绿地号地铁列车会否开进佛山？

禅城白袜

绿地为什么喜欢上天建高楼，入地修地铁？
2014-09-05
《地产》杂志/陈显仲

      题记：不管是向天空延伸修摩天大楼，还是钻入地下建地铁，绿地的目标是一样的：获取优质而廉价的土地。

  绿地很忙，无非钱和地。只是看得长远，做得巧妙。大搞混合所有制股改、运作A股最大借壳上市案是图钱；以往棋行险着修摩天大楼、现在剑出偏锋参与投资地铁都是为拿地。

  7月22日，绿地地铁投资发展公司在上海揭牌成立。根据绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署的战略合作协议，将由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务，计划在年内确立首批投资项目。

  据 悉，绿地地铁投资将采用“轨道工程＋区域功能”整体开发模式，通过BT(建设-转让)投资等方式，牵头战略合作伙伴组成联合体，在全国多地开展轨道工程投 资建设业务，同时积极参与地铁沿线区域的城市综合开发。工程竣工后，其有关权力按不同情况由政府部门以多种方式进行赎回。

  学港铁还是学深铁

  在 地铁的建设开发上，内地有一个很好的学习范本：港铁模式。港铁是指香港铁路有限公司(HKEX 0066)(以下简称“港铁”)这是目前地铁建设与房地产开发结合的最成功的模式。在香港，港铁通过与政府达成协议，拥有地铁上盖物业的开发权，因此港铁 成为香港的三大隐性地主之一。港铁于2000年在香港成功上市，反应热烈，亦是因为主打房地产业务。

  事实上，全世界的地铁公司中，目前还只有港铁公司能够实现盈利。据年报披露，2013年，港铁公司的总收入为387.07亿元，经营利润增加11.7%，达到了143.99亿港元。

  其中，车站商务收入达到45.88亿港元，经营毛利率为89.9%，与土地直接相关的物业发展利润为13.96亿元，物业租赁及管理业务利润达到31.05亿元。地铁建设初期物业的占比往往更高，2007年这两项业务占总收入比高达66%。

  现在港铁经营业务已经拓展到全球多个国家和地区，包括中国内地。

  但南橘北枳，港铁在内地的尝试并不成功。2004年底，港铁公司与深圳市政府达成协议，由港铁负责开发建设地铁4号线二期工程，并负责运营4号线全线，30年特许经营期满后无偿移交深圳市政府。同时，港铁获得地铁沿线290万平方米的物业开发权。但后来这一计划方案并未最终实施，理由是因土地政策限制，该计划未能获得发改委的批复。

  而目前绿地最有可能学习的榜样是深铁模式。因为深圳市地铁集团有限公司是现在内地唯一可以效仿港铁模式的公司。第一个原因是自从2013年后，按相关规定，深圳地铁就可以绕开政府的招拍挂而获取土地，再将土地通过招标，找到合作的开发企业，深圳地铁选择的合作伙伴是深振业集团。

  因为深圳市政府是把土地以作价出资的方式注入深圳地铁。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的规定，“土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有”。

  国家作价出资(入股)的土地被折抵为出资，变成了股份，体现为国有资产管理部门持有的国家股股权，实质上已经缴纳了土地使用权出让金。

  深圳地铁的“地铁+物业”的投融资模式，是在政府政策支持下，将地铁企业优化规划出的上盖物业，通过合法程序赋予地铁企业开发权，由地铁企业进行市场化运作，实现地铁沿线巨大外部效益的部分内部化，由此构建地铁企业盈利模式，并以此支持构建并实施市场化运作的投融资模式。

  一言以蔽之，即通过政府注入配套融资资源(土地)，深圳地铁集团经市场化融资解决地铁建设资金，再通过土地资源开发收益偿还借款。

  深振业集团在2013年11月以8.66亿元的底价中标深圳市地铁集团有限公司横岗车辆段综合物业开发项目的合作开发。目前该项目还在开发中，深振业表示今后将会继续与深铁进行类似合作。

  而谁又有资格能获取地铁开发的土地资源呢？从上述深圳案例中答案已经不言而喻：这是一场国企间的游戏。

  故此不难理解，为什么作为资深国企的绿地能够选择这个模式，而绿地牵头的地铁开发联合体，选择的又同样是国企的申通地铁和上海建工。也不难理解，为什么手握成熟模式的港铁最终无功而返。

  对政府来说，引入大型开发商，可以解决无资金投入地铁的难题，也可以对地铁沿线的土地进行专业性综合开发，所以，即使牺牲了部分土地出让金收入，对地方政府也是件可以做的买卖。

  “入地模式”的奥妙

  根据绿地集团官网消息，绿地董事长张玉良最近也在包括武汉、银川等城市进行活动，其中武汉市政府就明确表示有意邀请绿地参与武汉的轨道建设，绿地甚至还与武汉钢铁集团达成协议，在绿地的地铁项目中优先采用其产品。

