夜线约见 老公房改造新模式 .：隔一拆一 6层改造成20层

Percocet

michaelw 发表于 2019-12-25 09:05
抱歉， 我的个人观点是全部拆除重建， 并不是完全的“隔一拆一”， 只是容积率等于或高于原来的（中心城 ...

事实也是大部分人并没有在两次房价大涨前改善住房条件，少部分人的确从房产投资中获得收益 一般是当年二套购入者 或者是初次购入者 二套多了一份灵活租售收入  或者正巧年轻人成家赶上了房价低点减轻了后续经济负担。大部分人还是被房价压着大负担的。我本人也不是上海的 在上海上过几年学。女朋友上海人，她家虽说房子不小单价也不低，但怎么说呢，本身置换来的家里还有老人，第二就是从市区搬到了中环外。。那周围的配套交通商业物业我觉得不如我老家无锡2w水平… 其实上海近郊的高价主要原因还是市区没有多少新盘 但近郊的配套大部分还没皮配上房价。 其实在几大移民国家接触好多京沪老市区人，把房子卖了移民的不少 过得还算滋润

Percocet

michaelw 发表于 2019-12-28 14:03
假设：
ZF成立一个专门的部门， 进行有计划/规划的 城市开发（含旧改）， 负责设计（含配套交通，教育和 ...

现在的货币赔付就是给拆迁户选择 老城区差不多面积也能买 近郊可以买大点 或者留点钱。其实有很多人也为子女考虑留部分现金或者投资其他 原地优化重建 就算全市场化等同商品房 也许有些人也不会换啊 除非能统一补贴人均住房面积 真正改善居住条件

michaelw

Percocet 发表于 2019-12-31 02:25
现在的货币赔付就是给拆迁户选择 老城区差不多面积也能买 近郊可以买大点 或者留点钱。其实有很多人也为 ...

和你有些相同的感受。

我本人也不是上海人， 在上海住过很多年， 所以很关心上海， 特别是普通收入阶层的住房条件和压力。

这些年来，我一直关注新加坡的住房政策和管理手段， 的确感觉到很多有别于香港模式的优点， 新加坡的人口密度远远的高于上海， 但新加坡的人均居住面积，居住条件， 居住的交通， 教育 和商业配套是华人社会里做的最好的， 经验是可以被借鉴的。
由于受香港的地缘影响， 很遗憾我们的房地产模式被香港模式先入而影响至今。 房产税这本来因该在和商业开发同时起步的国际惯例，居然在中国还是处于讨论阶段 。。。。。。令中国限于卖地经济， 而不是持久的卖地+收土地税（卖地，收税同步，更好的赚钱）

新加坡的贫民区已经没有了， 现在进入循环提升的是最早盖的经济适用房， 房屋的地段有很多是很不错的， 原住户在拆迁补赏上几乎是市场同地段新房的市场价， 因此通过率非常高 （因为市场价远高于**销售房屋的一手价）。

弹丸之地的新加坡， 对全世界开放房地产， 有钱就可以来买房， 99年产权， 这些豪宅就是用来吸纳全世界富人的刚需和投资， 并不需要什么土地， 一栋好地段的高楼就可以把大陆的影星土豪收一堆，
但70%的居住用地都是用于普通居民的， 开发商必须和ZF这个大开发商竞争（质量和价格）， 既能防止ZF的腐败，又可以保障质量和价格， 房产税在销售后立刻伴随起征。
容积率保证ZF收地有微利， 在后期的房产税和管理费， 为ZF提供持续的优质的收入来源， 配套的商业开发变得非常赚钱， 因为新房的入住率非常的高。 （香港模式的缺点之一就是空置率会很高， 浪费资源）

由于入住率高，商业， 教育和交通配套的营利性就很容易控制。

看着老黄埔， 老静安，老虹口，徐汇，闸北，杨浦 等等 那么好的优质地段， 假如能摆脱香港模式， 会给ZF贡献出多么巨大的财富。 城市的交通和面貌也将有很大的提升。。。。。。

seaway

michaelw 发表于 2019-12-31 10:19
和你有些相同的感受。

我本人也不是上海人， 在上海住过很多年， 所以很关心上海， 特别是普通收入阶 ...

新加坡太特殊了，并不适合我们，他们的土地开发和产业布局有着高度竞争性，这些不好做到。其实，仅就土地来说，我们足够大，所以不需要人为保持这种奇怪的循环经济，这两种城市地产模式都不适合大国发展。

michaelw

seaway 发表于 2020-1-2 20:01
新加坡太特殊了，并不适合我们，他们的土地开发和产业布局有着高度竞争性，这些不好做到。其实，仅就土地 ...

