干货！政府对近年佛山商业发展井喷给出一些分析

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编者按：近年来，佛山随着经济转型和城市升级步伐加快，城市品位和综合实力不断增强，城市现代服务业大发展的时机和基础日渐成熟。现代服务业发展的重要载体商业综合体如雨后春笋般涌现，并在某些区域集聚形成中央商务带。为全面掌握佛山商业综合体和中央商务带发展基本情况，深刻剖析其中存在的问题，提出促进佛山商业综合体和中央商务带有效发展、创新发展的对策建议，佛山市政府研究室与广东财经大学联合开展了《佛山市商业综合体和中央商务带发展对策研究》调研课题。现将研究报告摘要刊发，供领导和有关部门决策参考。

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佛山市商业综合体和中央商务带发展对策研究

商业综合体是一个城市和地区，在工业化和城市化进程中，随着现代服务业的高度集聚而产生的。它是由批发、零售、展览、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化、商务、咨询、休闲、娱乐等多种城市功能以不同方式融合于一体的复合型商业形态。
佛山自1997年1月百花广场开业以来，商业综合体发展一直比较缓慢，直到2010年前后，才进入高速增长期。目前（截止2014年9月底，下同），佛山已经建成、在建和规划开建的各类商业综合体数量达到424个，其中纯粹商业综合体129个，商业经营总面积超过2132万㎡。佛山商业综合体总量规模、建设密度和分布集中度，不仅在珠三角地区处于领先地位，而且在全国也排名靠前。
那么，这些商业综合体到底现状如何？是否存在过度竞争？佛山中央商务带对城市建设和经济发展的贡献到底如何？等等这些问题，本文将予以初步研究，并提出相关对策建议。


一、商业综合体、中央商务区与中央商务带的概念内涵
根据业界通常分类标准，课题组将佛山市含有一定比例商业面积（一般不低于5%）且总建筑面积超过8万平方米的项目，都统称商业综合体。将商业经营面积超过3万平方米，且总建筑面积在31—50万平方米之间的商业综合体，称为大型商业综合体；商业经营面积在3万平方米以上，且建筑面积在50万平方米以上的商业综合体，称为超大型或特大型商业综合体。（注：课题组在调研时发现，部分综合体商业配套还没有完善，商业经营面积不确定，故在以下具体统计分析时，以建筑面积指标为基础。）
研究表明，当城市人均GDP在4000美元左右时，商业综合体发展为初始阶段，主要以传统购物中心为主，写字楼、公寓型综合体占比较小。当城市人均GDP在5000至8000美元之间时，商业综合体发展步入快速发展阶段，新的业态不断丰富，具备有一定的抗风险能力。当城市人均GDP突破10,000美元时，商业综合体发展进入高速增长期，商业业态不断完备，主题型项目不断扩展，并逐渐从市中心向郊区发展。
国内外经验表明，当十个以上的商业综合体集聚在一起，就会形成了具有一定功能和特色的“中央商务区”。中央商务区发展到一定阶段和水平后，就可能形成“中央商务带”。中央商务区和中央商务带高度集中了城市的经济、科技和文化力量，是城市商业灵魂所在，是城市的最佳人气聚集区，它代表一个城市商业经济发展的方向。

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二、佛山商业综合体和中央商务带发展的基本情况
（一）佛山商业综合体发展现状。
1.在建规模巨大。前面提到，目前佛山已经建成、在建、规划建设的各类商业综合体424个，建筑总面积达15,695万㎡，其中商业经营总面积超过2132万㎡，已建经营面积占比约30%，在建和代建经营面积占比约70%。按照佛山2013年常住人口约730万人计算，佛山人均商业面积是2.92㎡，如果加上其他商业设施面积，人均商业面积将超过3㎡，远远超过北京、上海、广州等一线城市水平，也超过国际公认的人均1.2㎡的饱和水平和国际商贸中心城市人均2.0㎡的上限水平。

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2.近五年呈急剧增长态势。在近三十年的城市化进程中，佛山商业综合体一直处于缓慢发展状态。在2000年前仅3家商业综合体，2001年至2009年建成开业有28家，其余393个项目都是2010年之后建成或在建的，其中，全市大型、超大型商业综合体数量目前达到165个，占比39%。这种增长速度，超过广州、深圳、东莞等其他城市，处于全省最前列。


3.分布不太均衡。佛山商业综合体基本分布在南海区、顺德区和禅城区，主要集中在沥桂新城和季华路中央商务带组成的约50平方公里的狭小区域内。而其他各区、镇（街）则极少有大规模的商业综合体，尤其是三水、高明两个区的大部分地方，基本上没有健全的商业体系。

