在鹏城，感受华润商业逆势前行的澎湃 | 深圳商业市调①

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焕新城市封面的佳作

城市更新的国内典范，漫步于深圳万象天地，流光溢彩的高街、川流不息的人潮与精心保护的百年榕树、大王古庙、郑氏祠堂等景观建筑和谐共处，让人既沉醉于这里的时尚气息与生活方式，更感动于这处商业、自然、人文交相辉映的国内城市更新标杆之作。

（300多年前种下的榕树如今成为室外「古树广场」上的「树公树婆」）

（来自海外的SHAKE SHACK在中国深圳的古榕树下相映成趣）

商业佳作的发扬光大，作为大冲村旧改项目的商业核心，深圳万象天地的崛起，以一己之力开拓出全新商圈，带动了整个项目的开发节奏；而随着华润置地总部大厦及深圳瑰丽酒店等在未来几年中陆续落成，项目的商业能级及区域的商业价值还将持续提升。

（深圳万象天地所在的南山金融科技城还在持续完善中）

作为首个「万象天地」系作品，深圳万象天地的成功也使其正式跻身华润万象生活旗下「万象城、万象天地、万象汇」3大核心商业产品线；以深圳万象天地为蓝本，我们在西安、上海、南京等城市相继看到了一脉相承且契合在地元素的更多「万象天地」。

（在上海苏河湾万象天地，可以发现很多与深圳万象天地和而不同之处 @图源官方）

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04

深圳万象前海

创新的生活美学空间

位于前海深港现代服务业合作区内桂湾商务中心片区的深圳万象前海，于2021年12月开业，是总体量约50.3万㎡的华润前海中心的商业组成，商业体量约10万㎡；同时，该项目也是华润置地以全新商业理念在深圳打造的首个「生活美学创新零售空间」。

（深圳万象前海购物中心主入口）

（深圳万象前海信息卡片）

前瞻思维的空间美学，深圳万象前海是华润置地在商业领域的又一次创新实践，整体设计依托所在矩形地块提炼出「外方内圆」的经典理论，采用「大气方形盒子+内外流畅曲线」的设计组合，形成空间想象力、个性化表达及体验式场景多元共生的前沿商业建筑。

（项目整体平面图）

为了最大限度的还原业主方的突破性理念，深圳万象前海云集了国内外众多设计大咖；项目总规及商业设计来自Benory贝诺，景观设计来自ASL阿特森景观，室内设计来自日本知名室内设计师片山正通带领的Wonderwall团队等，商业建筑之美在此被充分呈现。

（位于户外街区「微风峡谷」的大型天幕「前海之翼」及超大艺术屏）

（在暴雨天实测天幕的遮雨效果较佳，而天幕也是户外层次空间重要组成）

（点缀艺术装置及众多绿植的「微风峡谷」）

（连接东区及西区室内区域的步行连廊）

（室内区域的设计风格采用流畅曲线及大胆撞色）

（与传统万象城全然不同的日式装饰风格）

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首店云集的生活美学，基于周边写字楼居多的客群特点，项目在业态规划及品牌阵容方面极具针对性，减少亲子业态的同时，零售类突出轻奢、潮牌、设计师品牌等，餐饮类以高端商务餐厅及茶饮轻食社交空间等为主，极力打造契合客群需求的生活方式中心。

在入驻的品牌中，首店、旗舰店、概念店的比例超20%。LAB君甚至可以感受到，运营方在招商方面也在寻求新的突破，更倾向于引入看重长期价值且愿意展现个性的新势力品牌，以期达成共创共赢的长期合作；而寻得如此多三观一致的品牌方，并不轻松。

（梵几未来建筑主题概念店）

（tea'stone的特色门店）

（MUJI华南首家全新形象店）

（Nobaday全国首家购物中心店）

（IN&OUT一坐一忘云南菜华南首店）

（喜茶前海主题概念店）

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凸显调性的艺文美学，运营方在营造艺术氛围方面更是不遗余力，从开业前在写字楼提前开放的「FORESEE SPACE预见空间」，到开业后惊艳亮相的艺术装置、艺术空间、艺术展览等，从而在拥有未来潜力的新兴商圈，打造出充满未来主义的「未来商业」。

（位于户外「微风峡谷」的空山基巨型恐龙艺术装置）

（在场内主活动空间的玻璃pop-up box内展出的空山基机器姬Sex Rebot）

（位于场内的「New life」双层挑高空间作为主活动场地可举办各类展览）

（位于场内的「Quality life」垂直空间可以承载生活美学内容）

（场内的每处洗手间都有独特的设计风格）

（甚至场内的垃圾桶也有不同的风格和用材）

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引领商圈生长的头羊

区域首发的商业项目，早在2013年，华润置地就是首批进驻前海的央企之一，经过近10年深耕，总投资达200亿元的华润前海中心已初露峥嵘；作为桂湾片首个亮相的大型商业体，深圳万象前海在引领区域商业发展方面具有里程碑意义，更肩负了使命与期待。

