住建部发布住宅新规范，限高80米，如何解读？

blackeye · 发表于 2019-4-10 11:28:08

这是一个建筑设计的问题。因为武汉市房地产市场上，超高层住宅泛滥成灾，问题特别严重，所以也发到这里给大家讨论讨论。

《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018是中华人民共和国住房和城乡建设部批准发布的国家标准。标准于2018年12月1日起实施。

其中4.0.2条是黑体字强条，要求居住街坊限高80米（26层）。

另一本新规范《住宅项目规范》（征求意见稿）也有同样规定（3.1.1条）。该规范全文强条。

blackeye · 发表于 2019-4-10 11:29:22

有些网友就炸了，什么意思啊？别说超高层，连99m、33层的住宅都不准建了吗？

其实仔细看，规定有一个限定词“居住街坊”，所以要先解读这个词。

旧规范是这样写的：居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。

新标准是这样写的：居住区按照居民在合理的步行距离内满足基本生活需求的原则，可分为十五分钟生活圈居住区、十分钟生活圈居住区、五分钟生活圈居住区及居住街坊四级。

居住街坊是居住区构成的基本单元；以居住街坊为基本单元组合各层级居住区。“居住街坊”尺度为150m～250m，算是一个小号的住宅小区，大概相当于3-5栋住宅楼的规模。

blackeye · 发表于 2019-4-10 11:30:06

为什么要推“居住街坊”这个东西？

这要回溯到三年前，2016年2月，《**ZY***关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，提出“我国原则上不再建设封闭住宅小区，新建住宅要推广街区制”。这个意见当时反响很大，但是过了一阵就风平浪静了，没看到出现多少个“开放小区”。其实这个意见并不是熄火了，而是从意见到国家标准的制定实施有一个过程，慢慢的实质性的内容就来了。

新标准制定的目的，一是树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，二是新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

围合居住街坊的道路皆应为城市道路，开放支路网系统，不可封闭管理。这也是“小街区、密路网”发展要求的具体体现。

Skyfall008 · 发表于 2019-4-10 11:30:21

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blackeye · 发表于 2019-4-10 11:30:56

那么回到最初的问题，既然新标准几个月前就开始执行了，而且这条还是强条，那是不是新建小区都要搞这种街区制、小街坊？是不是必须执行限高80米呢？

我也无法回答，只能说这要看各地规划部门如何具体执行。

其实《住宅项目规范》本身也有自相矛盾，它的3.1.1条说居住街坊限高80米，而2.2.8条又有住宅大于150米的内容。是不是可以这样理解：国家鼓励各地建设小街坊，但是暂时还不会杜绝大型封闭小区？

blackeye · 发表于 2019-4-10 11:31:38

从武汉市的情况来看，规划部门主推的大中型住宅小区，我觉得主要属于五分钟生活圈这一档。这一档并没有限高的强条。如果是小型地块，确实归类于“居住街坊”的，估计以后会逐步向国家标准看齐，但短期内可能还不会马上看到变化。其实现在武汉市已经批复的超高层住宅数量已经超级多，简直要冲击世界第一第二的感觉。如果再不进行控制，城市天际线会比较难看。而且超高层住宅的舒适性也不高，观景的效果也逐渐打折（互相遮挡视线的越来越多）。

win0917 · 发表于 2019-4-10 11:34:29

技术贴

武汉青山的 · 发表于 2019-4-10 11:39:37

前两天同事也在讨论这个事，得到的结论和一样

糖吉诃德 · 发表于 2019-4-10 11:41:21

超高住宅是否影响天际线，一要看地块体量，二要看整体和单体的设计感

ericliu1989 · 发表于 2019-4-10 11:43:29

在基础设施能够承载的情况下修超高住宅其实没问题啊，关键是外立面处理和高度要错落有致，不能修成一堵墙。

poupi2030 · 发表于 2019-4-10 11:46:56

从外观和高度来看，超高住宅楼确实是让人耳目一新
但是大量高容积率超高住宅楼，几十年旧改后老化，拆不动，拆不起，沦为城市贫民窟，这是我个人考虑到的问题。
其实无比怀念那种18层的小洋楼，这种我觉得才是应该主打的。
写字楼可以往高了建，因为写字楼物业是可以承担和维护好的

mas1back · 发表于 2019-4-10 11:51:21

武汉的超高住宅确实多，45F以上的住宅遍地开花，特别是容积率在4以上的城中村旧改尤为厉害

O9O · 发表于 2019-4-10 11:57:36

本帖最后由 O9O 于 2019-4-10 11:59 编辑

blackeye 发表于 2019-4-10 11:31
从武汉市的情况来看，规划部门主推的大中型住宅小区，我觉得主要属于五分钟生活圈这一档。这一档并没有限高 ...

比如后湖，比如四新，高楼迷要从高高度转为高品质、高质感、高环保、高创意了！

糖吉诃德 · 发表于 2019-4-10 12:02:24

O9O 发表于 2019-4-10 11:57
比如后湖，比如四新，高楼迷要从高高度转为高品质、高质感、高环保、高创意了！

后湖只有西后湖有些超高住宅，但是西后湖商服项目体量也相当大。四新商服项目陆续在建和土地出让

糖吉诃德 · 发表于 2019-4-10 12:03:34

我去换版图了，突然发现老版图忘了右键存一张了

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