朝外大街城市更新效果图来了！

acxzhangyuefeng

bbcvscnn 发表于 2024-4-20 19:16
恒隆都算上海的了，按你这个逻辑，新鸿基 太古 算吗？

新鸿基太古的最核心物业都在香港本土，恒隆在香港连个稍微像点样的商场都没有，反而把上海当成自己的大本营，你多思考一下吧。

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在城市生长的过程中，商圈的老化与更新逐渐成为一个不可回避的问题。在北京，王府井、西单等传统商圈已迈出了转型的坚定步伐，而曾经长期处于尴尬境况的朝外地区，正在经历由内而外的改造。

朝外大街明清时期便是繁华的商业大道，90年代以来亦聚集了昆泰、丰联、蓝岛、百脑汇等知名商场。尽管区位优势明显、交通十分便利，但随着社会结构调整、产业调整升级，朝外地区的商业供给迭代逐渐跟不上消费变革的步伐，老牌商场先后凋零，公共设施比较陈旧，街道景观差强人意。

同时，周边CBD国贸和三里屯商圈的兴起，进一步突显了朝外地区商业的后劲不足，区域内写字楼白领与使馆区的消费潜力，并没有得到充分挖掘，以世贸天阶、侨福芳草地、悠唐购物中心等为代表的购物中心，也还未形成集聚效应。

想要打破这一僵局，首先需要产业业态升级与公共空间改造。2022年，朝外大街街区更新项目正式启动，朝外片区将被打造成为“北京特色UIC——城市活力创新中心”，更新内容涵盖产业、商业、建筑空间及城市景观等各方面。

据官媒报道，以产业商业升级为导向，北京对朝外片区城市更新进行策划布局，并将更新改造内容拓展到街道、广场，明确了朝外大街沿线商业办公楼宇与公共空间整体规划、联动更新、分期实施的片区更新思路。由此开始，朝外地区似乎真正开始“质”的改变。

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作为北京2023年最热门的新开项目之一，由昆泰商城改造而来的THE BOX朝外丨年轻力中心凭借十分接地气的个性化、本地化的潮流与社交属性，出片的“毛坯风”装潢，迅速在社交网络上出圈，成为朝外地区的新晋网红，和非标商业中的“顶流”。

THE BOX A座内的潮酷辣妹服饰品牌BASEMENT FG、潮流杂货铺Badmarket、URIDE友滑、公路商店、MARSMART火星宠物超市、法式冰淇淋面包坊Luneurs、Grid Coffee，以及今年4月20日在THE BOX B座开业的北京首家茑屋TSUTAYA BOOKSTORE等等，每个品牌都自带一定的号召力和话题性。

和传统购物中心不同，THE BOX朝外引入的大部分都是主理人品牌，首店入驻达90%，项目一年会承办1200场活动，其中有500场是主题活动，包括品牌开业、品牌联名发售、音乐场牌落地等等，此外还有700场常态化活动，覆盖宠物友好、音乐活动、观影活动、滑板活动、社群活动等等。

也就是说，THE BOX朝外在用流量思维做商业，自身既是实体商业，也是线上品牌、是原创IP、是网红。相应地，THE BOX朝外整体营收的构成也和传统商业不同，相比固定的租金和管理费，其更期待通过策划很多品牌活动落地，从而获得流量与转化的收益。

与热火朝天的THE BOX朝外形成鲜明对比的是，区域内的世贸天阶日渐萧条。商业地产观察多次走访世贸天阶发现，其空置率一直居高不下、客流稀少，天幕不是关着就是播放廉价的广告，无论是零售还是餐饮店铺，经常门可罗雀，昔日“全北京向上看”的荣光已经变成时代回忆，天幕之下似乎已变成老年人遛娃的场所。

