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发表于 2020-8-3 08:13:40
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本帖最后由 ggvsqq 于 2020-8-3 10:19 编辑
我觉得我还是信戴德梁行的高级分析师好些
老城区旧改恰好就是以产业为核心，只有适合发展产业的地区才有被改造的机会
所以像什么越秀老城区、荔湾老城区我是完全不看好改造的，在保护街区和改造范围选取的问题上我的观点很明确
我说的改造范围仅限于老东山的非历史保护街区和有发展升级潜力的老城区
“中改造”新思路：振兴产业为核心
一线城市新增土地资源稀缺，广州顺势进入旧改浪潮。随着旧城改造过程中ZF的深度参与，提出了“中改造”概念，为城市更新带来了新的操作思路。“中改造”包含了旧有物业的拆除及片区的微改造，对区域老旧物业既有保留也有重建，目前主要聚焦在传统城区，如越秀、荔湾及白云等。在改造类型上有片区性的如流花火车站、五羊新城及环市东片区改造，有街区性的如白云区远景路街区商业提升，也有针对个体项目的改造如南方大厦及白云国际会议中心等。
“中改造”的兴起，一方面源于“老城市新活力”的提出，另一方面传统城区巨大的改造空间。旧城区产业基础雄厚，汇集了海量优质企业，医疗及教育资源集中，在各类城市综合配套上，都表现拔尖。以越秀区为例，截至 2020 年二季度，越秀商圈甲级写字楼存量约 39 万平方米，在全市存量占比约 7.7%。2018 年至今，仅今年上半年有 8.7 万平方米新增供应，在该项目入市前，空置率常徘徊在 6% 以下。较低的空置率虽彰显了商务区的稳定，但又给优质企业的入驻设置了“壁垒”。合理的新载体供应，可刺激市场需求的释放，为企业落户及产业集聚发展，提供充裕空间。
邵丰分享，新载体供应是“中改造”的一大举措。通过引进新载体，来提升传统产业如商贸、金融及企业总部的发展。除此之外，“中改造”最显著的一个特点是“去房地产化”。与旧村改造不同，“中改造”不再新增住宅，物业拆迁后只能原地还建，投资者无法通过房地产手段实现财务收益。未来新增载体局限于办公及商业类型，倒逼开发者要在改造初期，即寻求产业发展、融资及财务平衡。从城市格局的发展上来看，除了聚焦“东拓”，积极打造珠江新城、琶洲及国际金融城构筑的黄金三角区，并大力发展黄埔鱼珠港，随着“中改造”的推进，西部区域的联动也成为关键，如白鹅潭商务区的崛起，对未来城市的商务格局有重要意义，将为市场带来新的投资机会。 |
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