高楼迷
标题: 武汉SKP试营业探场报告 | 深度 [打印本页]
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:38
标题: 武汉SKP试营业探场报告 | 深度
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 20:42 编辑
本篇SKP的探店，原计划上周发布；
由于其他项目内容的插入，就放在本周发布，
恰好赶上玩摄堂老师最新拍出的大片，正好用上。
话不多说，上正文：
武汉SKP试营业探场报告 | 深度
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（已开启试营业的武汉SKP @玩摄堂）
#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）
玩摄堂、JIN ARTS 肖进视觉、小红书 Discovery等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注出处，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。
前言
2024年7月13日，备受全国零售市场及全球高端品牌瞩目的「武汉SKP」，终于在武汉长江以南的武昌楚河之畔，以试营业的形式，正式对公众揭开神秘面纱。
试营业前一天，LAB君与合作摄影师玩摄堂，先至武汉SKP进行了提前探场，是为拍到好看的室内空景，也是来聆听「JIN ARTS 肖进视觉」(以下简称肖进视觉)的同仁讲解场内的艺术装置；当然，也免不了在SKP SELECT BEAUTY「一番剁手」。
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（武汉SKP-S内的艺术装置）
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（提前拍到的场内空景）
试营业第一天，前日夜里的暴雨致使周边一度有些积水；经过连夜努力，武汉SKP内外都无积水痕迹。暴雨也未能阻挡消费者的热情，至当天中午，场内零售区的顾客提袋率惊人，儿童区也是摩肩接踵，餐饮区的店铺门前更是排起了长队。
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（试营业首日的商场外景）
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（试营业首日的场内人气）
作为让国内众多城市「求贤若渴」的顶级商业运营商，北京华联(SKP)为何会主动青睐于武汉？武汉SKP又有哪些亮点与新意？SKP项目的商业逻辑到底有何突出优势？武汉SKP又将为武汉零售市场乃至华中商业格局带来哪些新的变量？
以下，LAB君将从「战略布局、突破引领、硬件空间、艺术场景、品牌组合、商业逻辑、存在问题、未来展望」这8大维度，带来深度解析武汉SKP的探场报告。
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（武汉SKP的信息卡片）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:42
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 20:53 编辑
01
进军长江以南的首站
早在2020年，「新商业LAB」就率先报道过北京华联(SKP)将主动收购原武汉汉街万达广场及原万达楚河汉街第二街区的展望。
其后几年中，我们见证了武汉SKP改造新生的蜕变，也实地探场了北京SKP、西安SKP、成都SKP，加之现已启幕的武汉SKP，我们也达成了对于国内在营SKP项目的完整市调，且对其战略布局似也略通大义。
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（2019年开业的北京SKP-S）
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（位于西安城墙永宁门外的西安SKP）
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（地处成都南城交子公园商圈的成都SKP）
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（位于武昌楚河汉街商圈的武汉SKP）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:42
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:13 编辑
在国内高端消费市场的江湖，「港资企业集团、华润万象生活、北京华联(SKP)」可谓是拥有全国影响力的三大头部势力；而这三大势力与地方豪强之间、三大势力相互之间、港资企业集团内部之间，都存在激烈的「明争暗斗」。
于高端商场规模，港资企业集团及华润万象生活各自旗下的在营高端商场，均已超过10家，且都还有诸多的储备项目；而北京华联(SKP)旗下的在营高端商场仅有4家，虽拥有销售业绩最高的「全球店王」，但整体规模相对较小。[attach]7810894[/attach]
（荣登「全球店王」桂冠的北京SKP @图源网络）
于核心经营模式，港资企业集团及华润万象生活，更擅长运营侧重购物体验的购物中心；而北京华联(SKP)则精于注重销售坪效的高端百货，采取的联营模式，与主要品牌的关联度也更高。
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（基于购物中心模式的深圳万象城 @图源网络）
于核心辐射区域，港资企业集团以香港及上海为大本营，主要覆盖华东及成渝；华润万象生活则以深圳为大本营，主要覆盖华南、东南与东北；大本营位于北京的北京华联(SKP)，影响力则主要集中于华北及西北。
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（位于上海南京西路的上海恒隆广场 @图源网络）
那么，以可持续发展的战略视角而言，辐射力尚局限于中国北方的北京华联(SKP)，如欲保持在国内高端消费市场的领军地位，就必须南下跨过长江，继续扩大向南的影响力；而位居「中华天元之位」的武汉，自然是其「南下战略」的重要一环。
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（武汉SKP是首个位于长江以南的在营SKP项目）
与其他希望引进SKP项目的城市截然不同，北京华联(SKP)选定武汉，是筹谋已久的战略举措；其在武汉的项目选址，则更显眼光与决心。
因为从北京华联(SKP)定下决策伊始，武汉SKP的目标客群，就不限于武汉一地；武汉SKP的辐射范围，显然也更为阔远。