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4.商业综合体商业业态比重不高。目前，佛山近70%的商业综合体是住宅主导型商业综合体。说明社会资本看好佛山这个“楼市洼地”，而没有完全看中佛山这片“商业洼地”。对于大多数商业综合体，房地产开发才是本质功能，而其他商业经营、写字楼、旅游酒店等则是附带功商业经营、写字楼、旅游酒店等则是附带功能。

5.产业型商业综合体正迅速兴起。近五年来，随着产业转型和城市升级进程加快，佛山建设了一批独具特色的商业综合体。例如，广佛智城、智慧新城、佛山创意产业园、广东工业设计城等。这一系列以总部基地、产业服务为核心内容的产业型商业综合体，是国内其他城市比较少见的。

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（二）佛山中央商务区（带）发展现状。
1.季华中央商务带基本成形。在佛山商业综合体集聚发展过程中，以季华中央商务带发展速度最为迅速。经过多年发展，季华中央商务带集聚了包括总部大楼、金融机构、大型商贸中心、商务办公、酒店公寓等各类商务综合体。据初步统计，目前有金融机构有20个、会展商贸中心及都市型产业基地13个、大型购物中心及城市综合体17个、高级商业写字楼12个、公寓酒店5个，正成为佛山商业综合体最聚集、最高端的中央商务带

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2.广东金融高新技术服务区日趋成熟。目前，广东金融高新区的产业金融中心地位初步形成，囊括了佛山民间金融街、广东金融高新区股权交易中心、深交所网上路演中心等平台项目，瀚天科技城、佛山市电子商务产业园区等高科技产业项目，万达广场、地铁金融城、汇丰环球运营中心、中国银监会南方国际培训中心、越秀星汇商业中心等商业城市载体，以及39度空间艺术创意社区、千灯湖特色步行街、千灯湖三期灯湖广场、千灯湖文化演艺中心等文化产业配套项目。
3.佛山新城等四个新城成为新兴商业综合体的汇集地。佛山城市化进程慢于工业化进程，“城市中心”缺失现象在各区都不同程度地存在。为了提升城市化质量，促进城市功能的深度集聚，佛山各区先后提出了新城发展计划，分别是佛山新城、顺德新城、西江新城、三水新城。这四个新城，也是目前佛山各类新兴商业综合体的选址集中地和汇聚中心。

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（三）佛山市商业综合体和中央商务带发展中存在的主要问题。
1.缺乏特色，同质化现象严重。据调查，仅在季华路沿线，目前已经分布10多个商业综合体，项目同质化现象尤其让人担忧，基本上都是酒店+公寓+写字楼+卖场+住宅的方式。大多数商业综合体是基于地产导向，在商业模式创新方面缺乏动力。各类商业开发企业在发展自有商业品牌和开拓市场方面也很有限，几乎没有形成类似“万达模式”那种强大的自营能力和商业模式竞争力。
2.缺乏人气，吸引外来客流能力较弱。佛山是组团城市，人口分布相对较为分散，佛山市2013年常住人口约730万，相对于广州、深圳、东莞而言，是外来人口相对较少的大都市。除少部分商业中心区域外，其他大部分区域普遍存在商业人气不足的问题。
3.缺乏本土品牌和龙头带动，区域影响力偏弱。目前，佛山没有本土的商业类上市公司，亦无本土的全国性连锁商业品牌。除顺联、广佛智城等少数本土品牌外，基本上是外来资本和品牌，本土商业品牌参与大型商业综合体开发的很少。佛山本土商业地产品牌在国内其他区域扩张的步伐十分缓慢，连锁及联动效应不足。
4.缺乏专业人才，商业发展战略规划统筹不够。人才短缺，是佛山几乎所有商业综合体开发商面临的问题，商业研发、管理、运营团队基本是高薪从省外，甚至国外聘请回来。商业人才缺乏，致使各商圈整体规划统筹有效性不足、商场经营管理水平不高，产品更新换代慢，等等。

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三、国内外商业综合体和商务带经验借鉴
随着经济结构调整、产业转型升级、新型城市化发展，各种新兴商业业态正蓬勃发展，如物流园区、会展中心、购物公园、电子商务体验园区、展贸型专业市场、代理分销中心等，这些新兴商业业态，是现代商业演进和发展的产物。在最近二十年中，国内外很多业内专家对这些新兴业态进行了深入研究，提出了很多发展范例和模式。
国外较著名的大型商业综合体有日本大阪难波城综合体、日本六本木新城综合体、日本福冈博多运河城、美国拉斯维加斯综合体、新加坡新达城等，这些商业综合体大都具有高端时尚、业态丰富，注重服务和附加值、休闲比重高、文化先导性等特点，并且具有金融产品齐全，资金来源多，资本路径多等多重优势。
例如，日本的难波城就是一个好的典范。难波城是位于难波火车站的大型商业综合体，其定位于城市公园化商业综合体，力图为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲景象。难波城提供给人们一种自然生活方式，人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，可以在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波城商业综合体可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。

