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发表于 2015-9-16 17:32:44
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http://info.meadin.com/Industry/120313_1.shtml
李芝恵：解读《2015中国饭店业务统计》
五星级市场现金流收益之所以低，我们归结为五个方面的原因：重大事件影响、消费者结构变化、供给过量、空间效率低、人工效率低。
具体来看开发成本上究竟由什么样的原因引起的?盲目的追求过大的空间，片面相信大就是好。其次，过度的投资，造价的水平严重偏离了酒店实际经营业绩的水平。接下来我用具体的数字为大家展示一下。过去五年中国五星级酒店每间客房总建筑面积除以客房数呈现的是持续上升的趋势。单独看2014年的业绩，我们可以看到2014年每间房间建筑面积是180平方米，也就是说40平方米的客房需要40平方米公共的面积。这个面积大不大?这组数据更加直接反映出中国酒店非理性的投资现状。从理论上来说酒店建筑面积应该奉行更加节俭的原则，但是事实上正好相反。我们可以看到二线城市、三线城市建设是很高的，三线城市达到了186平方米。这个酒店反映的是中国酒店业造价的水平，也就是每间房的造价水平，也就是酒店总的造价除以房间数的结果。但是在这边我们不考虑地价。
一线城市基本上200万的造价，二线城市是170万，三线城市是160万。这样的造价水平高不高?大家只要想一下一线城市平均放假水平不到一千块钱，二线城市不到700块钱，三线城市只有500多，结果就不言而喻了。是什么原因导致开发成本过高?我们觉得主要有四个方面的原因：第一个政府行政指令直接插手了酒店开发数量，甚至所使用的品牌都要插手。所以严重扰乱了酒店市场正常的市场。
第二个是开发商新手上路，很多开发商都是第一次投资酒店，所以怀揣着梦想，我一定要把酒店建设的美轮美奂，但是他们忽略了投资回报率。也有部分项目酒店只是综合体形象的标签，是为了让住宅卖更高的价格，写字楼租金的价格更高，所以高大上是必须的。在这种情况下就无所谓投资回报率了。
第三个是管理公司全球化品牌的标准是不是能够跟中国的市场实现无缝对接呢?中国市场的现实中国酒店业业绩水平极度低下，在这种情况下管理公司品牌的标准没有办法因地制宜，无疑在某种程度上加重造价的负担。
第四个是如果是一个非理性的开发成为市场大流的时候，大家都在追求高大上，后来者不得不屈从于大流，所以使得造价居高不下。有时候获取竞争的优势会出现严重设施攀比的情况，从众的行为也在一定程度上面加剧了过度同质化的竞争。除了开发成本高，我们觉得现金流收益低是最重要的原因。
接下来我们会通过三组数据快速回顾一下中国酒店业历史收益的情况。从这组的数据可以看到在过去十年的期间里边，五星级酒店总的经营收入是呈现出下滑的趋势，相当于每一年平均下滑2%。四星级市场还好，但是增长非常的缓慢，基本上每年平均增长0.5%。之所以在这边会插入到四星级酒店市场的数据是为了让大家更加清楚地看到五星级市场和四星级市场两者之间收入的差距不断地缩小，05年的时候收入差距是15万块钱(每间房)。但是到了2014年的时候收入差距缩减到的只有8万块钱。
尽管五星级市场收入在缩减，但是它的成本确实不断提升当中，四星级的市场成本增长超过了收入的增长。这就使得这两个层级的酒店他们的经营毛利水平双双呈现出下滑的趋势。五星级的市场是最为艰苦的，在过去的十年期间每一年年平均下降5%，四星级市场年平均下降1%。所以05年的时候两者之间毛利差距大概在9万块钱左右，但是到了2014年的时候大幅度缩减到只有3万块钱。
从经营的毛利率水平来看四星级市场基本上处于比较平稳的状态，过去十年基本上都是徘徊在30%左右的水平。五星级的市场是非常惨淡的，我们可以看到从05年43%水平下降到2014年只有32%的水平。五星级市场现金流收益之所以低，我们归结为五个方面的原因：重大事件影响、消费者结构变化、供给过量、空间效率低、人工效率低。前面四个主要影响经营收入，人工效率主要影响到经营成本。接下来我们通过数据一一为大家例证。 |
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发表于 2015-9-9 17:19:42
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发表于 2015-9-9 19:20:29