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被誉为「九省通衢」的武汉，是国内罕见的「三镇三城、均衡发展」之特大城市。
相对而言，汉阳历史悠久但商业较弱，汉口商业最强但竞争激烈，而武昌区域最广且潜力更大；北京华联(SKP)以不惜成本的大手笔，入主位居武昌核心区的楚河汉街商圈，其决心已溢于言表。
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（鸟瞰整个楚河汉街商圈 @玩摄堂）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:42
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:18 编辑
02
契合奢品战略的先锋
武汉SKP的品牌招商，大致起步于3年之前，当时正值内地奢侈品消费市场的「阶段性高点」，很多持续看涨的头部商业运营商，都制定了针对旗下次高端商场的提档升级方案，计划顺势扩充高端商场的规模量级。
但时至今日，内地奢侈品消费市场已然「快速降温」，各大奢侈品集团在内地的拓店意愿，也普遍转向保守。
而在过去3年之中，内地成功提档升级的高端商场，也可谓是「凤毛麟角」，很多与武汉SKP同期启动奢品招商的在营或在建商业项目，如今都面临巨大挑战。
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（正在艰难推进提档升级的上海兴业太古汇）
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（计划分阶段达成高端定位的郑州郑东万象城）
那么，为何武汉SKP的奢品招商，能毫无悬念地达成预期呢？
如果仅用「全球店王」的Title，北京华联(SKP)恐怕也不足以将这么多的奢品大牌，「捆绑」至已有3家高端商场的武汉再开新店。显然，武汉SKP的超强势奢品阵容，并非是「一意孤行」的世纪豪赌，而是「两厢情愿」的战略合作。
近几年，复杂的国际局势叠加不景气的全球经济，使得各大奢侈品集团的业绩增长明显放缓，奢侈品牌也已趋向改变「加大宣传、加速开店、加力拓新」的过往策略。
在消费疲弱的大背景下，仅占全球人口约1%的高净值人群受影响最小，且始终保持旺盛的消费欲望；奢侈品牌也更加专注为这部分顶尖客群提供私享服务，而带尊享沙龙等专属空间的大型门店，既更受VIC客人的青睐，也正成为奢侈品牌的新宠。
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（上海恒隆广场内的四层DIOR旗舰店）
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（上海ifc商场内的跨层CHANEL精品店）
所以，我们在国内的头部在营高端商场，看到了奢侈品牌正忙于扩大升级原有的门店；对于扩店策略，奢侈品牌则已倾向于「放缓拓新节奏、升级(精简)中小门店、注重大型门店」。
而武汉SKP的物业组合，有北京华联(SKP)最擅长的高端百货，还有突破性的户外街区「K大道」；后者是全国罕见的「高奢街区+独栋门店」，可容纳超30家品牌，正好契合当下奢侈品牌的战略转型方向。
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（K大道上围挡的DIOR独栋精品店）
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（K大道上的某顶奢品牌独栋精品店）
那么，面对风险共担的联营机制、甚为合适的物业条件、可以定制的独栋门店、已然成熟的商圈氛围、潜力巨大的华中市场等难言拒绝的筹码，各大奢侈品集团愿意与武汉SKP达成合作，果断拿出时下稀有宝贵的拓店指标，也就顺理成章了。
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:42
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:28 编辑
03
全面革新的空间场景
项目的整体布局，与其他在营SKP项目不同，武汉SKP的物业组合更为多元，整个项目由「百货商场(约13万㎡)+户外街区(约7万㎡)」两大部分组成；而百货商场又分为「SKP(1F至5F)+SKP-S(位于GF)」两大区域。[attach]7810909[/attach]
（武汉SKP及K大道的所在区位）
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（武汉SKP的整体平面规划图）
而感谢前任业主方万达集团在楚河汉街的十年耕耘，整个商圈人气如虹，项目周边滨水畔湖，城市界面井然大气，已然是一处位居城市核心区的「商业风水宝地」。
作为新的业主方，北京华联(SKP)也无需如在成都SKP那般费尽心思于整体格局「乾坤倒转」，而是能专注于商业内核的重塑。
当然，心高气傲且追求极致的北京华联(SKP)，从来不会沿用前任业主的衣钵。武汉SKP蜕变新生的过程中，整个建筑一度被拆除至仅保留框架结构。武汉SKP也或是全国首个从在营购物中心，改造为高端百货商场的商业更新案例。
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（改造前的原武汉汉街万达广场(摄于2020年) @玩摄堂）
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（项目正在进行前期拆除工程(摄于2022年初) @玩摄堂）
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（正在进行新的整体改造(摄于2023年) @玩摄堂）
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（已显雏形的武汉SKP(摄于2023年) @玩摄堂）
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（项目正在进行外立面装修(摄于2023年) @玩摄堂）
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（试营业前夕的武汉SKP(摄于2024年) @玩摄堂）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:42
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:34 编辑
商场的外部视觉，武汉SKP的外立面设计，采用了根植于SKP品牌的「曲线语言」。
结合透通的玻璃、拉丝的黄铜材质及低调大气的LOGO，使得整个建筑的外观在阳光下显得金碧辉煌；而夜间璀璨变换的灯光效果，更予人水银泻地般的流畅充盈之感。顶奢商场所应有的商业审美，也值得同城友商屈躬学习。