想当年，世贸天阶吸引了以ZARA为代表的多家快时尚品牌北京首店、M.A.C中国唯一彩妆专卖店、英国老牌零售商马莎百货、高端海鲜自助金钱豹等等，斥资2.5亿元打造的全球第三大电子天幕更是一度成为北京旅游打卡点之一，然而随着时间的推移，世贸天阶的南北街被天幕阻隔、部分商铺各自独立的动线短板暴露出来，距离地铁站较远也成为其相对于其他商业的劣势。

面对周边更多优质商业的崛起，人气低迷的世贸天阶近年来也进行过多次改造，但因为定位模糊、实控方陷入债务危机等原因，效果并不明显。痛定思痛，该项目去年下半年以来再次大刀阔斧地开启改造：重新改造巨幅天幕，并在B1美食街引入多家连锁餐饮品牌，未来或将引入电影院，同时，南街4层引入了约3500平方米的体检中心、北街3层引入了约1600平方米的眼科医院。5月17日，盒马鲜生东大桥店在世贸天阶B1开业，吸引了大量附近的白领和居民，似乎预示着一个好的开始。

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在朝外地区，产生危机感的商业当然不止世贸天阶一个，然而改造和焕新是一门学问，有的项目选择“大张旗鼓”，有的则适合“细水长流”。

距离THE BOX朝外仅三四百米的悠唐购物中心于2009年入市，项目深知自身的优势和局限，从2023年开启为期三年的分区、分阶段改造升级，重新对各楼层进行业态规划和配比调整，并将项目定位调整为“U氧慢活”城市社交场，辐射客群从过往22-35岁的新兴白领调整为25-45岁的消费者。

目前，F1-F2层“慢活空间”示范区、F3层U-BABY’S TIME、B1一期U-YOUNG食集、B1二期U-POWER食集等阶段性的改造成果已经与消费者见面，吸引了更多商务办公客群与年轻家庭客群。

一方面，项目引进了東發道茶冰廰区域首店、青红界·现炒黄牛肉区域首店等餐饮首店，以及西西弗书店全国首家“阅历时区”主题定制店、屋有岛&X先生沉浸式密逃体验店等文化和娱乐的代表品牌，借“首店经济”之力和多元化体验弥补项目以往的短板。

另一方面，项目以超大中庭为项目依托，举办多个主题线下活动，为消费者带来新鲜创意和乐在其中的体验感，比如今年全年重点打造“城市色彩唤醒季”“夏日童享畅游记”“微芒艺文季”三档城市级原创IP季，呈现适配不同客群生活方式的复合体验。

与直接调整项目定位的悠唐不同，侨福芳草地的焕新则略显低调，且未改变项目调性。2012年开业的侨福芳草地，是北京最早的“艺术商业”，场内陈列着国内外艺术家的千余件艺术品真迹，打造的沉浸式艺术体验让人过目难忘。项目一开始入驻的很多都是首入中国的小众品牌，比如COS、Stella McCartney、Ted Baker，还有IWC万国、Rolex劳力士等品牌的旗舰店。

近年来，随着行业的不断变化，侨福芳草地结合对市场和自身的预判持续调整，先后引入LINING 1990全国首店、奥地利体育运动品牌HEAD全国首店、运动腕表品牌GARMIN、高级珠宝品牌Qeelin麒麟、CHAUMET尚美全球首家“Bee My Love”主题概念店、上汽奥迪、集合式女装设计品牌ZUCZUG Conveni、北京原创设计品牌O3 Design Studio等，优化场内业态品牌结构，弥补招商方面存在的不足。

在持续进行“艺术+商业”的场景化探索的同时，侨福芳草地也在探索以“艺术策展”为抓手的无界商业艺术空间实践，并焕新L2长桥美陈，主动举办飞盘、瑜伽、露天电影放映等小众、差异化的出圈内容，开启更多“商业+”的尝试，试图打造不可复制的未来城市体验空间。

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在部分项目正努力改头换面、大力调改的同时，也有一些项目仍然身处窘境。

