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发表于 2024-4-17 16:02:57
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本帖最后由 wenfeng0819 于 2024-4-17 16:05 编辑
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一个地区，总会有、总要有一个很鲜明突出的城市中心板块，尤其被人诟病佛山无中心、需要担当城市中心职能角色的禅城区，这个中心中的核心，首先必是经济和中高端就业贡献核心区，发达地区及城市，城市核心必然是亿元税收楼最群集的地段，以最小的地贡献最高密度的经济产出，那么这里必然依靠中高端人才集聚，才能达成这种可能。有了这种人口，站在他们角度和需求出发，围绕他们布局城市消费中心，才能获得双向吸引、双向促进的稳固根基。消费中心或称商圈规划，率先考虑的是保本、保底、保内，再到吸外、辐射出去，东京银座、深圳福田、广州珠琶、南京新街口等等消费中心，本身就是一个经济中心、中高端就业中心，都是有本片区亿元税收楼群的高贡献值消费者保底支撑，若是靠在校学生、省吃俭用的低层打工人、一次性走马观花游客等低消费力人群，是只赚吆喝、只赚人气。因此，经济中心、中高端就业中心、人才集聚中心，才能成就消费中心根基。
纵观整个禅城区，这个中心，毫无疑问，就在未来的环文华公园中央活力区，数一下未来潜在150米以上的亿元税收楼：万科金融中心4座170+、岭南明珠体育馆北的南沙村拆建地块的两栋200+，岭南明珠体育馆东的砂轮厂周边拆改地块的3栋150+，城发大厦196米，平安金融中心160米，绿地璀璨天城两栋200+、1幢150+, 恒福建投壹号1幢200+，绿地金融中心两栋200+、好乐迪地块未来预计1栋250+，佛山农商银行总部大楼230米和1幢150+，共计20栋甲级高档写字楼，还有周边深圳怡通供应链、通济大院地块、镇安、果房、星星国际、交通大楼等写字楼群，另外高层公寓楼数十栋，行政事业单位若干群组，待到满载时是10万级别的白领就业人口，产业和行业包括了金融、保险、证券、高端服务业集群、总部经济、城市公共服务、政府服务、科创、文创、大宗贸易、数字经济、建筑、医美、商业、娱乐等典型的发达城市中心主流产业。配套，地段内有8条地铁，其中最重要的，有连通5区的佛山横轴4号线，佛山纵轴3号线，大湾区横轴广28号线，虹吸珠三角机场枢纽空地勤及佛肇临空经济区人才人口的机场9号快线，全部在环文华公园中央活力区交汇，这里更有完善的人才子女教育、三甲医院、城央双公园、体育健身、综合公共服务配套，有很成熟的中高端居住区氛围，这些都是吸引留驻城市中心高端服务产业优质人才的关键因素。规划长久的消费中心（商圈），需要站在受众角度出发，做出不同需求的模拟，再做出规划和建设，而非站在规划者角度，去让受众迎合这些规划和内容。
找准了消费力最强、密度最高、社会贡献值最大的受众群体，在他们就业、起居片区布局消费中心，应先刻画一下这些受众的消费需求画像，归纳如下：1、压力释放，城市中心的职场压力是最大的，这与他们背负的经济价值产出权重是成正比的，因此排解压力，治愈承压亚健康心理，是业余第一需求；2、时间宝贵，加班常态化的他们，除了睡眠之外的时间并不多，不愿意舍近求远，因此精神+服务+物质消费需要就近全要素、一步到位满足； 