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（晴空下的外景）
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（主入口的设计）
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（外立面视角）
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（夜色中的武汉SKP @玩摄堂）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:42
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:43 编辑
商场的内部改造，原武汉汉街万达广场内双中庭、大跨层、宽动线的经典布局，在改造中被彻底重构。
武汉SKP取而代之的，是南北主入口内的两个小中庭，及被改为「岛柜区域」的中部空间；场内的装饰风格，延续了SKP项目一贯的「极简风&冷色系」，SKP-S则仍然突出「科技感&深色系」。[attach]7810954[/attach]
（商场1F的平面图(仅供参考)）
于整体而言，收窄动线，增加商铺，是武汉SKP商场内最为清晰的空间特点。这般「复古」的空间规划理念，也体现了百货商场较之购物中心，于空间布局及购物体验上的显著差异。
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（原武汉汉街万达广场内的大尺度中庭）
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（原武汉汉街万达广场内的宽阔动线）
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（武汉SKP北端入口内的小中庭）
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（武汉SKP场内的动线）
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（武汉SKP场内的公区及直梯厅）
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（武汉SKP场内的公区及扶梯厅）
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（武汉SKP-S的场内氛围）
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（武汉SKP-S的直梯厅）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:52 编辑
首创的屋顶花园，武汉SKP的另一大创新，是SKP项目首现的半开放式屋顶花园。
有别于国内绝大部分商场的屋顶花园，武汉SKP将设备层布置于屋顶四周，顶层的餐厅也是环绕式布局；又以整体玻璃围合隔断、两处廊桥、两处水景及一处方正花园，共同组成了高品质的「ZY花园」。
武汉SKP的屋顶花园不仅兼具「实用性&美观性」，更加入了中国传统文化中「天圆地方」的宇宙观；而源自中国北方特别是在北京所常见的「四合院式」建筑文化，也为地处江南的武汉SKP，融入了更多的「DI都元素」。[attach]7810965[/attach]
（屋顶花园的鸟瞰图 @玩摄堂）
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（取直通行的屋顶廊道）
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（ZY花园的氛围）
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（ZY花园可以举办各类活动）
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（围合式玻璃隔断，使得顶层餐厅的经营风雨无阻）
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（大雨中南北两端的小花园及水景）
品质的尽善尽美，项目在改造施工期间，为了达成审美调性与实景环境的最佳融合度，业主方不惜成本与工期，于多个维度几经修改或推倒重来。
如武汉SKP-S连通K大道的出入口，早期的设计采用了「石材+弧形」；而在建设过程中，业主方发现原设计方案显得过于厚重，果断决定拆除工程进度已过50%的出入口，并重新更改为显得轻盈透通的「玻璃+直角」。
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（武汉SKP-S入口早期的设计方案）
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（武汉SKP-S入口修改后的实景效果）
作为迄今为止或是北京华联(SKP)投资额最高的商业项目，武汉SKP予人的感观自然是卓尔不凡。较之「前世项目」，武汉SKP「一朝新生」，品质与气场都发生了「脱胎换骨」般的巨大变化。而对于品质的极致追求，也直接导致了项目工期一再延长。
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:58 编辑
04
来自未来的地球故事
每到一座新的城市，北京华联(SKP)不仅会带来顶级的百货商场SKP，也会定制一处打破商业、科技、艺术等传统边界的美学空间SKP-S，且会融入一个专属于所在城市、又与其他SKP-S项目之间具有连贯性的科幻故事。
这次在位于商场GF的武汉SKP-S，正是由国内本土原创艺术团队肖进视觉尽力呈现的沉浸式艺术《EARTH 2124》。
此次展演的灵感，来自科幻小说《星河漫游指南》，主要设有三大主题区域，以未来的视角回看全球变暖危机，聚焦重启后的极地世界，也唤醒人们探讨与思考可持续发展的生活方式。
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（展演主要集中于武汉SKP-S）
NO.1 北极熊区《无边的浮冰》，位于接连K大道的入口处，展现了地球重启的2124年，一群北极熊穿过支离破碎的冰山，顶着凛冽寒风爬上冰峰狂啸放歌的故事。有趣的是，顾客还可与北极熊互动；北极熊还会随着场内灯光变换，睁眼、休息或入眠。
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（《无边的浮冰》展区）
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（与顾客挥手互动的小北极熊）