（鸟瞰深圳万象前海所在的桂湾商务中心片区 @图源网络）

需要时间来双向培育，而在感受美学与新意的同时，LAB君在现场也注意到一些问题：

• 品牌组合，项目现阶段并未引入书店及高化品牌，不免有所缺憾；
• 硬件设施，当时屋顶花园还未完工，场内却存在多处漏水的区域；
• 经营管理，有多家暂停营业及被断电的商户，或不仅是设备故障；
• 人气问题，突出问题是整体人气不足，场内热点仅在地铁口周边；
• 商圈氛围，周边多是低入驻率的写字楼，缺少居住区，氛围较差。
  

（在傍晚的下班高峰期，B1及B2靠近地铁口一侧人气火爆，但大多数人仅是借道而过）

或许，深圳万象前海会与深圳湾万象城的蜕变之路类似，开业后都需一段时间的培育及完善；而未来的前海或也将参照后海中心区的发展之路，先依托首发商业提升区域价值，再以持续增强的人气反哺商业升级，从而实现商业与城市可持续生长的彼此成就。

（夜色中的深圳万象前海）

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05

相互成就的企业与城市

不辱使命的华润商业

看过以上项目，LAB君感慨良多，从顶着巨大压力创建的「华南第一奢场」，到在一片非议声中以跨界思维及深圳首家CHANEL精品店打开局面的「高端生活典范」，及凭一己之力改变城市时尚指数的「潮趣高地」，还有与时间做朋友的「未来美学商业」。

此外，华润万象生活目前在深圳的在营商场还有位于东门步行街之上贴合年轻人消费需求的「深圳1234space」，及位于龙岗的区域首家大型购物中心「深圳布吉万象汇」。从自身经营状况及商圈价值提升的双重视角看，两大项目的表现不可谓不出色。

而在2022年9月，华润置地在罗湖最大的城市更新区域笋岗，带来了旗下首个「市集型购物中心」深圳万象食家，这既是华润万象生活在城市商业领域的又一创新实践，也是品牌自我进化的又一全新探索。

（位于地铁上盖项目笋岗中心的深圳万象食家 @图源官方）

综合来看，华润商业的心气、勇气及锐气，有百年央企传承至今的使命担当，有兼容并蓄港资商业精髓的细节优势，也有敢于面对挑战且勇于接受批评的企业格局，更有始终愿意接受新理念与新事物的进取姿态。或许，这正是企业能逆势前行的澎湃动力之源。

犹记军事电视剧《亮剑》中的一段经典台词「一支部队是有气质、有性格的，而这种气质和性格，是与首任的军事主官有关，他的性格强悍，这支部队就强悍，就嗷嗷叫，这支部队就有了灵魂，从此以后这支部队不管换了多少茬人，他的灵魂仍在」。

在LAB君看来，早期打造深圳万象城时，那一群杰出商业人物**的初创团队，就已播下了不灭的火种。若问华润商业的底气何在，或许不全是央企背景及资源优势，而更在于业内领先的理念、在于生生不息的人才、在于产生不竭动力的企业文化和精神内核。

（本世纪初，深圳万象城建设期间由华润深圳员工笑脸组成的巨大广告，是否似曾相识？ @图源官方）

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厚积薄发的湾区龙头

除在营及分期开发项目之外，华润置地在深圳还有数量及规模都相当可观的储备商业项目，如罗湖湖贝村旧改项目、罗湖田心村旧改项目、雪花啤酒小镇、龙岗凤凰岗项目、龙岗龙园片活化项目等，及与合作企业携手开发的深圳北站综合体、创新金融总部、蛇口华侨城项目、合正方洲项目等，在建及规划中的新项目超过10个。

不同于某些城市习惯一家独大的强势企业，华润置地在深圳虽牢牢把控住高端商业，却以引领者的担当，多次将高难度的项目，以出人意料的方式，做出远超预期的成绩，既提升了区域价值，也使深圳城市商业形成百花齐放的良好态势。有如此之本土龙头，鹏城商业何愁不兴？

（华润罗湖湖贝村城市更新项目效果图（仅供参考））

深圳作为「最年轻的一线城市」，也是大湾区建设的「双核心城市之一」，不仅在经济建设及城市发展等维度拥有广阔前景，在城市商业发展上更将大有可为；而目前，相对上海、北京甚至成都，深圳的高端商场数量及国际一线品牌门店数量都还有一定差距。

正是看到了深圳市场的巨大潜力，以K11集团、嘉里建设、太古地产及北京华联（SKP）等为代表的国内头部商业企业，都已落子或有计划布局鹏城。相信在不久之后，深圳无港资高端商业项目的历史终将被打破。

（目前暂无重奢商业项目的福田CBD @图源网络）

对于深圳商业的引领者华润置地而言，城市的生长和大湾区的前景，是前所未见的新机遇，也是充满挑战的新时代。我们期待在深圳看到更有趣更出圈的华润新商业项目，我们也始终看好深圳城市商业的鹏飞之路。

——END——

tiankk7

专业而精彩的帖子，赞！！！

passingby

的确很精彩，作者了不起，华润了不起

RockyZ

很棒的帖子，期待华润湖贝

tiankk7

华润的确是中国商业的骄傲！

qwertrewq

毕竟是大本营  

371120

这帖子是精华中的精华！

红树湾畔

这帖子影像质量太棒了！

晃晃

华润出品，必是精品！！