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在国内，万达广场、华润万象城、上海新天地等是最具代表城市生活方式商业综合体。这些大型商业综合体融合了零售、酒店、娱乐、会展、写字楼、住宅、主题公园等各种功能，具有丰富的业态及功能组合。

四、佛山商业综合体和中央商务带发展的对策建议
（一）强化佛山特色，重点发展四大类特色商业综合体。
1.以工业体验为特色的展贸博览型商业综合体。佛山拥有家电、家电、服装、陶瓷、照明等若干特色支柱产业，这些资源可以深入利用和发掘，建立一批展览展示类特色产业商业综合体，类似于日本东京台场TOYOTA（丰田）汽车展示中心、美国亚特兰大Coca-Cola（可口可乐）博物馆、荷兰阿姆斯特丹Heineken（喜力）展览馆等。这些特色产业综合体往往集旅游、文化、娱乐、商务考察、产品知识学习和购物体验于一体，向人们传递各种产业文化和消费消息。前荷兰啤酒业巨头、喜力啤酒控股公司主席弗雷迪•海内肯生前一句名言：“我不卖啤酒，我卖快乐”，就是这种特色产业商业文化的体现。
2.以传承历史文化为特色的旅游型商业综合体。佛山拥有丰富的历史文化资源，像武术、剪纸、醒狮、粤剧等等，要充分把这些历史资源与当前的旅游、文化、健康、体育、影视等产业联系在一起，打造几个像横店影视城、岭南印象园以及印象丽江等世界级文化旅游商贸商业综合体。
3.以美食、购物、娱乐等为特色的纯粹体验式商业综合体。体验式消费是未来商业经营模式的发展趋势，无论是线上消费还是线下消费，都要通过关注消费者体验和感受来获得成功。有数据表明，在传统百货购物中心中，零售业态占据绝对主导，而在新兴的体验式商业中心中，体验式业态占比突出，达到了51%。在这方面，广州正佳广场做得十分成功，近十年来，它与周边的天河城、广百等形成差异化发展，以各种美食、娱乐、文化艺术、儿童主题乐园等形式，每年吸引近1000万客流，打造“亚洲体验之都”，使得整个购物中心越做越旺。
4.以特色产业为支撑的会展类商业综合体。相比广州、深圳、东莞等城市而言，佛山会展业商业综合体几乎处于空白状态。这既不利于本地产品的流通渠道建设，也不利于本土企业的品牌打造和市场推广。培育和打造一批有特色的会展型商业综合体，是佛山现代服务业发展和城市建设中一个不可或缺的组成部分。此外，佛山有强大的制造业优势，是国内家具、家电等一批知名产品的“原产地”，具有发展“奥特莱斯”（品牌折扣店）的先天优势，是全国发展中国特色奥特莱斯的最佳选择地。