3、社交需求，越忙的人，时间流逝得越快，职场外的社交圈子越窄，从大学毕业到岗到有些成绩成就，往往一晃会惊觉自己为事业而丢弃了很多婚恋的黄金时间，帮他们这些优良基因群组制造配对机会，将人才和人才的家留驻和承传下去，也是城市的神圣责任；4、物质消费需求，像佛罗伦萨小镇的那类奢侈品折扣店，时尚个性需现场定制商品，迪卡侬现场运动体验商品，可坐下阅读读不完买走的大型购书和阅览中心，线上线下同步发布可实物上手体验的新型电子消费品（例如折叠屏手机），珠宝首饰，试用式和服务型化妆美颜品，每个周期统购一批的大型超市日用商品，餐饮，电影沐足按摩美容美发等服务消费，其他特色蓝海商品与服务，只有这些与线上购物仍有区别的物质消费品和服务，能把这些业余懒人、忙人、高消费力群体请出宅、请出网购屏幕。5、亲子与家庭需求，一些家庭支柱，有素质、有家庭的受众，不会让孩子和老人不健康地宅家，遛娃遛老也是他们的常态。
总体而言，精神消费、服务消费为主、为引领，物质消费为辅。面向这种受众，日理千机，如何吸引他们为消费中心托底？
精神消费是总引擎，先做个站位假设，佛山城市中心环文华公园中央活力区，要10万白领、20万片区内居民、40万周边居民业余走出舒适的宅门、走出上瘾的手机和电脑屏幕，靠什么吸引？我们先看看远的，与环文华公园有点相像的贵阳花果园商圈，这个中国西南最旺的商圈之一，有环绕花果园湿地公园的几笔点睛之作，神秘的艺术范白宫建筑地标，千人级年轻俊男美女广场舞城市IP，湿地公园街头艺演的天堂，周边超高层双子星地标商业中心等多个大型商业消费综合体，走在这个地方，你不敢相信是个GDP不到佛山40%的城市所应有的景象，捂住城市名字标识，你甚至可以称这是超越香港的夜生活先进地区。贵阳花果园商圈很懂受众需求，它用艺术、街头演艺IP、网红群体，湿地公园里分开各个演艺板块，有高雅的街头小型乐团演奏、有微型唱赏、有个人表演、也有中老年人活动区，配合一个规模没有文华公园或亚艺公园面积大的城央小型湿地公园，以释放压力，追逐潮流，近距离休闲社交为虹吸引擎，你会看到公园草坪和空地总是坐满被吸引过来的人，以年轻人为主力，木栈道的行人游人如鲫，有了走出宅门和手机电脑屏幕的人，就一切都好办了！纵观整个中央小湿地公园，从左至右，分别是动感活力澎湃的俊男美女广场舞IP区、游动网红直播区、半动感半优雅的街头演艺区、中老年人小孩娱乐区、露天小市集区、双子星地标大型商业区群，从动到静排布巧妙，全年龄段适合，从城央小湿地公园集中吸流再到分发给周边商业街区、商业综合体，形成一个可持续一天或一夜的精神-服务-消费商业价值链。这种虹吸和分发链接能力，不亚于闻名全国、主打古典网红演艺的西安大唐不夜城。
再看近的，广州核心区珠琶的布局，这里是广州现在和未来白领最集中的片区，我们只看两点精妙镶嵌，是有远见的规划者有意识为之，琶洲办公核心区旁的琶堤、以及珠城核心区的广州图书馆，琶堤提供了白领人群最喜欢的屋顶城市景观休闲吧，跟上海外滩的楼顶露台吧类似风格，各吧有各式演奏氛围和风格；广州图书馆，市民利用率远超另两个地标广州歌剧院和省博物馆，博物馆、纪念馆、美术馆、科技馆、体育馆等公共设施资源，其实利用率是很低的，毕竟广州不是巴黎、北京这种世界级历史博物与文化资源沉淀深厚的慕名城市，大多是零星使用甚至是一人仅一次性使用，大部分时间供外地游客一次性使用，像今年国庆节当天，白云新城硕大的广东画院，我观察了整个上午，仅有6名观展的市民或游客，而广州图书馆，则是循环型的服务载体，那是知识充电的海洋、永不落幕的精神陶冶圣地，是上至白领小资、下至一家大小最喜欢长时间泡的地方，在花城广场中虹吸力最强，是人气人流的集聚和分发输出口之一，缺陷，是时间太政府化，晚上9点就闭馆驱赶人，不少白领下班刚吃完晚餐才正想出来，以及馆内休闲式阅读空间不足、阅读方式和氛围过于正统，对小资和白领的吸引力有所削弱。
