)的习惯，即借钱10000元，只能得到9000元，但还款却要支付13000元，且以复息计算，谓之：钉加钉，利叠利。
有人说，房地产行业如同一盘乱棋，今天来了一只车、明天被砍、后天便会上来一只马或者一个卒，银行贷款难是真、开发商缺钱也是真，但是供给资金链仍然充裕着，银行不贷款并不代表无钱可贷，月息5%以上，有心者可计算房地产行业利润得多么惊人才能负担这样的月息。
近日，有爆料称瑞安房地产将A5地块办公楼以9.63亿元出让于中国平安，而中国平安方表示此次购入的5.9万方的办公楼计划保留部分楼层自用，其余面积将用于出租。有业内人士称：武汉商业地产冬天来了，瑞安集团资金链面临断裂。然而，事情的真相是否真如业内人士所称，瑞安是否真因资金链问题欲出售其名下资产以求套现?
武汉天地A地块布局
据笔者了解，此次瑞安地产出让的正是位于武汉市汉口中心永清地块武汉天地项目地块，A5地块上的武汉超高层写字楼。今年五月，该片区首栋写字楼亮相，一平方米租金达120-150元，比“金融一条街”上的写字楼租金贵了近1倍，毫无疑问成为武汉最贵写字楼。
武汉天地整个占地面积61万方，总建筑面积约150万方，总投资约100亿元人民币，预计2014年整体落成，项目整个由A、B两个地块组成，其中A地块主要是高尚住宅及上午建筑群，目前已基本完工，A5地块为超高层写字楼群。
以下为A地块中各项目概况及建设进度：
A1商业项目：总建筑面积约22万方的A1商业项目将成为武汉市的地标性建筑，目标被打造成集超五星级酒店、高端商业和办公于一身、塔楼 350 米，建筑装饰435 米，此塔楼由46 层写字楼和一个能俯瞰城市夜景及长江美景的12 层5 星级酒店组成。商业面积约3.5万方，办公面积约13.5万方、酒店面积约5万方，目前已开建。
A3商业项目：总建筑面积约8.6万方，为30多层、超过160米高的甲级写字楼。
A5商业项目：总建筑面积近5.9万方，将被打造为以百货商场和办公为主的22层100米高的甲级写字楼群，09年开工目前已完工，正在招商中。
A6-A12住宅项目：均为拥有无遮挡江景的精装修住宅项目，其中部分地块已经竣工并交付使用，武汉市目前商品房最高房价3.5万/平米即是出自这里。
实探武汉天地
武汉天地地块曾是风靡一时的武汉地王，因它霸占了汉口沿江风景最美丽的风景线，所以该地块周边也是豪宅聚集地。今年，A5地块商务办公楼开建并完工，A1、A2、A3商务楼正式开工，建成后将形成18万方商贸商务区。笔者不由好奇，为何瑞安集团会将旗下优质地块出让给中国平安?真的如业界所议论：资金链断裂?
笔者于日前来到A5地块，办公楼已建成，幕墙也已完成，周边围栏显示目前正在招商阶段，根据相关招商局网站显示，该楼是汉口地标建筑，因此招商工作格外严格，计划将针对全球500强企业重点招商。
笔者前往售楼部询问A5楼情况，置业顾问拒绝讨论A5号楼股权转让一事，只告诉笔者：这已经不是新闻了，转让已经有一段时间了，我是新进员工对此并不了解，而且该栋楼和我们没有关系……
据了解，A5楼又名企业中心5号，是武汉天地首座甲级写字楼，共30层，130米高，建筑面积近6万方，是武汉首座甲A级写字楼，层高4.25米，装修后净空高也能达到2.75米，可滤去紫外线的双层中空low-E真空玻璃，大楼共有17台客梯、2台消防梯。值得一提的是，该楼以LEED - CS Gold Rating(美国绿色建筑委员会，能源与环境设计先锋奖金级)认证为目标，符合全球建筑环保评估及可持续性评估中最完善最具有影响力的标准。
瑞安出让写字楼并非偶然
了解该楼多种专利和情况后，或许更加好奇，为何瑞安集团要将其股份出让于中国平安?再翻开瑞安的发展史，就可以看出：此举并非偶然，只是瑞安集团长期布局中的常态。
下面我们先来看看瑞安集团如何布局中国，以下数据来自瑞安地产年报：
2006至2008年的3年间，瑞安房地产通过出售子公司部分权益获得31亿元的总收益。
2008年5月，瑞安房地产以11.25亿元向永菱通金融有限公司出售上海瑞虹新城发展项目25%的权益;2009年7月，瑞安房地产与欧洲零售地产巨头领德高(Redevco)签署策略合作协议，引资7.5亿共同发展武汉天地商务商业群的购物中心部分。
