|
|
发表于 2013-11-12 16:56:32
|
显示全部楼层
本帖最后由 mysentimental 于 2013-11-12 17:51 编辑
转载一篇文章
====================================
博弈土地指标
博弈土地指标《地产》杂志 张丽 文 2013-2-20 15:11:10
有了土地，城市化才具备提速的可能性，才能上大项目，各路资本也才能有施展的空间，地方政府才有更充足的财政收入。所以，怎么搞到土地指标，是涉及到地方发展的头等大事。
通常情况下，各地分到的建设用地指标中大约有1/4是无偿划拨的，属于道路、学校等公共服务用地，其余的3/4指标中大约有一半是工业用地，1/3左右是住宅用地。
据一份研究报告的不完全统计，全国各省市的土地指标缺口至少在一半以上，部分地方甚至高达2/3.以河南省为例，2011年河南工业化、城镇化需要60万亩建设用地，但是实际获批的土地指标只有20万至25万亩，用地缺口接近2/3.
新区冲动
土地指标缺口太大，地方只好另辟蹊径，最常见的办法之一就是申请国家级新区或者综合配套改革试验区。
2012年8月、9月，兰州新区、广州南沙新区相继成立，这已经是第五个和第六个国家级新区。而且国家级新区的成立速度也越来越快，间隔时间也越来越短。1992年成立的浦东新区和1994年的滨海新区算是第一批；2010年重庆两江新区和2011年浙江舟山群岛新区连同兰州新区、南沙新区算是第二批。
国家级新区通常被赋予先行先试的权利，可以拿到一些特殊的政策，比如税收优惠、土地政策等。“一说先行先试，就意味着可以打破现行的管理框架，也意味着国土部的土地总量控制卡不住它。”华高莱斯国际顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎说。
比起国家级新区的严把审批关，更多地方退而求其次选择以综合配套改革试验区的面目示人，比如成都重庆的全国城乡统筹试点、武汉和长株潭的资源节约型和环境友好型社会建设试点、山西的国家资源型经济转型试点、宁夏的内陆开放型经济试点，还有温州的金融综合改革试验区、义乌的国际贸易综合改革试点。尽管这些新区、试验区的定位、试点内容各有侧重，但是却导致了同一个结果，就是新区、试验区遍地开花。当然，这部分程度上也是考虑东中西部、沿海与内陆差异的折衷结果。
不论是滨海新区还是兰州新区，或是成渝的全国城乡统筹试点，“土地政策都是新区、试验区的标准配置，这也是目前最明显、最主要的红利。”公衍奎说。很多新区、试验区，中央投资没有，大型项目没有，税收优惠政策大同小异，最有文章可做的就是土地政策。显然，申报国家级新区、试验区已经演变为突破现行土地管理框架的一条捷径。
天津滨海新区曾获得创新土地管理方式、加大土地管理改革力度的先行先试权，这里面的核心是推进非农集体建设用地流转的试点，增加政府对土地供应的调控能力，其实质是希望借机增加建设用地的供给，以推动各个大项目、重点项目的落地。这也是国务院批复给滨海新区的配套政策。另外，滨海新区的滩涂、盐碱地也被纳入综合开发利用的范畴。
这只是国家层面的新区、试验区，更多的是不计其数的区域级、省级的新区。公衍奎估计，如果按照新区、新城规划为老城区3倍人口计算，那么这些新区、新城都建成后，足够装得下两倍的中国人口。总之，地方各显神通总想在国土部的土地总量控制之外谋求突破其总量限制。
围海造田
新区争取不到的话，靠近河流入海口的城市还有个途径，就是充分利用滩涂做文章，沿海城市干脆就直接围海造田。
在过去的三四年里，地方围海造田的热情相当高涨，尤其以环渤海省份最甚。表面上是发展海洋经济，实际操作往往变成向海洋要土地资源。
地方的填海冲动并非一时头脑发热，而是这里面有笔经济账。
首先，填海填出来的土地可根据具体的产业规划，按用多少转多少的方式转化为用地指标，且不占用城市建设用地指标。因为填海填出来的土地属于“未定性新增用地”，属于每年土地指标之外的额外增量。既然权属上尚未明确界定，又不占用耕地，不踩耕地红线，也没有棘手的征地、拆迁问题，沿海地方自然是不会放过这块轻易到手的“唐僧肉”。