精神消费为引擎的例子还有非常多，国内大部分成功的商圈，无不以此为牵引，带活周边商业体，传统的同质化购物中心模式、商铺售货模式，早已落幕，没有任何吸引新一代消费者循环消费的意欲。
说说环文华公园中央活力区与以上两者相比的优势：与贵阳花果园商圈相比，规划更合理，疏密有致，人才和人口层次更高，消费实力更强，城央公园的面积更大、可塑性可利用度更高，城市配套更完善；与珠琶夜经济商圈相比，也是城央公园更大、可塑可利用度高，住宅区域更大，人才的房价及住宅板块属地性更强，即离家更近，医教配套更完善。
环文华公园中央活力区与本地的岭南天地商圈和创产园相比的优劣势：
与岭南天地和创产园相比的劣势：
1、是亦商亦游的“游”性不及国家级文物保护的岭南味历史建筑区（即游客吸力不如岭南天地），岭南天地的天赋岭南文味是永葆新鲜、永葆消费力、永葆对外吸力的底蕴，人工伪品仿不了；同是文化历史真品的永庆坊就是借鉴岭南天地的成功模式，走改进版。
2、与创产园商圈相比，少了产业孵化园小微企创业就业者、张槎打工人、佛大江湾校区和高职学校的学生人气，这些住简陋宿舍的人业余课余更喜欢出宅，政府支持力度大；
3、环文华公园中央活力区由于太大太散，在建待建项目多且时序不同，各个商业体各自运营，目前还不能叫作一个成型商圈，缺失香港瑞安、佛山创意产业园投资管理有限公司这样的整体统筹规划建设和运营专业机构。
但优势也是明显的：
1、接近完美的配套，东南西北共4个城市综合体围绕（其中南北两个综合体规划待建，即岭南明珠体育馆北地块、南部仁和仁伍村地块，已建在建的为西部万科金融中心、东部季华六路CBD），共计8-12个商业体大型群组，未来自带10万高消费力白领就业与居住人才的内循环保底能力，城央两大公园+体育公园可塑造空间大，辐射周边城南、奇槎、果房、石肯等新兴高消费力新人口区几十万居民，远端通过机场9号快线辐射机场枢纽、佛肇临空经济产业区、肇庆与云浮，有抢占和留驻这些复合人才的佛山诉求，有佛山经济引擎、高端服务产业辐射策源地的诉求，有粤西区域消费中心的诉求；
2、岭南天地因规划问题，被胡乱穿插的多个房地产楼盘割裂了岭南龙脉的连贯性，与附近其他文迹分割成散块，无法连通成一个岭南文旅整体，因此给游客的感观是体量小，局束不够舒展，整个泛岭南天地文商旅板块较杂乱和支离破碎，交通也不便；
3、创产园周边低端的构件太多，人口层次与消费力相对偏低，图热闹的阶层占主导，无法实施大面积改造升级，也缺失可扩展利用的新空间，因此定格“后街涂鸦烟火气模式”将是其上限，由旧厂房旧宿舍低成本改造的创意园、文创区、孵化园，门槛低，目前正在全国各地各旧改区大批量复制，没有历史古迹和文旅资源、没有高大尚综合体群等重资产底座支撑，未来被一窝蜂的卷烂将是可预见的，其生命周期不会太长，纯靠轻资产的运营来维系，比较脆弱，不可能是可持久的主流，外部游客到访量会随着创意园在各地的快速复制，新鲜劲褪去，逐渐呈下滑态势。
综上，前瞻性布局建设好环文华公园中央活力区这个核心片区稳固型商圈，体现真正的城市活力、凝聚力、辐射力、人才和营商环境归属力，对佛山当前和未来战略意义重大。
特建议如下：
