常州需要多少个城市综合体?

问道苏锡常

回复 1# ccf


    钟楼区龙湖天街已开建

ccf

被称为“城中之城”的城市综合体，基本具备现代城市的全部功能，以便捷的交通作为支撑，市民可在此居住、办公、购物、娱乐，享受高效率的生活和工作。

　　新北万达广场、湖塘吾悦生活广场、钟楼吾悦国际广场、路劲又一城，再到在建的武进万达广场、世茂广场、凯悦中心、龙湖天街……两年间，城市综合体项目接连落地。这些城市综合体的纷纷亮相，不仅仅是一个单纯的商业事件，同时也在影响着市民的消费习惯，重塑着城市的版图。

　　被综合体改变的消费习惯

　　近两年，无论是在常州的老城区，还是在区域中心，都会有越来越多的商业综合体出现，譬如湖塘的武进万达广场，勤业的龙湖西城天街、怀德桥旁的凯悦中心、钟楼新城的宝龙城市广场、东经120大道上的世茂广场等在建综合体，它们全都是集购物、娱乐、餐饮、休闲多种功能于一体，这种“一站式”的功能设计，是想要将人们全部闲暇空间“大包大揽”。

　　“对于80后、90后的年轻群体来说，周末睡到自然醒以后的行程安排正在变得越来越简单：先在茶餐厅悠闲享受一顿早午餐，接下来可以看看有什么新装上架、研究一下有什么好电影上档、或者打电话约朋友们唱K，最后还能把需要的家用在超市买齐……完成这些首先需要的，是找一个从家里出发最方便到达的综合体。”龙湖龙誉城销售主管杨晨说，“最方便的到达方式，当然就是商圈连着社区了。这是常州人正在逐渐被综合体改变的消费习惯，乃至生活方式。”

　　进入“综合体时代”的商业格局

　　商业的发展从来都是伴随着人口的繁盛，因此在城市发展过程中自然形成的商业中心也就成了绝对的市中心。过去，常州人习惯用离南大街的远近来考量一个住所的“地段”好坏，因为南大街是常州核心且惟一的商圈，在地理上和南大街的远近直接决定了享受商业配套的便利程度。

　　现在，新的人居板块的快速形成正刺激着综合体的繁衍。“如果把常州市区的人居版图按区进行划分，可以清晰地看到，以周边社区为主要客群的商业综合体，已经在钟楼新城、东经120大道、湖塘桥等区块纷纷落子。未来几年，市民在周末的娱乐、休闲、消费，完全不用再挤到南大街商圈，在社区边上就可以找到集多种功能于一体的商业综合体。”世茂广场策划师丁梦曦说。

　　“常州目前的社会零售总额，占GDP只有百分之二十左右，还有很大容量可以挖掘，而常州市场的消费能力也已经被新北万达广场的销售业绩所证明。”武进万达广场相关工作人员认为，核心商圈再难找出适合的开店场所，而日益拥堵的交通现状，也会让人更青睐社区周边的一站式购物休闲场所。

　　新兴的社区需要商业综合体

　　“常州的房地产发展速度堪比许多省会城市，但是商业发达却还远不如成都、长沙、武汉这些城市，常州的新兴社区需要综合体。”丁梦曦表示，“而恐龙园、东经120大道一带对综合体的需求则更为迫切。”

　　据世茂广场的调研报告显示，新北区东部和天宁青龙社区区域，人口增长速度飞快，预计五年内，这里的人口将接近百万。而庞大的人群基数之外，这里这些人群的构成也以中青年为主，颇具消费能力：20-50周岁人口占到七成，而大学以上学历的人占到了总数的三分之一。“作为一个规划先行的新区域，有着高新产业和高端社区的支撑，这里将是一个聚集了常州最多高学历、热衷时尚的年轻消费群体的纯粹住区。”丁梦曦说。

　　同样的，龙湖龙誉城所在的勤业区域，商业配套的发展也已经落后于该区域的实际需求。据记者观察，目前勤业最成熟的两个地方，一个是以都市桃源一带沿街社区底商为主，满足的是基本形态的生活配套；其次是欧尚超市，其周边集中的是购物和餐饮配套，每到周末超市和餐厅人气很旺，但是可逛的地方不多。

　　“勤业这里的消费需求、市场容量，撑起一个综合体的消费可以说是没有悬念的。”杨晨说，“一句话，业主要购物、看IMAX电影、带孩子消磨时间……要过这样一个周末，又不愿意在马路上耗费时间，所以我们要造一个龙湖天街。”

ccf

编者按：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

　　“城市综合体”随着我国城市化发展进程和房地产开发模式的发展，越来越成为当代不动产的“宠儿”。这些年来常州突然涌现的商业项目，都有一个共同的身份：城市综合体。

　　数量：常州城市综合体超30个 武进、新北最热闹

　　数据显示，目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目超30个，并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。其中常州·雨润国际广场是全省最大规模的城市综合体，总投资达55亿元，总建筑面积120万平方米，地上总建筑面积约93万平方米。

　　自常州新北万达广场在2012年12月开门迎客后，激活了新北乃至常州的活力。据悉，2011年12月10日，常州新北万达广场开业之日人潮突破30万，创下常州商业多项新奇迹！由此，万达的进驻也吸引了更多城市综合体的建立，也让常州这座城市日益成为与国际接轨的大都市。就2012年下半年，招商、雨润先后在常州拿下多幅大体量的商业用地，万达更是拿下武进聚湖路周边地块作为在常州的第二座万达广场的根据地。