09年2月，瑞安集团与农行签署战略合作协议，农行将为瑞安集团提供总额130亿元的3 年期意向授信额度,其中80亿元用于瑞安房地产项目发展，另外50亿元将用于拉法基瑞安水泥以及中华汇的项目发展。这也为瑞安房地产在多地项目齐头并进提供了资金保障。
2010年年底，瑞安房地产通过发行三年期合成型人民币债券筹得30亿元。2011年1月18日，瑞安房地产公布在香港完成第二笔合成型人民币债券，融资35亿元。
2011年3月7日，瑞安宣布，私募基金SoTan满额认购，规模共4亿美元，将投资于中国内地二线城市房地产项目。
此外，瑞安还通过旗下两家公司在过去半年中加速盘活物业套现。今年上半年以9.63亿元将武汉天地A5地块办公楼售予平安集团。6月，瑞建以4.4亿出售成都金牛区项目49%的股权。7月，瑞建又以4.9亿出售贵州凯里水泥厂。
2010年年报显示，瑞房计划于未来两年内出售上海创智天地、武汉天地、重庆天地和佛山项目合计共25万平方米的商业面积，以增加资产周转率和缩短回收期。
2011年，瑞房安排了5个城市中6个项目近50.6万平方米住宅物业，开始销售和预售，其中91%来自于二线城市武汉、重庆、佛山及大连。
一位从事金融行业片区经理告诉笔者：此举并不是资金链的问题，仅仅只是一种商业上的操作手段，将钱从左手换到右手而已。但是2010年，瑞安地产的年报数字的确不好看，回笼资金受到一定阻碍，转让是提高资金周转率的最有效途径，瑞安毕竟有雄厚的资金链，直接断裂不太可能，但是从另一个方面显示，瑞安尚且需要卖楼周转，其他小开发商又能如何自保?
保险业涉足地产
从以上介绍大家已经可以了解，瑞安出让A5写字楼仅仅只是快速资金周转，与其销售无关，另一个值得注意的问题则是为何中国平安接手?此举是否表示中国平安将涉足地产业?
据笔者调查了解得知，保险公司涉足地产并非首例，2009年10月新《保险法》正式施行之后，各家保险公司在房地产业开始活跃起来。新《保险法》拓宽了保险公司的投资渠道，它允许保险资金在遵循安全性原则下投资不动产。
2009年11月，保监会批准泰康人寿保险股份有限公司(下称泰康人寿)养老社区投资试点方案，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目;2010年初，泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，第一家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。
2009年底，中国人寿股份有限公司先后两次购入远洋地产股份，持股比例至24.08%，成为远洋地产第一大股东。
平安集团则以其拥有平安信托的便利，早已大规模涉足房地产投资领域，并培养了一个成熟的不动产投资团队。截止2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元。
从种种新闻和年报来看，保险公司有钱，但受到种种条款的限制导致其涉水地产有弊端，而且符合其要求的更是少之又少，平安信托董事长曾向媒体诉苦：现在商业地产项目不好找，原因是价格太高，距离我们的心理预期高出40%到50%，租金收益率连5%都达不到，因此我们更多的是直接投入开发，而不是购买现成的商业项目。并且强调，在新规定中险资也可以投入商业项目开发，只要不是直接做开发商就可以。
不得不承认所有资本都在追逐地产，一方面因为他们没有更好的投资目标，另一方面，当前的房地产市场确确实实是存在高额利润的，虽然有人说现阶段里房地产行业日子不好过，但却没有哪一宗新闻说开发商倒闭，可见虽然不好过，但开发商仍然“扛得住”，银行的钱虽然不容易贷，但是民间热钱还是十分充裕。笔者日前获悉，澳门某转从事赌场放贷的大耳窿计划借广州向内地进军，欲把澳门运作多年的数千万资金转回大陆，专门放贷给地产商，据称月息最低5%以上，比赌场放贷获利高太多。 |
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IP卡
狗仔卡
发表于 2011-11-11 16:24:35
显身卡
那A1上的机械可以全部撒掉了至少可以给瑞安省点开支