NO.2 北极狼区《新大陆架》，位于武汉SKP-S的场内走廊处，展现了狼群家族迎着大雪列队前行的姿态。队伍最前列的哨兵狼、目光如炬的头狼及队伍尾端的母狼等栩栩如生。据了解，每一匹狼都由不同的匠人制作，以最大限度地赋予狼独特的灵魂。
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（《新大陆架》展区）
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（姿态优雅的母狼）
NO.3 企鹅区《覆羽》，位于武汉SKP-S临近美食区的走廊处，一大群企鹅在沃雪之中结伴筑巢，或穿越冰层，或站立瞩望，或风中拥睡，它们跃然海上，也甘愿为妻儿迷途知返，是轻舞飞扬，也是静逸守候。这也是展演中最浪漫、最有归属感的故事。
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（《覆羽》展区）
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（可与顾客互动的企鹅）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:04 编辑
除了以上三大主题区域，肖进视觉还在位于武汉SKP-S的公区、SKP SELECT CONCEPT及位于1F的SKP SELECT BEAUTY，分别带来Kinetic Garden、Agriculture Drone、Engergetic Flower及Regenesis、Cosmic Glow等主题装置区。[attach]7810989[/attach]
（Kinetic Garden）
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（Engergetic Flower）
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（位于1F的Regenesis）
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（也可称为「生机之树」）
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（寻香而来的「镀银森林」）
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（也可称为「聚宝盆」的Cosmic Glow）
本次武汉展演，JIN ARTS 原创艺术团队以沉浸式艺术展区适配建筑空间，呈现「一廊贯穿三区」的完整体验，且体验设计与技术含量显著提升，顾客不仅可与生物角色进行互动；加入深度学习的机器人技术，也能展现出更为智能的动作及行为。
于整体脉络而言，武汉SKP-S的《EARTH 2124》，与北京SKP-S的《火星移民》、西安SKP-S的《重生》、成都SKP-S的《平行时空》，共同构成了愈发清晰完整的科幻故事链，也成为「SKP-S宇宙」持续延伸及不断拓展的其中一环。
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:09 编辑
05
不同凡响的品牌阵容
零售为主的业态组合，定位「世界级地标高端时尚百货」的武汉SKP，本次共带来了1000+品牌(含200+城市首店），包括150+高化品牌、50+珠宝腕表品牌、50+餐饮品牌、40+儿童品牌等。
品牌组合主要分为零售、餐饮、儿童、配套、超市5大业态，及SKP自营品牌矩阵。从现场看，整个项目的招商率将近100%；其中，武汉SKP商场的开业率接近95%；而K大道上的品牌，也正在逐一亮相。[attach]7811000[/attach]
（商场内以百货零售为主）
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（商场每个零售楼层都配有少量咖啡馆及甜品店）
强势亮相的高化大阵，SKP SELECT BEAUTY美妆集合店与化妆品区共处一层，这是SKP项目的首次呈现，囊括超150家国内外知名高化、香氛及新锐小众品牌。其中，武汉或华中首进品牌超100家。
而武汉SKP的高化区，也是迄今为止SKP项目中拥有品牌数量最多的化妆品区域，更是全国高化规模首屈一指的化妆品楼层；特别是集聚的超40家香氛品牌，一举成为华中地区品牌最全的「香氛之境」。
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（位于商场1F的化妆品区）
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（化妆品区聚集多家首店品牌）
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（SKP SELECT BEAUTY同位于化妆品区）
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（SKP SELECT BEAUTY内的选品）
位于4F的「SKP美颜中心」，拥有共20个美容护理房；这般规模，恰好超过了成都SKP内与化妆品区同处一层的SKP美颜中心，只有便捷程度似乎略显不足。
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（SKP美颜中心）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:12 编辑
快闪先行的顶奢品牌，位于K大道上一众顶奢品牌的独栋精品店，大部分还未正式启幕；而不甘寂寞的大牌们，也带来了高颜值的快闪店及临时店。
LOUIS VUITTON、BVLGARI的快闪店分别位于南北小中庭，Loro Piana的临时店已经开业，而Cartier、TIFFANY&CO.等的临时店也开业在即。未来，待K大道上的品牌独栋精品店开业之后，武汉SKP商场内的新进品牌更让人浮想联翩。[attach]7811011[/attach]
（LOUIS VUITTON快闪店）
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（BVLGARI快闪店）
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（Loro Piana临时店）
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（Cartier及TIFFANY&CO.临时店开业在即）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:15 编辑
餐饮首店与在地美食，武汉SKP本次引入的餐饮品牌，主要集中于5F及GF。如位于屋顶层的5F，集中入驻了涵盖粤菜、湘菜、闽菜、云南菜及楚菜等菜系的多家城市首店。