塑造强大的精神消费、服务消费影响力，以文华公园和岭南明珠体育馆为纵轴，季华五六路为横轴，打造从北到南的城市活力动静依次排布、从东到西横轴娱商熠熠生辉的现代新商圈、新社交格局，在远离民宅的岭南明珠体育馆和电视塔之间地带，开辟网红年轻人广场舞、街舞活力场（设公共更衣和寄放物室，铁塔下加装舞厅音响及舞蹈射灯），简称“铁塔舞”，逐步形成一个佛山年轻人以舞解压、观舞解压、以舞识友、以舞健身、以舞学舞、以舞出宅、以舞吸流、以舞结缘、以舞营销的城市露天大舞厅IP，由网红策划机构和专业舞者带动（起初时期由政府以有偿服务聘请MCN引流机构、网红直播团队、舞厅专业舞者和DJ、音乐舞蹈演艺学校的演出团队、民间娱艺团体、共青团和工会、广佛肇院校协会组织，逐步将IP建立起来），动感活力在城市心脏处澎湃跳动，让佛山地标电视塔活起来！雄狮广场的老年人广场舞依旧存在，新老并存，以新为主，与北部运动场馆一起，以电视塔为界，形成北部激情动感地带；在电视塔下广场和草坪以及文华公园南区钻戒桥下小型演艺舞台一周，用政府购买有偿服务、政企联投等方式，聘请专业乐队、乐团、演出组织、音乐舞蹈演艺学院师生、民间新潮艺人文艺团队、网络红娘活动策划组织机构、广佛肇各院校协会，打造成星罗棋布的各式街头演艺、沉浸式演出、互动游戏、策划组织新潮相亲户外互动活动（例如与City walk类似的，组织陌生单身男女走“两园walk、盲盒walk”等等），这同时也是两个重要的年轻人鹊桥区，开放式相亲场所，设置更多适合情侣知己的静态可坐草坪、座位，以丰富多样的街头演艺和陌生人互动活动为召唤、为媒、为见证，让环文华公园中央活力人才区内十万白领之单身者有相遇、相识、相约、相聊、相恋的浪漫场地、创造大量异性火花碰撞时间和机会，这个建议设想，是从一件亲眼所见小事触发的，在文华公园南区改造后以及第一人民医院国际医疗中心建成后，我曾亲眼亲耳目睹到一对讲普通话的年轻情侣，在文华公园南广场指向国际医疗中心说出以下一番话：“我们在这个公园相识，我最大的心愿，就是未来我们高颜值的聪明宝宝出生在上面的妇产大楼！”男的语气坚毅、女的甜蜜娇羞，情景真切感人！满满的正能量和城市幸福感！佛山以及我们的社会，不就是强烈需要来自五湖四海的人才精英，在这个集聚板块，通过这一系列缘分制造纽带，相遇、相识、相约、相恋、结合、衍生出一代代优质新基因吗？正日益陷入盲捧不恋不婚不育的畸变时代，不就是急需要这对情侣新人一样的活力感人场景去改造吗？
目前的问题，主要有两个，第一是环文华公园中央活力区的规划建设仍需要5-10年时间，即就业和居住人才的集聚仍需要时间沉淀；第二是在这个中央活力区规划建设期间，防止城央三个公园被错误定格，即，被逐渐定格为老气横秋的老人公园、儿童游乐园、打球运动健身场，这城央黄金地段公园、周边亿元税收贡献楼云集、年轻人才主宰的公共户外平台，一旦“人设”被错误形成，就废了！在这种寸土尺金的人才宝地，必须做适度的“驱赶”，将最重要的精神活动空间、服务消费留给为城市贡献最大的人才精英们，不能把佛山心脏地带弄成晓港公园、中山公园、儿童游乐场、准运动员锻炼场、甚至电动自行车穿插捷径！这些都是与板块真正的主人即年轻人才口味、新一代商圈需求格格不入的空间。至少，中心中的中心文华公园绝不能被老人、小孩、运动人霸占，商圈级城央公园，要的不只是园林绿化景观和传统公园设施，更重要的，是内容！针对“人设”的独特内容、动态变化内容。上面所说的文华公园和岭南珠体育公园比贵阳花果园商圈湿地公园、珠琶更具可塑性，就在于“人设”内容的可重置空间更大、更连贯，它被20栋150+地标亿元税收写字楼、数十栋高层公寓楼、多个大型商业中心环抱，很容易营造震撼的城市天际线夜经济景观，试想，在环文华公园一圈的城市天际线群正中央，因为“人设”内容的格格不入，形成一个主人不爱、非主人霸占的真空地带，将一圈精神消费、服务消费、物质消费进行不识时务隔裂，会是怎样的情景？暴殄商圈天物、废弃吸流广场的痛心！因此整个环文华公园中央活力区，活不活力得起来，能否将季华六路季华五路、岭南大道和文华路所有城市构件和人进行拉链整合，能否成为整个商圈的引流入口，取决于文华公园和岭南明珠体育馆的“人设”内容大改造！