　　分析发现，目前常州市区在建在售的城市综合体以武进和新北最为热闹，两区拥有的城市综合体超20家，包括新北区的常州世茂广场、月星环球商业中心、五洲国际广场、常发广场等，以及武进区的常州武进万达广场、武进吾悦广场、又一城、华鹏国际广场等，一站式的服务，让城市综合体的开发与建设给中心城区的周边区域带来了发展新契机。

　　现状：品牌助力 走向精品时代

　　据悉，城市综合体是商业地产中最高端的产品。是一个进入门槛很高的产业。庞大的城市综合体，包括商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等，单项投资少则数亿，多则数十亿元。所以开发城市综合体的房企大多是大手笔投入，而能够有大手笔投入的多为品牌房地产开发企业。

　　从入驻常州的城市综合体来看，多为中高端品牌打造，有万达集团打造的常州新北万达广场、常州武进万达广场；五洲国际集团打造的五洲国际广场；路劲集团打造的又一城等。当然也有本土地产巨头打造的城市综合体，例如新城控股集团打造的吾悦国际广场、武进吾悦广场等。笔者以为，品牌助力，也加速了这些城市综合体走向精品时代。

　　品牌城市综合体进驻常州不仅让各区联袂成片，提高区域价值，更重要的是能凭借实力吸引到一线消费品牌的跻身，为消费者带来全新体验。以五洲国际集团为例，目前已与沃尔玛、家乐福、麦当劳、KFC、苏宁电器、国美电器、红星美凯龙、月星家居、哈根达斯、星巴克等100多家的国际一线大型商业连锁商家和多家商业品牌结成战略合作伙伴，龙城市民不需要去一线城市一样可以享受到大都市的繁华生活。

　　思考：探究城市综合体未来走向

　　面对越来越多的城市综合体的进驻，有人不禁疑惑，对于人口只有500万左右的常州，是否多了些？常州的消费能力能否支撑得起综合体日常运营？

　　恒生科技园营销总监张泽生表示：“我个人觉得城市综合体不存在过剩的问题，因为精品永远不会过剩，只是现在重复建设的城市综合体太多，同质化了，没有自己的特色。”他还表示，当下，常州的综合体亟待解决的问题是如何实现合作共赢，真正形成百花齐放的局面。

　　某品牌旗下城市综合体负责人也表示，同质化是目前城市综合体的弊病，未来城市综合体应该走向走向联合和聚集，以特色主题和功能主题为主，这就需要政府进行商业网点的合理规划，避免重复投资和建设。

　　据笔者了解，目前在国外现代城市综合体已向“城市文化艺术会客厅”方向发展，消费模式上已将文化艺术消费列为首位，其次才是生活购物消费。城市综合体未来与艺术、生活等领域结合的消费模式，或许会是创新的方向。

meteoryzy

一定一死一大片，大家都过不好

凤凰之地

随着城市扩容，商业体还会继续造下去，总量饱和已经不是最重要的事情了，但是很关键的一点是位置的分布很重 ...
奔牛飞飞 发表于 2012-12-19 09:44

分析得很透彻，市场规律本来如此。

凤凰之地

几年前有谁能够知道五星公园那儿如此现代化，几年前还不是城郊结合部。

200101

我不认为超30座这种对常州来说是好事啊，想都不用想必然死一片

unsw

体量统计毫无意义，要看商业面积。像星河有180万方，商业才多少。

2012高楼

一个成熟的商业中心的形成是需要几年时间的，新北万达这里，五年前人气一点也不旺，现在万达才开业一年多，已经比较热闹了，这个一点也不要怀疑。商业中心多了，各项配套设施好了，自然就聚集人气。随着地铁的开建，常州的人气会越来越旺。现在的常州，一个较大的城市框架已经拉开了，我们有理由相信常州不久将会以一个较大的城市形象展现在世人面前，那么一个个崭新的城市综合体将为较大的城市作出巨大的贡献，城市建设规划一定要有前瞻性。

端木雅念

回复 36# 凤凰之地


    除了五星公园秉承了常州公园一向的优良传统以外，那儿其他地方没看出有什么现代化的啊......= =

可爱的小式

回复 40# 端木雅念

至少现在那都是小区商店了吧，不是农田荒地了吧。而且现在五星公园边的蓝天花园的美食街和都市桃源的底商都发展的不错。

可爱的小式

回复 37# 200101

不会死一大片的 你也不看看里面商业面积才多少，除了几个商业很多的，其他所谓的综合体好多绝大多数都是住宅楼而已。像星河那个，商业面积才多少，住宅面积才是大头，那一点点商业面积弄弄社区商业弄得不好还不够里面那么多居民消费呢。

可爱的小式

回复 34# meteoryzy

不会的，这些所谓的综合体大多都是大的住宅社区罢了。也就万达，月星，雨润，吾悦，万象城几个是商业面积比较大的。其他好多所谓的综合体说到底商业面积也就是社区商业那程度。

xuemaoii

说实话。。。现在全国各地都在追综合体。。。不知是怎么想的。。。。

能纯商务、商业就尽量纯商务、商业

综合体这种住宅商业混搭的模式应该是实在不行退而求其次的东西

现在各地政府对综合体都趋之若鹜 搞的似乎综合体比纯商务、商业更NB的样子

ccf

说实话。。。现在全国各地都在追综合体。。。不知是怎么想的。。。。

能纯商务、商业就尽量纯商务、商业 ...
xuemaoii 发表于 2013-5-17 10:01

    时间会来证明综合体就是以后的趋势。商务区，住宅区，商业区分得太清就造成城市道路交通拥堵等各方面的问题。开发商一定比我们聪明，也可以说是市场的选择。