  资金和技术的高要求，以及需获得政府的完全支持，都使得建设地铁及操作相关的房地产开发业务，并非易事。据相关资料，地铁每公里的造价大约为5亿元，轻轨为2亿元，有轨电车车体为2000万元。如此庞大的资金量非一般企业能够支撑。

  那么，绿地的优势在哪里？

  首先是得到政府信任，绿地多年来的超高层造地标运动，产业园的建设，深受地方政府欢迎。随着国家领导人出访韩国的经历，为其获取地方政府信任再添一个筹码。张玉良说过：想政府所想，为市场所需。对张来说，修地铁就是建摩天大楼模式的翻版。

  绿地想做的“轨道工程+区域功能”模式，其实与深圳地铁异曲同工。

  按照开发商的逻辑，帮助地方政府修地铁只是手段，目的当然是获取地铁沿线的土地资源。绿地地铁的BT投资模式中，政府赎回的条件是，绿地在开展轨道工程投资建设的同时，就已经参与地铁沿线区域的城市综合开发。

  而对于绿地来说，低毛利甚至亏本的地铁经营并不属于自己，高利润的物业开发才是重头，是绿地所欲大展身手的领域，打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。绿地的包括超高层地标在内的综合体建筑，一定能与地方政府找到共鸣。

  一方面有独特的商业模式可以与政府进行资源交换，另一方面，绿地“A+H”双平台上市的金融蓝图即将实现，相对来说，应该属开发商中资本架构较为宏阔通畅者。

  最后看其合作伙伴，申通地铁管理着全世界最长的地铁线，另一个则是地铁建设经验丰富的上海建工，拿地、建设、经营一体化。三大国企捆绑一体，对于任何一个城市来说，都是比较理想的低风险合作。

  绿地出手之时，正是政策日渐宽松之际。

  今年8月11日国务院办公厅印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，要求按照改革铁路投融资体制、加快推进铁路建设的要求，实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策，支持铁路建设，促进新型城镇化发展。

  根据《意见》，新建铁路项目未确定投资主体的，项目与土地综合开发权一并招标，新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权，已确定投资主体但未确定土地综合开发权的，综合开发用地采用招标拍卖挂牌方式供应。

  此政策一出，包括广东、福建、江西、安徽、四川等地明确表示要通过铁路沿线土地开发来弥补铁路建设资金不足。相信很快，“绿地”号地铁就将在全国四处上道。

Kee

绿地也要合作搞地铁了，厉害！

禅城白袜

回复 2# kaikwang


    我猜测绿地集团会投资佛山地铁三号线或者佛山地铁四号线。佛山地铁三号线连接佛山绿地中心和顺德绿地中心，佛山地铁四号线连接佛山绿地中心和绿地未来城。如果绿地集团想要它的项目早日通地铁就必须这么做。

Engels

回复 1# 禅城白袜


    绿地看来早已经心中有数，估量着自己的项目如何连片

Die_Zeitgeist

绿地的眼光很不错，抓住了几轮房地产大建设，现在又抓住了地铁大建设的机会。

禅城白袜

绿地"地铁生意"的土地谋略 好生意还是坏生意
2014-10-20 10:25:35中国房地产报(参与讨论)
提要：“自从今年7月底绿地集团宣布挂牌成立绿地地铁投资发展公司以来，已经跟超过8个城市洽谈，其中3个城市谈判已经接近尾声，今年年底将公布并开始动工。”绿地集团一位内部人士告诉中国房地产报记者。
  “自从今年7月底绿地集团宣布挂牌成立绿地地铁投资发展公司以来，已经跟超过8个城市洽谈，其中3个城市谈判已经接近尾声，今年年底将公布并开始动工。”绿地集团一位内部人士告诉中国房地产报记者。

  绿地进军地铁领域，没有人不认为这是一桩好差事。把沿线土地出让作为部分回购条件。绿地先介入参与建设地铁，同时顺带发展周边，最终目的是打造具备商业、办公、酒店等功能N位一体、地铁上盖城市综合体的模式。

  “说到底，还是土地，不管模式怎么变，学香港也好，学伦敦也好，土地总是最核心的资源，不过目前多地的土地出让都采取招拍挂制度，未来将会面临制度的调整，土地的模式需要突围。”盛世太平总经理陈立民告诉中国房地产报记者。

  搭“平台”联合拿地

  “不久前，我在上海国资大会上碰到上海建工徐征董事长，跟他介绍了投资地铁计划，问他有没有意愿和能力，他说上海建工在国内地铁施工方面有很好的经验和影响力。申通则管理着全球里程最长的地铁。”绿地集团董事长、总裁张玉良告诉中国房地产报记者，“以地铁沿线区域土地开发和轨道交通建设运营相互依托，做新一轮的战略尝试。”