其次，围海造田的填海成本也低于招拍挂所需要支付的土地成本。
据《新世纪》周刊报道，山东龙口湾人工岛群的填海成本约为20万元/亩，而龙口市住宅商服地块的起始地价为77万元/亩。人工岛群建成后通过验收，即可用海域使用权证换取土地使用权证，这样地方政府就可以将填海填出来的土地去招拍挂或者转手，加上产业方面的支撑，转手价格可能接近100万元/亩。这里面也不存在土地出让金的问题，只需要支付前期的填海成本即可。
如此看来，围海造田是个一本万利的生意，成为地方在土地指标之外的小金库，难怪地方会乐此不疲。即便地方政府以100万元/亩的价格卖出去，折合成地价为1500元/平米，比起1万元/平米左右的海景房，这也为开发商预留出了较大的利润空间。
2010年底，国土资源部和国家海洋局也出台了《关于加强围海造地管理有关问题的通知》，明确从2011年起将其纳入统一管理，在土地年度利用计划下达时，围填海计划也一并下达。但是地方可以以产业园或者临港工业区的名义上报，轻易就能避开了被统一的限制。
《海域管理法》规定超过0.5平方公里的填海项目必须报国家海洋局和发改委审批，0.5平方公里以下的项目由省级审批。聪明如地方政府，可以将N平方公里的项目拆分成几个0.5平方公里去申报，这样只需要经过省里审批。
数据显示，现在围海造田每年新增的建设用地约占全国每年新增建设用地总面积的3%-4%，沿海省市这一比例高达13%-15%.
增减挂钩
争取新区、围海造田都是在现行的土地管理框架之外寻求突破路径，但是增减挂钩是在全国供地总量之内进行调剂，而且几乎没有门槛。
国土部的垂直划分并非没有可以机动的空间，但是余地非常有限而且途径过于单一，即占补平衡之上的增减挂钩。这也是地方增加建设用地指标最主流的途径。
所谓增减挂钩，就是城镇建设用地增加与农村建设用地减少直接挂钩，其实质是将农村复耕、复垦的建设用地转移成城市建设用地指标，既守住了耕地红线，也解决了城市发展用地不足的问题。
2006年，率先在天津、山东、江苏、河北、四川五省市试点。2008、2009年，东三省、云贵、两广、浙赣等19个省市也加入试点。此时，全国约有2/3的省市自治区在试点城乡建设用地的增减挂钩。
从2005年10月国土部下文至今，增减挂钩的名分仍然是试点，并没有被转正，也就是说并没有被广泛地认可。不过这丝毫不影响地方政府积极推进工作的热情，比较典型的有山东的迁村并点、江苏的万顷良田、成都的城乡统筹。农民被上楼、被并村，整理出来的建设用地指标都可以拿来置换城市郊区的耕地，很多都借“新农村建设”的名义进行。
城乡统筹的增减挂钩试点被局限在一个县域范围内。不过2012年6月18日，国土部与河南省签署了《共同推进土地管理制度改革促进中原经济区建设合作协议》，简称《省部协议》 .河南的新试点意在实现城镇建设用地增加规模与吸纳农村人口规模挂钩，但是将范围扩展到了全省范围。
河南这么做，很大程度上是因为河南是农业大省，承担着全国粮仓之一的重任，很多耕地都是红线，这严重制约了河南的城市化进程。甚至，现在河南的土地指标短缺到了需要通过“平坟运动”来一点一点去抠农村建设用地的地步。
据公衍奎介绍，现在复垦、复耕已经成为一个充分市场化的行业，已经有不少公司在专门做复垦，这从另一个侧面说明需求量的巨大。
其实，城市化至今，全国大多数城市都经历过一轮三旧改造，能够释放的存量土地已经非常有限，所以只能想方设法从农村找“增量”，打的算盘是宅基地和耕地。
目前，私下里的土地指标买卖已经是公开的秘密，也是地方自行调剂余缺、救急的方式之一。
此外，土地指标偶尔也会发生天上掉馅饼的事情，主要是国土部为表彰在土地集约利用、耕地保护等方面有突出成绩的城市，当然这种机会十分难得，城市不能把自己的土地指标押宝在这上面。 |
|
[复制链接]
IP卡
狗仔卡
显身卡
楼主