（二）合理引导布局，形成“一环、二带、三轴、五城”新格局。
1.以佛山一环为园环，引导商业综合体科学布局。目前围绕佛山一环，已建和在建的商业综合体约50个，但大多集聚在南海和禅城的部分区镇内，一环附近三水、高明、顺德区等连接地带，仍然有一定的空间来布局一批各具特色的商业综合体。
2.打造“广佛商贸带”和“季华中央商务带”。广州和佛山交界处一直以来是集聚两地商贸的连接带，几十年来，大量的商贸设施一直在两地交叉集聚、相互服务，也是各类商家关注的旺地。目前，在南海区里水、大沥、桂城和顺德区陈村等镇（街），建成和在建的大型专业市场、物流园区、企业总部基地、交通枢纽等商业综合体约30个，这为今后的佛山广佛商贸带发展打下了坚实的基础。佛山要加快对现有载体的提质升级，主动承接广州综合服务功能和创新型高端服务功能辐射，加快生产性服务业发展，形成以制造业和生产性服务业为主导的地区性中心。
佛山季华路是横跨佛山中心城区、联系广州和佛山西部的城市横轴。季华中央商务带是佛山商业经济转型升级重要载体，承载佛山产业经济“进城上楼”使命，引领整个区域经济从工厂时代向写字楼时代迈进。要大力引进、培育和推动各类企业总部加快向季华中央商务带集聚，打造总部经济集聚发展区。
3.强化“三轴”，提升佛山商业综合体的辐射能力。佛山是对接广州向南、向西延伸发展的商贸重地，从目前商业地产扩张的格局和发展趋势看，有三条轴线，具有发展商业综合体的基础条件和潜力。一是主轴“广佛路—佛山大道”；二是沿105国道顺德区境内；三是广三高速沿线南海和三水境内。据初步统计，这三条轴线区域，已建和新建的商业综合体约70个，仍有布局空间和发展潜力。这三线轴线是佛山市商业核心发展线，也是吸引外来客流的主线。在城市规划和布局中，有必要强化其功能和作用，加强沿线商业综合体对整个珠三角西部和粤西的辐射能力。
4.优化“五城”，整体提升佛山商业综合体发展水平。佛山“五城”承载着佛山未来新型城市化进程的希望，也是佛山城市和产业转型升级的重要平台。从目前的统计看，除沥桂新城、佛山新城发展进程较快，商业综合体的布局初步形成外，顺德新城、西江新城、三水新城，都还处于培育和发展初期，尤其是三水新城还处于起步阶段。目前全市70%以上的商业综合体都集中在这五个新城，显示出五城商业综合体发展的巨大潜力和空间。五城商业综合体要善于运用市场的力量来实施差异化发展，特色化发展。对于沥桂新城、佛山新城、顺德新城，可以从专业市场综合体，文化互动综合体、交通枢纽综合体、电子商务综合体、商贸物流园区综合体等方面进行重点突破；对于西江新城、三水新城等区域，可以加强旅游综合体建设和发展。
（三）完善保障措施，促进佛山商业综合体和中央商务带科学发展。
1.科学规划，合理定位。政府要制订并向社会公布大型商业综合体中长期发展战略规划，严格规范商业出让地块的定位和发展方向，对城市综合体项目布局进行适当引导和控制。注重城市综合体形态、业态和生态打造的差异性，避免盲目开发、低档次复制和过度竞争，同时规划好商业项目之间的连通互动，推动不同商业综合体建立合作联盟，共同打造商业生态链，提升集聚和协同效应。
2.集聚人气，营造氛围。要加大宣传力度，扩展宣传方式和内容，重点开展与国际化接轨的大型宣传推广活动，提升佛山整体商贸和市场形象。可考虑根据不同区域扮演的角色，进行分类推广宣传。例如，作为岭南文化的传承者，祖庙商圈可以开展系列岭南文化大型活动，向广佛地区、珠三角乃至国际输出特色文化品牌。针对季华路总部经济的定位，可以举办跨区域的商业招商推介大会，陶瓷博览会、动漫文化节、商业地产环境交流会，等等。
3.走科技兴商之路，提升商业综合体的信息化建设和管理水平。佛山要依靠科技进步，提高商业网点建设、运营管理服务的技术含量。鼓励和扶持电子商务的发展，全面推进商业信息化基础建设，积极运用计算机与网络技术改造传统业务流程，带动流通交易方式和服务方式的革新，减少交易环节，降低交易成本。在条件成熟时，采用GIS（地理信息系统）平台，对商业网点进行动态管理和监测。
4.重视商贸流通业人才的培育和引进。加强人才引进和培训，建立多渠道、多层次的人才培训体系。抓好商业企业在职员工尤其是中高层管理人员的适用性培训，造就一支具备高素质、能力强、经验丰富的商贸流通专业人才和带头人，全面提高商贸流通从业人员素质。
5.完善交通配套，打造交通便捷的区位优势。城市综合体发展需要城市快速便捷的交通网络作为基础。当前，尤其要尽快解决季华中央商务带的立体化交通问题，在季华路快速化改造后，推进在各大商业体间建设“空中人行道”，探索地下空间的开发，预留未来地铁站与各商家的连接通道，增加停车位，从而为城市综合体项目带来大量顺畅的人流和物流，保证各种资源利用的最大化。
6.重视协会发展，引导商业综合体健康有序发展。重视现有行业协会、商会的重要作用，完善行业规章，加强对商业网点设置的指导、监督和协调，实现行业自律管理。扩大行业内外的沟通、提高行业的组织化水平。吸纳行业协会和商会组织参与政府商业发展规划和政策制定，形成全社会共同推动商业综合体发展的合力。

kungmanyau

樓主去應徵JLL吧。。。業餘都做得這麼認真。。。

Kee

樓主去應徵JLL吧。。。業餘都做得這麼認真。。。
kungmanyau 发表于 2015-3-26 17:25

    这是佛山市府和省财经的研究报告喇我只是搬运工

Engels

回复 11# kungmanyau


    摩天群有位政府大神，不定期发点公文来给我们看看的

Azaka

好的商业体都经得起考验。很多本地做实业的都想在房地产上捞一笔，唉还是暴发户心理。

STARY豪

回复 3# kaikwang


    顺德已建成怎么这么多