在朝阳门外大街与东大桥路的交汇处，1993年开业的蓝岛大厦是一代人的记忆，曾是北京朝阳区占地面积最大的综合购物中心，如今蓝岛大厦经过数次改造，效果依然差强人意。商业地产观察在走访时注意到，入场客流基本都前往东区B1的鲜e家生活超市，2、3层顾客寥寥无几，东区4、5层已变成仓储式奥莱品牌集合店，也未达到引流作用。

而位于悠唐以北、THE BOX以西的丰联广场，在消费升级的浪潮中不幸掉队，已变成写字楼的商业配套，场内入驻的均为生活服务、美容医疗和中低端餐饮品牌，整体比较冷清，更不用提购物氛围，这种状态可以用“摆烂”来形容。

此外，由朝外百脑汇电脑城改造而来的新零售艺术体验空间美克洞學館，在2021年重新亮相的时候，成为朝阳区的网红打卡地，一度需要预约才能进入，然而随着时间的推移，前来打卡的人流逐渐稀少。据了解，其场内业态由穴居艺术（家居用品）、时尚餐饮和文化休闲（书吧、艺术文创）所组成，可见最初的热度过后，如何保持吸引力才是最考验经营管理者的挑战。

如今的朝外地区，神路街东侧近5500平方米的停车场已变身东岳文化广场，方砖青石、喷泉灵动，数百年的琉璃牌楼展露新颜，再现“东岳庙-神路街-日坛”这一重要的城市历史景观脉络。城市更新也实现了片区内交通优化，在拓宽人行步道、打造慢行街区的同时，结合场地特色，将边角地改造成为社区花园、林荫休闲空间、打卡地等可供居民、行人休憩活动的场所。

临近的6号线东大桥站未来也将成为17号线、22号线和28号线的中转站，既能进一步方便市民的出行，也将为朝外地区带来更多消费者。

2024年，朝阳区继续完善消费空间布局，全力推进“CBD×三里屯国际消费体验区”建设，身处其中的朝外地区还要解决两个重要问题，第一是摆脱商业项目“各自为战”，形成集聚效应，扩大商圈的影响力，二是与临近的三里屯、国贸等强势商圈形成持久的差异化良性竞争，避免以前发生过的单个热门项目“昙花一现”。随着“北京特色UIC（城市活力创新中心）片区”概念逐渐深入人心，期待朝外地区更多项目进行联动调整和升级。

shixiaoyu0811

不错很有特点 外交部最近的商业街

publicedu

这篇文章有一点说得好，就是这些商业项目，虽然都很不错，就是各自为战。

希望能有一个项目，能够粘合这片区域所有的项目。

也希望有项目能把这里和工体的夜生活可以完全连接起来，成为一片“慢街区”，适合白天自行车游览，晚上夜生活

bonasea

acxzhangyuefeng 发表于 2024-4-24 16:46
新鸿基太古的最核心物业都在香港本土，恒隆在香港连个稍微像点样的商场都没有，反而把上海当成自己的大本 ...

没错，还有瑞安地产也是，很牛的开发商。

bonasea

publicedu 发表于 2024-7-2 12:36
这篇文章有一点说得好，就是这些商业项目，虽然都很不错，就是各自为战。

希望能有一个项目，能够粘合这 ...

感觉朝外最大的问题就是各项目之间全都是割裂的，BOX一期、BOX二期、悠唐、洞学馆、芳草地、世贸天阶没有一个项目之间是挨着、连贯的，都是单打独斗，没形成真正的商圈，商业区怎么能是这个样子的。

publicedu

bonasea 发表于 2024-7-5 08:55
感觉朝外最大的问题就是各项目之间全都是割裂的，BOX一期、BOX二期、悠唐、洞学馆、芳草地、世贸天阶没有 ...

对呀。需要一个新天地一样的低密度占地广的项目，把周边的商业串联起来。或者做商业街，林荫道，刻意做成环形旅游商业区，朝外的“梧桐区”

bonasea

publicedu 发表于 2024-7-5 09:05
对呀。需要一个新天地一样的低密度占地广的项目，把周边的商业串联起来。或者做商业街，林荫道，刻意做成 ...