  实际上，这个组合囊括了从地铁规划设计、建设开发、运营管理的整个链条。多个采访对象均认为，将沿线土地和地铁捆绑发展的商业模式无疑有着良好的前景。但从目前国内的一些尝试来看，这类开发牵涉到的资金需求、政策约束和技术难度都超过一般的土地物业开发。

  “绿地本身的商业模式需要创新，如果有这样的一个平台，绿地在土地的获取以及商业模式的改进上会有质的飞跃。如果能实现从投资、施工、物业开发，再到运营管理的盈利，这就成为一条线、一个面的盈利。”张玉良雄心勃勃地告诉记者。

  参照香港地铁模式，靠地铁沿线开发，地铁公司拥有土地的开发权，获得房地产收益，让整个地铁公司进入良性循环。港铁不仅赚钱，还是世界上最赚钱的地铁公司。绿地标榜最懂政府的企业，这些年，张玉良频繁往来于全国大部分省份和重要城市，与地方首脑沟通甚密，非常了解他们的想法。绿地对市场方向的不断调整，均是迅速抓住地方首脑运营城市的市场空白带，分享了城镇化、城市化的红利。

  这个思路，与过去绿地的数次变革一脉相承。数年前，绿地便提出站在“城市运营商”的角度，对上海花桥东区进行整盘规划、建设和管理。之后绿地在全国各地参与到新城建设、超高层综合体开发、空港物流园区建设中。

  “但是，地铁生意并不那么好做，国内不少城市都在学港铁，但真正能够盈利的很少。”一位房地产业内人士如是说，“地铁物业开发的难点还在于，由于要匹配地铁的建设，土地整理比较麻烦，建设成本较高，施工要求也高过普通的物业。如果没有很强的营运能力，可能会拖累项目节奏。”

  在同济大学交通运输工程学院教授叶霞飞看来，轨道交通沿线的土地和房屋资产，应该被综合考虑进轨道交通开发的体系中。“轨道交通对沿线区域地价所产生的影响是显著的，土地所有者和房地产商是城市轨道交通开发利益的主要受益对象。同时，城市轨道交通对沿线地价的影响在时间上是超前发生的。”

  好生意还是坏生意

  “什么叫战略？战略就是下雨打伞，意思很清楚，环境变化了，策略马上变。”张玉良表示。中国地铁大跃进、地方资金短缺和政府稳增长需求的三方角力，被张玉良视作新的契机。绿地将联合上海轨道交通的运营方申通集团和富于地铁建设经验的上海建工集团，这对有意愿修地铁的城市，无疑是个相当不错的招商对象组合。

  绿地日前公布的方案显示，绿地地铁公司与申通、建工的联合体，将作为城市轨道工程投资建设主体，承担工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等职能，并由政府相关部门直接或委托监管。

  按照绿地的设计，相关政府在地铁工程竣工后赎回，将结合沿线土地出让作为部分回购条件，由绿地先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发，打造包含商业、办公、酒店等功能的地铁上盖城市综合体及配套设施。

  长期研究物业资产管理的第一太平戴维斯中国区董事长刘德杨认为：“绿地做地铁上盖的模式，想象空间极大。能够拿到相关土地的开发权，本身就是一项非常核心的竞争力。”

  庞大的资金从哪儿来，是绿地联合体要解决的首要问题。绿地给出了一个模糊的答案，规模优势，以及其正在打造的海内外两个融资平台：绿地香港控股和正在借壳中的金丰投资。近两年绿地系获得的一系列低息债券，似乎也证明了其具备了这样的能力。

  “绿地已经做到了这个规模。在开发环节与合作伙伴的议价也非常强势，这体现了它的财务风险偏好且比较谨慎。”刘德扬认为。

禅城白袜

上篇于10月20日发的新闻报道说绿地地铁投资发展公司已经于8城开展地铁投资的谈判，其中三个城市的谈判已近尾声，相关项目将于年底前动工。我在猜想这8个谈判的城市中是否包括佛山。佛山地铁三号线将于明年动工，佛山地铁四号线也在紧张推进当中。绿地地铁投资发展公司是否会参与这两条佛山地铁的建设，拭目以待。佛山地铁三号线连接顺德绿地中心和佛山绿地中心，佛山地铁四号线连接绿地未来城和佛山绿地中心，绿地投资这两条地铁线顺理成章。

Kee

上篇于10月20日发的新闻报道说绿地地铁投资发展公司已经于8城开展地铁投资的谈判，其中三个城市的谈判已近尾 ...
禅城白袜 发表于 2014-11-30 23:17

    绿地在地铁方面尚嫩