而位于GF的特色美食区(即人们俗称的柜姐食堂)，则以「美食档口+公共就餐区」的模式，聚集了以武汉本土品牌为主的多家特色小吃及网红轻食等。于整体而言，除了「雷打不动的COSTA」，武汉SKP的餐饮组合还有较大的提升空间。
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（位于5F的北京厨房华中首店）
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（位于5F的一坐一忘华中首店）
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（位于GF美食档口区的豫楚源美猴王）
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（GF美食区公共就餐区的主题氛围）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:20 编辑
又有新意的自营阵容，场内的自营品牌矩阵，有品类齐全、好逛好买的SKP SELECT BEAUTY、SKP SELECT、SKP SELECT HOME等，还有位于4F的SKP RDV KIDS、SKP RENDEZ-VOS GALLERY(暂未开业)、SKP RENDEZ-VOS(暂未开业)等。
显然，武汉SKP场内的自营品牌加重了文化沙龙、艺术展览、概念书店、亲子内容及生活美学等内容。目前，位于4F的部分文化类自营品牌还未全部投用；未来，这里或将成为武汉**文化区内新晋的文化交流及跨界活动的热点区。[attach]7811027[/attach]
（SKP RDV KIDS已经启幕）
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（SKP RDV KIDS很受亲子家庭的欢迎）
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（SKP SELECT HOME）
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（SKP SELECT）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:24 编辑
各个楼层的品牌分布(落位图位于文末)：
- 1F主要有国际精品、名品配件、精品腕表、珠宝及化妆品及咖啡甜品等。
- 2F主要有名品女装、名品男装、名品女鞋、SKP SELECT及咖啡茶饮等。
- 3F主要有运动休闲、国内女装、女士内睡衣、潮流服饰、时尚珠宝、配件及甜品茶饮等。
- 4F主要有儿童、家用家电、健康食品、甜品及SKP的自营品牌矩阵等，还有即将启幕的免费儿童乐园KID’WONDERLAND。
- 5F为大餐饮楼层，包括多个菜系的城市首店。
- GF为SKP-S、高级超市及美食区。
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（位于1F的国际名品区）
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（位于1F的精品珠宝区）
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（位于2F的SKP SELECT及名品女装）
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（位于2F的名品女鞋区）
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（位于3F的潮流服饰区）
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（位于3F的配件及时尚珠宝区）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:27 编辑
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（位于4F的家用家电区）
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（位于4F的儿童品牌区）
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（位于5F的王品牛排）
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（位于5F的GUUI贵）
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（位于GF的美食区）
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（位于GF的SKP-S的PRADA）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:31 编辑
逐渐齐整的高奢街区，武汉SKP本次试营业期间对外公布的品牌落位图，并不包括K大道。当然，我们在今年5月，也报道过K大道的入驻品牌信息。
至武汉SKP正式开业前夕，K大道上又新增了DIOR、Cartier、VanCleef & Arpels、BVLGARI、TIFFANY&CO.等品牌的围挡；目前，BOTTEGA VENETA、lululemon、FILA、CURIEL、MICHAEL KORS等品牌的独栋门店也陆续开业。
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（K大道上的品牌落位图(截至2024年7月24日，仅供参考) @小红书 Discovery）
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（BOTTEGA VENETA是K大道上开业的首家高奢品牌）
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（已开业的MICHAEL KORS）
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（已开业的lululemon位于K大道西端）
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（已开业的FILA位于K大道东端）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:43 编辑
06
重剑无锋的商业逻辑
聊过武汉SKP的战略、创新、硬件、艺术及品牌，我们也尝试由浅及深，探讨一下SKP项目在内地高端消费市场的「制胜之道」。