我也希望如此，感觉北京目前的商业环境太恶劣了，另外地铁流量的利用程度也远远不够。

publicedu

bonasea 发表于 2024-7-5 19:12
我也希望如此，感觉北京目前的商业环境太恶劣了，另外地铁流量的利用程度也远远不够。

其实就是东二环，东三环能开发出一条线路就足够了。从东大桥到朝外到工体到三里屯到亮马河连起来就可以了。比如开一条轻轨或电车，双层观光巴士线路，同时开辟专门的自行车道，步行道，两边打造酒吧餐厅和文创区，就可以了。说难也不难。说简单也不简单。但一旦形成品牌，就会商机无限

在古城而言，可以专门打造东直门到簋街到后海再回到东四王府井的无轨电车和双层观光巴士路线

最重要的是，把整条线路打造成4A或者5A景区，整体打造

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昆泰大厦 旧貌换新颜

朝外片区项目地处朝阳核心区域，北起朝外大街，南至芳草地北巷，西至昆泰嘉华酒店，东至工人体育场东路，改造提升总面积59278平方米。
规划显示，项目以朝外大街与朝外南街两条道路横向贯穿主街区，以神路街、工人体育场南路、芳草地西街为纵向衔接构成的“两横三纵”片区更新整体规划设计为引领，拓展公共活动空间、增加公共服务设施，并带动全域内企业及商户资源共同投入建设，全方位激活和带动朝外片区整体更新。

朝外大街上的昆泰大厦过去曾是包括蓝岛百货、紫光影城以及传统办公在内的综合体。由于建成年代较早，这里从基础设施到业态都与朝外大街“城市活力创新中心”整体规划定位不符。

位于北京市朝阳区朝阳门外大街10号，前身为昆泰集团总部办公楼，始建成于1996年。自2022年起，昆泰大厦启动改造施工，全面升级。改造后的昆泰大厦包含办公楼及商业，总建筑面积约为4.6万平方米。

朝外大街升级改造一期工程是由朝阳文旅集团牵头并推进实施的，主题是城市活力创新中心（Urban Innovation Center）。昆泰大厦作为朝外城市更新区域的重要节点性项目，将引入时尚潮牌、文艺娱乐、运动体验等领域的国内外首店，为北京市民提供多元文化的消费体验。

改造完成后的昆泰大厦将焕发年轻活力，打造年轻力办公场景。产业结构上昆泰大厦拟不断引进新创意经济、新数字经济、新服务经济等三新企业，通过“数字经济+文化+体育+时尚”等产业跨界融合，打造大量新技术应用场景，为三新企业的新技术和新内容提供全方位的展示平台。与此同时，朝阳文旅集团也将入驻项目，并作为其总部办公地点。

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朝外大街再添城市更新项目，昆泰大厦焕新亮相

朝外大街城市更新项目再添新亮点，22层楼高的昆泰大厦完成升级改造重装亮相。按照产业定位，昆泰大厦将吸纳新数字经济、新服务经济、新创意经济“三新经济”企业，更多具有年轻活力的创意将在这里诞生。

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百年大街焕发新活力

拥有百年历史的朝外大街是北京的“地标”商业街之一，西起朝阳门，东至东大桥，全长约1.4公里。历经繁华的朝外大街曾坐拥百脑汇、蓝岛大厦、丰联广场等，其商业繁华程度仅次于王府井和西单。然而，随着商业形态不断更迭，朝外大街面临新的挑战。

2021年开始，朝外大街启动城市更新，聚焦15-29岁人群的需求，打造集商业、产业、生活、娱乐于一体的北京特色UIC城市活力创新中心，让更多年轻人从线上走到线下。THE BOX A馆成为年轻人打卡的新去处，化家胡同更添艺术气息，古老的东岳文化广场也成为市民休闲文化空间。不仅如此，沿街商户的门脸更加时尚、现代。