新一代消费者，喜欢户外+户内沉浸式消费、场景个性消费，我经常深度观察新一代消费行为细节取向，并细分开18-24岁未婚年龄段，25-29岁年龄段、30-39岁年龄段、40-49岁年龄段，及不同阶层人群，仿真他们的心态立场，因为他们才是现在和未来的消费主力，他们较抗拒传统的模式，不会跟“老一辈”玩，但心智成熟度差异也形成细分差别，例如已婚心智成熟的人或剩男剩女与叛逆期的小年轻不一样，成功中壮年人群与初婚育小家庭男女也不一样，互不愿意将行为归为同类，但有几样东西却是不会变的：
一是人都有凑热闹的本性，凑属于他们那类人的热闹，老年人的私伙局、搓麻将也热闹，但年轻人与上辈人的热闹是楚河汉界的、合不来，即便是贵阳花果园一起跳广场舞，同样的音乐，虽然不限年龄都可以进来跳，跳着跳着，就会人以群分，年轻人的跳舞出发点、舞技、体能、花样、组织、目的，慢慢地将老年人“逼”到后排，当老年人觉得成为了观众的小丑和另类小众时，逐渐逐出广场舞场，自觉去属于老年人区域；细分更多的年龄段，打造属于新一代消费主力的凑热闹内容，是环文华公园政府与各企业的要任；
第二是新鲜刺激，昨天的密室逃脱、剧本杀、奶茶、车尾箱集市、露营，今天的咖啡、City walk，明天可能就切换新题材了，很多潮流都是被资本、手机引流带动和创造的，来得快去得也快；在获取消费信息方面，除了一些私密性高的消费目的地，现在已经很少事先不通过搜索信息，在不了解你的信息状况下盲撞进来等你啰嗦介绍推荐的消费者，如何借力这些引流机构、谁出面、谁出钱、怎么出，这是环文华公园区必须面对的话题；
第三是户外景观，同是看演出，同是喝咖啡，在有景观的户外环境，新一代人比上一代人更有需求，因此我们见到到处的顶楼大露台、江滨/海边/公园/景区/城景边开辟出观景座位，追求视野景观和由此带来的心境愉悦，对于“卷”压力一代来讲，需求度越来越高，文华公园一圈的平安中心6层楼顶大平台、万科金融中心商业平台、印象城顶楼平台、九鼎楼顶平台、南北绿地中心平台以及岭南明珠体育馆旁未来的商业中心平台等，都能创造爽心悦目的园景、户外灯光秀（数十栋超高层建筑塑造的环文华公园城市灯光秀视觉享受是震撼的）、天际线等户外景观；
第四是一些全年龄段通吃场所，例如餐饮、新型图书馆、大型超市、影院。
第五是私密性，会所、酒吧、KTV、夜总会、音乐餐吧、咖啡馆、沐足按摩、SPA中心、茶艺室、私教健身房等交际和压力释放场所，心智越成熟，需求越大，在全世界、在什么时候这需求都不会变，只是内容、环境、方式、名称不定时做了些花样变化，国外发达地区主流是什么、始终主导着国内方向这个规律是不会变的。尤其是对城市中心高压人群，在好乐迪地块、岭南明珠体育馆北就是两个很正宗的室内娱乐和放松合适地段。
广东地区与外省相比，尤其与北方相比，最大的商业优势是户外的气候优势，没有寒冬，炎夏的夜晚也适合户外消遣，文华公园和岭南明珠体育公园是整个商圈的四季户外平台，这个由政府搭建和打造内容的户外商业平台、引流入口，无疑减缓了周边各个商业体群组自带户外空间小的引流压力，让环文华中央商圈做到大户外+户内的有效平衡、拉链式协同。
（帖子字数限制，建议文截开两段，待续）
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