毕竟，在以购物中心模式为主流的内地零售市场，精于高端百货的北京华联(SKP)，总让同行们觉得有些「特立独行」，更让同城乃至同大区的友商们「寝食难安」。[attach]7811050[/attach]
（消费者都去了武汉SKP，友商们该如何应对？）
精英模式的强势管理，众所周知，早些年与台资百货合作的过往经历，给SKP品牌留下了不可磨灭的印记，「等级制度森严+精英管理模式+国际化人才库」也是北京华联(SKP)的企业管理特点。
于是，来自所在城市的基层员工、位居中高层重要岗位的中方及外籍高管，及决策层的中方人士，就构成「狮子率领着绵羊」的强势管理模式。
如此，SKP项目既能扎根于当地，也能定策于总部，还能持续从海外汲取养分，更能最大限度保持「高效&廉洁」。
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（在武汉SKP偶遇的日籍店长正在整理购物指南）
品牌眼中的强势甲方，在各大品牌眼中，能进驻SKP项目，A面意味着自身号召力得到了顶级商场的认可；而B面则是品牌无论能级强弱，都须接受SKP的严苛管理。
小到商户须购买的灭火器(1800元/个)、购物袋(4元/个)与价签(0.4元/个)，还有每名店员须缴纳的1200元预罚款押金；大到租赁合同中，高额的保底收益及活动期间触发的更高抽成比例。
于顶级品牌而言，SKP是高效的「提款机」；于中小品牌而言，这里多半是「陪跑场」。
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（强势与抠门，是品牌眼中的SKP）
顾客眼中的真香积分，武汉SKP试营业期间，推出了一系列的消费满减及多倍积分活动，且消费越高优惠力度越大。
综合而言，这般折扣是以返券及积分形式兑现，折扣力度约为80折至77折。这可谓是武汉市场前所未见的优惠力度，且将持续到下月七夕。
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（武汉SKP的内景）
柜姐柜哥的掘金胜地，如此吸引人的优惠活动，自然让顾客无比动心。武汉SKP试营业期间，很多品牌都超额完成了销售任务。
而面对蜂拥而至的顾客，部分品牌不得不从同城其他高端商场调货，很多sales也「开发」出围绕SKP积分的「多元折扣玩法」。
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（武汉SKP场内的化妆品区）
高端市场的虹吸之王，武汉SKP祭出围绕「强势首店&会员积分&高额折扣」的超强度打法，目的就是在武汉乃至整个华中市场，达成以化妆品与奢侈品为主的「清库存销售任务」。
如此力度的活动下，场内品牌首先是售完备货，接着会从同城商场调货，下一步就是抽调省外货源。
长此以往，武汉SKP将逐步聚集同城乃至同大区最顶尖的客群、最有资源的Sales、销量最好的尖货；而同域友商的相应品牌门店，则将越来越显鸡肋。
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（BVLGARI武汉SKP店将是同城第三家店）
回想我们在太原市调时，看到当地多家高端商场的某奢华腕表专柜普遍无货，货源或都被调配至北京SKP的同品牌专柜。
在西安市调时，我们也目睹了面对西安SKP的强势打法，当地两家原先定位高端的商场，或闭店或转型的唏嘘现状。
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（位于太原天美新天地的ROLEX专柜）
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（与西安SKP相距不远的中大国际南大街店）
而在武汉，北京华联(SKP)、华润万象生活、港资商业集团及本土商业龙头旗下的高端商场「齐聚一堂」，这也是全国零售市场前所未有的「名场面」。
如今，面对武汉SKP堂堂正正、重剑无锋般的「商业阳谋」，同城友商们如何接招，我们就拭目以待了；而如果放眼整个华中，那就更有看点了。
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:50 编辑
07
还可完善的提升空间
从武汉SKP试营业之前的VIP客户邀约探店，到试营业之后的全民打卡及排队消费热潮，各大社交平台上有关武汉SKP的购物心得、探场体验、真实吐槽，还有肉眼可辨的友商水军等，可谓是「乱花迷人眼」。
这般热闹的「线上讨论」，说明了武汉市民特别是武昌消费者对于武汉SKP的热情，也初步验证了武汉市场的消费潜力及武汉SKP的战略性成功。
当然，如同绝大多数高端商业项目那般，武汉SKP并非「开业即巅峰」，而是还有很长一段「上行之路」。[attach]7811063[/attach]
（武汉SKP-S通往K大道的上行台阶）
被反复诟病的停车场，项目在前期的整体改造中，对于停车场也是相当上心，虽然现阶段只有约400个停车位，仍可谓是「武汉罕见的带空调与摆渡车的地下停车场」。
然而，周边道路容易拥堵、停车场进出不便、停车位过少、无VIP停车位等，也是顾客吐槽最多的问题。
甚至连武昌交警都发布了出行引导，提醒市民在武汉SKP试营业期间首选地铁公交出行。当然，整个商圈并不缺停车场，项目后期也有改善空间。
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（武汉SKP的地下停车场）
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（停车场内的摆渡车接驳点）
无法给高分的洗手间，由于试营业期间客流量过大，以致武汉SKP场内的男女洗手间一度都排起长队，很多Sales在工作期间都被迫少喝水，以尽量减少「与民争厕」。目前，场内的母婴中心及医护室都暂未启用。
而LAB君也注意到，武汉SKP的洗手间的空间大小、装修用材及设计氛围等，都不及其他SKP项目；特别是顶层的洗手间，不仅与场内的洗手间风格不搭，甚至让人有种「有失SKP Level的廉价感」。
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（场内的男士洗手间）
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（位于商场顶层的洗手间通道）
狭窄动线及无休息区，很多本地消费者早已熟悉原武汉汉街万达广场的宽阔动线及多处休息区。
而如今走进武汉SKP，拥挤的人群及狭窄的动线，让很多人倍感不适，加之无任何休息区的局促公区，场内的咖啡馆与甜品店就成为顾客停下休息的「被迫之选」。
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（狭窄动线在商场顶层表现得尤为明显）
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（成为场内休息区的咖啡馆）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:55 编辑