我从当年从上海搬到新加坡时， 上海的房价还仅仅是新加坡的1/3， 如今上海的房价（外环内， 才有可比性）是新加坡的一倍， （按实际使用面积， 新加坡没有公摊， 买房带车位）， 而且新加坡的建筑质量还是蛮不错的，（并标准配有 网球场，游泳池，健身房，桑拿房，公共活动室而没有另外收费）。
新加坡的平均收入是高出上海很多的， **的经济房只能是家庭总的月收入低于五万人民币才有资格， 但这个收入在上海已经算不错的了。
然而， 新家坡的房价控制的很好， 住房条件在华人的世界里是最好的，城市的面积是最小的，  房子又是全球的人都可以来买， 但却不影响居民的需求。

一个非常重要的原因就是ZF直接参与竞争并由此带来良性的资金周转，可以卖楼花减轻开发商的资金压力，但交房的时间严格监控。
地全部由ZF来拆迁， 空地先绿化， 然后才会上市拍卖。开发商没有任何钉子户的烦恼。  
虽然税收低，但ZF很有钱， 70%的人口都选择买ZF的房子， 为ZF带来了固定的管理收入， 同时可以把城市规划的非常宜居， 交通非常方便，
新房的入住率和规划区域人气非常高，

感觉一定有可以被我们借鉴的某些条款， 单纯卖地给开发商， 结果就会有囤积土地， 拖延工期，高空置率， 和脱离了幸福感的房价。。。。。。。
我们因该避免香港那种房地产开发商是顶级富人， 假如真的不幸如此， 城市和国家的竞争力会受影响， 如果和平的环境由干扰时，整个国家会面临金融风险。。。。。。。

小新小小新

michaelw 发表于 2020-1-2 23:16
我从当年从上海搬到新加坡时， 上海的房价还仅仅是新加坡的1/3， 如今上海的房价（外环内， 才有可比性） ...

新加坡是我觉得唯一适合华人出国移居的地方（需要工作的情况下），不错呀~搬过去之后有什么比较大的困扰吗？

michaelw

小新小小新 发表于 2020-1-3 11:52
新加坡是我觉得唯一适合华人出国移居的地方（需要工作的情况下），不错呀~搬过去之后有什么比较大的困扰 ...

同感， 新加坡是唯一的国人移居后感到比二等公民略高一点， 没有移民欧美的那种复杂的心态，能直接享受良好的城市环境和居住条件而没有隔阂感。
但缺点是， 新加坡的时间好像突然停顿了， 每天都是一样的环境， 不变的季节，不变的食物， 不变的味道，在室外超过八分钟就汗淋淋的， 一张照片如果没有标记， 过不了多久就会记不起来是何时拍的。。。。。。
但新加坡工作和生活的软环境的确比上海好， 有很多实践是蛮好的。

所有商用和民用建筑都注意外立面的美观， 和周围环境及其他建筑相融， （对住户不太好，面对道路的主面，虽然美观但噪音大）。

所有的地铁上盖都规划的比上海好， 类似于日本，每个地铁上盖都是社区的商务活动和交通中心， 地铁和公交的衔接让你体会到规划的细致。 地铁上盖的商业布局比上海考虑的周到， 不同层次的餐饮巧妙的融合于商业布局中


招标拍地的条款非常细， 临街一楼的高度， 和允许的广告，严格限制，开发商交付备用金担保竣工日期，会有胆子大的开发商倒闭， 但没有烂尾楼。

居民小区自驾车不允许从主干道直接进入小区， 城市规划时必须有辅路（LINK）， 避免了对主干道交通的影响。

居民小区必须配备口袋公园， 每一个小镇都配备体育活动中心。

经济房是建造销售一体（Build To Order), 符合条件公民向**申请经济房， 按申请的户数制定建屋数量，保证入住率， （如果抽签的楼层不满意而放弃，会有一定的处罚方案）。

中心城区的住宅容积率都大于4.0， 商务基本都大于10.0.

但是新加坡更适合工作， 生活还是上海好，将来退休后还是要回上海

小新小小新

michaelw 发表于 2020-1-3 13:50
同感， 新加坡是唯一的国人移居后感到比二等公民略高一点， 没有移民欧美的那种复杂的心态，能直接享受良 ...

多谢啦，很细致的分析，去玩了一周还是感觉时间太短。从东海岸徒步走到花柏山，再走到南洋理工大学，环境真是太美了。但是如果一直生活的话，还是会因为受限于国土面积，缺少了一些多样化的感觉吧。

seaway

michaelw 发表于 2020-1-2 23:16
我从当年从上海搬到新加坡时， 上海的房价还仅仅是新加坡的1/3， 如今上海的房价（外环内， 才有可比性） ...

物业管理与开发流程监督等微观措施可以借鉴，但除此之外，什么都学不了，因为完全不适合...我们真的不缺地，就算一线相对土地稀缺吧，那二三线学现在一线模式，真不知道来由在哪？

liucun00000

挺有想法的。

Vito_Lu

土地政策不一样 学不到呀

Vito_Lu

非说要学 可以学学环保政策

Vito_Lu

新加坡的确是个好地方 也是一手烂牌打的很好的经典案例

冰箱男孩

这样的方案也是可行的，前提是质量一定要好。否则压在下面的几户百姓肯定不同意的。

一定要试点，不能强来。

Kaysen

michaelw 发表于 2020-1-3 13:50
同感， 新加坡是唯一的国人移居后感到比二等公民略高一点， 没有移民欧美的那种复杂的心态，能直接享受良 ...

非常细致的讲解，能否再说一下觉得生活还是上海好的具体方面