有待提升的场内细节，为了保持精致调性，场内的标识指引都采用了「极简风」的设计，以致初来武汉SKP的顾客很容易迷路或找不到目的地。
而场内部分未通电的充电宝、暴雨中漏水的楼层及五颜六色的接水桶等，让人真切感受到运营方的准备不足。[attach]7811073[/attach]
（场内的精致氛围）
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（场内的指引标识）
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（场外广场的裸露线管）
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（场内未正常接电的充电宝）
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（场内渗水的天花）
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（正接漏水的工具桶）
人性化与管理的冲突，回想在成都SKP市调时，我们注意到场内员工一度被要求须使用指定通道、洗手间、电梯等。
而在武汉SKP，我们也注意到更人性化的管理已取代了先前的严苛规定；但部分员工的惰性及随意性，却在动摇人性化的初衷。
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（即便在人不多的时候，部分洗手间的保洁也不能直视）
高人气或带来的烦恼，位居武汉**文化区的武汉SKP，以超强的市场号召力，不仅吸引了本地市民，也迎来了众多的中外游客；项目试营业至今，整体人气一直高居不下，客流数据甚至或超过了运营方的最佳预期。
同为顶奢商场，武汉SKP的时下客流让同城友商羡慕不已；但场内「人满为患&排队进店」的热闹场景，却也降低了目的性顾客的购物体验，很多顾客也推迟了原定的购物计划。如何平衡有效顾客与打卡人群，或也是考验运营方的「幸福烦恼」。
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（试营业期间的武汉SKP）
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 23:00 编辑
08
令人期待的更多精彩
2022年底，当成都SKP开业之时，恰逢成都进阶「GDP 2万亿俱乐部」的历史性时刻；而当2024年武汉SKP开业之时，武汉的全年GDP也已刚好跨过2万亿整数关口。似乎，SKP项目总能精确踏准城市进阶与商业振兴的窗口期。
武汉SKP作为业主方运筹多年、不惜成本、决心甚大的「王炸级项目」，既是长江以南首个投入运营的SKP项目，也是只许成功的「战略级项目」。因为，武汉SKP正是雄踞北方的北京华联(SKP)跨过长江，持续向南方投射影响力的「支点型项目」。[attach]7811086[/attach]
（武汉SKP-S步入K大道，周边奢品独栋门店环绕）
所以，即便市场对于武汉SKP是否确定引入个别指标奢侈品牌，至今还持不同意见；纵使即将正式开业的武汉SKP，还有诸多待完善之处。而这些非议与挑战，并无法阻止项目按既定战略，在武汉一路崛起，且持续向周边省市输出强势的商业辐射力。
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（K大道上暂未出现品牌LOGO的独栋门店）
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（松竹路上暂未进行打围装修的独栋门店）
同时，武汉SKP与众不同的经营模式与时尚气质，还将为武汉市场注入更加多元的商业活力，也会持续激活高端市场的消费潜力，更会推升这座华中商业重镇的商业氛围与潮流指数，达到同域其他城市所望尘莫及的高度。
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（鸟瞰武汉SKP及K大道所在的楚河汉街商圈 @玩摄堂）
假以时日，待武汉SKP更加完善，待K大道上的独栋精品店连成一片，这处地处武昌核心区的顶级商圈，既有文化底蕴与文旅景点，也有高端酒店及林立摩天，更有顶奢商场与多元商业，「华中第一商圈」的殊荣，或许又会持续一番新的龙争虎斗。
作者: anderain 时间: 2024-7-24 20:43
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 23:06 编辑
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（武汉SKP的楼层分布图）
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（1F的落位图）
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（2F的落位图）
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（3F的落位图）
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（4F的落位图）
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（5F及GF的落位图）
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（SKP-S的落位图）
——END——
作者: 路筱河潺潺 时间: 2024-7-24 22:29
和万达对比好直观，改造得很好! 屋顶也不错，就是感觉5层冷气还是有点难控制。屋顶最喜欢的还是k11~
作者: motianzu2008 时间: 2024-7-25 08:12
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作者: _BenPan 时间: 2024-7-25 08:34
新商场，一年之后再打分，大可不必像小红书上的那群避雷再也不来似的。周年庆，品牌人员设备都磨合好了再来看，我挺相信华联的，刚开业的CDSKP和现在的呈现完全是两种状态，可以说华联大型奥莱，但不能否认华联运营上软硬件的品质。
作者: anderain 时间: 2024-7-25 09:19
还有同域哦，不只是同城哦~
作者: anderain 时间: 2024-7-25 09:20
可以开始准备一周年的稿子了，哈哈哈~
作者: ddmao 时间: 2024-7-25 09:24
挺用心的，不错
作者: 武汉米兰 时间: 2024-7-25 09:33
躺平的活该被卷死
作者: anderain 时间: 2024-7-25 10:30
看右边的效果图~[attach]7811285[/attach]
作者: 北漂027 时间: 2024-7-25 10:58
确实是王炸！K大道更是核弹！
作者: 楚留香 时间: 2024-7-25 12:24
1、我觉得skp-s第一版入口好看些。
2、再配的奢华酒店酒完美了！
作者: white125 时间: 2024-7-25 13:04
希望SKP越做越好，争取3-4年内营业额破80e。
作者: saish 时间: 2024-7-25 14:11
就在等楼主的探场报告 支持
作者: 光谷科学岛 时间: 2024-8-1 19:02
k大道又开了一家
作者: 595566570 时间: 2024-8-1 20:09
上班就在边上，天天看，没啥感觉。 还是楼主拍得好看，感觉高大上。
作者: anderain 时间: 2024-8-2 12:44
哈哈，谢谢支持~
作者: 嘻哈伟少 时间: 2024-8-2 13:53
昨天刚好去逛了下，被K大道的品牌震撼到了。但一楼的那个化妆品专柜区域，有点原武广一楼精装版的感觉
作者: 光谷科学岛 时间: 2024-8-3 17:01
skp开业，武商国广依旧如火如荼
作者: jennyhexihua 时间: 2024-8-3 21:34
太美了。看得我都想去实地逛一逛。
作者: wenxi0318 时间: 2024-8-3 22:15
光谷科学岛 发表于 2024-8-3 17:01
skp开业，武商国广依旧如火如荼
武商贴血本给LV打折
作者: 光谷科学岛 时间: 2024-8-4 14:39
武商在狠狠地说：打折谁不会
这样也好，卷起来，消费者得到了真正的实惠，希望下一步旗舰店、奢酒也拼出来
作者: motianzu2008 时间: 2024-8-5 08:59
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 打架发型不乱 时间: 2024-8-5 11:17
赔钱赚个吆喝，影响了LV的价格体系，估计很快会被叫停
作者: 金猪贺岁 时间: 2024-8-5 12:12
嘻哈伟少 发表于 2024-8-2 13:53
昨天刚好去逛了下，被K大道的品牌震撼到了。但一楼的那个化妆品专柜区域，有点原武广一楼精装版的感觉
SkP化妆品柜就这个风格，统一的
作者: mz88065157 时间: 2024-8-5 15:29
光谷科学岛 发表于 2024-8-3 17:01
skp开业，武商国广依旧如火如荼
赔本赚吆喝啊，舍弃利润借lv引流，拉动商场整体客流量，不过参与奢侈品还是太少，跟SKP那种全店活动差的还是有点多，美妆这一块集合度跟SKP差距还有点大，不过搞起来消费者得利，对武汉整体消费市场是利好，外地倒爷一堆过来进货了。
作者: 光谷科学岛 时间: 2024-8-5 17:44
k11的反击战还没有动静，觉得可以引进一些香港的米其林网红餐饮店，把人气拉回来，这也是港资的优势
作者: 楚狂 时间: 2024-8-5 18:21
k11需要另辟蹊径了 不能硬拼品牌什么的
作者: syl2413 时间: 2024-8-5 19:10
我看小红书好多在做代购的。不知道武广在做活动的时候，这几天skp人多不？
作者: 武汉米兰 时间: 2024-8-6 08:11
lv震怒。。
作者: _BenPan 时间: 2024-8-6 08:54
怒声量比较大的武商，还是怒先动手的恒隆。
话说这种商场自己贴钱搞活动LV怒啥，到他家口袋的钱一分又不少
作者: 光谷科学岛 时间: 2024-8-6 11:48
k大道又开一家，外立面依旧沿用以前原门面外观，估计基本都是这种节奏，就看香马雕驴古普外立面是不是自己搞了
作者: 3gdb 时间: 2024-8-6 12:31
罗Y威说是坐不住了，先开业，再装修外立面。看来成了示范效应。
作者: sxjnwq 时间: 2024-8-6 14:18
syl2413 发表于 2024-8-5 19:10
我看小红书好多在做代购的。不知道武广在做活动的时候，这几天skp人多不？
人流量一点没受影响，还是很多。上周六下午，刚进商场大门，就听到SKP的战歌。
作者: sxjnwq 时间: 2024-8-6 14:23
武汉米兰 发表于 2024-8-6 08:11
lv震怒。。
意料之中的事，坏了规矩。这种贴钱赚吆喝的优惠到本周末应该就消停了，黄牛们的狂欢也该结束了。
作者: 武汉米兰 时间: 2024-8-6 14:27
sxjnwq 发表于 2024-8-6 14:23
意料之中的事，坏了规矩。这种贴钱赚吆喝的优惠到本周末应该就消停了，黄牛们的狂欢也该结束了。
恒隆和国广的预售开始退钱了。
作者: 打架发型不乱 时间: 2024-8-6 15:48
据说上周单周业绩在国内名列前茅
作者: Yukiras12 时间: 2024-8-6 16:39
在某书上刷到恒隆积家店员说，两边活动都取消了
作者: syl2413 时间: 2024-8-6 18:10
其实这外立面保持大致的统一，所有店面整体看也挺好看的。风格都用自家的反而看着乱
作者: sxjnwq 时间: 2024-8-7 08:26
lifengde 发表于 2024-8-6 22:48
用以前的外立面适当改造下就衡好看了，你看2街区前几家运动品牌的，各种外立面，合起来五花八门难看死
二街区那几个运动品牌外立面装饰都很用心，全是现代时尚风格，组合在一起也很协调，哪里难看了？
作者: i3rika 时间: 2024-8-7 08:31
+1 几个运动品牌装的蛮好的
作者: wangj1023 时间: 2024-8-16 13:42
看完帖子，增加了想去探店的欲望。就怕人太多，车难停
作者: Pjanic 时间: 2024-8-17 21:15
等到12号线通了
K大道全开
武汉SKP一年120亿的营业额非常轻松
华联这个接盘项目非常成功
作者: 是fool不是whore 时间: 2024-8-17 23:03
这个某顶奢是香奶奶吧
作者: 是fool不是whore 时间: 2024-8-17 23:42
画面很美，12号线哪年通车？
作者: sxjnwq 时间: 2024-8-18 12:40
是fool不是whore 发表于 2024-8-17 23:42
画面很美，12号线哪年通车？
武昌段原定今年年底，现在来看，明年年底能通就不错了。
作者: dj8jj 时间: 2024-9-15 23:40
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: RISTIANCO 时间: 2024-9-19 19:47
拆住宅用地修写字楼和商业，不怕华联亏死啊
作者: syl2413 时间: 2024-9-19 20:32
不过话说回来，skp的客户群体坐地铁的应该不多
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