保利冼村改造|350米70层|200米55层X2|190米48层X2|基坑开挖

linyue

天上种的菜 发表于 2020-1-8 09:18
要不，打个赌？开小号到处杠有什么意思呢？

冼村08年开始改造，现在都12年了，杠？我比你更希望能赶紧拆完，我也是希望到绝望了

一塔胜千厦

望眼欲穿！

敬玉华与赵小猫

linyue 发表于 2020-1-8 22:19
冼村08年开始改造，现在都12年了，杠？我比你更希望能赶紧拆完，我也是希望到绝望了

确实如此，拖得实在太久了，如果改造好了，珠新有望成为中国最美CBD

娘娘

linyue 发表于 2020-1-8 22:19
冼村08年开始改造，现在都12年了，杠？我比你更希望能赶紧拆完，我也是希望到绝望了

不用争了，这个地方没个5-8年内拆不动的，不用关注了

广州前进

冼村慢慢熬吧，别阻碍13和18号线的建设就行。

用镜头记录世界

广州前进 发表于 2020-2-25 16:14
冼村慢慢熬吧，别阻碍13和18号线的建设就行。

就阻碍一栋300+的建设而已，员村改造才是重点，天际线的最重要部分

LAWDEFENDER

冼村整村拆除率超90%！预计村民房屋租金将每年增3亿元
南方+、信息时报、中国广州发布、广州日报 2019-11-23 08:20

宽敞的道路，

花园式住宅，

复建古香古色的宗祠，

2000平方米大型文化广场，

还有300米地标写字楼

21日，广州天河冼村官方微信号发布冼村改造的最新进展，同时公布冼村未来规划视频。据悉，冼村改造进入快车道，截至目前，签约率92%，整村拆除率超90%，新控规调整已经完成，三、四、五期回迁房同步建设，酒店、幼儿园、大庙、祠堂均已开工。

冼村改造进入快车道  

整村拆除率超90%

据该官方微信号透露，在各方的共同努力下，冼村改造进入快车道，截至目前，签约率92%，整村拆除率超90%，新控规调整已经完成，一、二期回迁房保障已签约村民每一栋房屋有一套新房入住，三、四、五期回迁房同步建设，酒店、幼儿园、大庙、祠堂均已开工。

作为广州天河CBD里最后一个城中村，冼村位于珠江新城核心区东侧，涉及冼村路以东，黄埔大道以南，猎德大道以西，金穗路以北的冼村地块，以及猎德大道以东的冼村小学及周边拟扩建地块，合计规划调整范围面积27公顷。冼村改造自2010年启动，由于受拆迁安置、增加公共服务设施等因素影响，至今尚未完成。

今年7月，广州市规划和自然资源局网站公布了《冼村地块控制性详细规划》，该规划已经通过广州市**批准并正式生效。新规划共规划人口2.2万人，将在改造地块总建筑面积不变的情况下，适当放宽融资区限高，增加居住面积，新增20处公服设施。

保证百分百原址回迁

预计村民房屋租金将每年增3亿元

宽敞的道路，花园式住宅，还有300米地标写字楼……在冼村公布的未来规划视频中，从“吃、穿、住、行”到“学习、健身、社交、娱乐”等设施设备一应俱全，融资区规划有高端商务办公等业态。

据悉，冼村未来规划总建筑面积约107.7万㎡，其中复建区总建筑面积约69.87万㎡，包括：61.21万㎡住宅（融资区建的6.51万㎡住宅），充分保障百分百原址回迁；4.8万㎡集体物业（3万㎡酒店和1.8万㎡商铺），能提高村集体收入、提高股份分红；3.85万㎡公建配套，包括肉菜市场、教育、医疗、休闲、健康等业态，保障生活便利。

为了方便街坊们的日常生活、营造利于子孙后代成长环境，新冼村将有丰富的配套。

在教育上，将新建1个托儿所和2个幼儿园，引入高质量师资力量，为冼村子弟提供良好的教育环境。其中，现冼村小学将扩建为30班小学，还有18班幼儿园、9班幼儿园、托儿所各1处，另有社区少年宫、文化站、文化室，营造更好的教育环境。

大庙和祠堂在建设过程中，保留冼村原有建筑风貌和传统理念，精心雕琢古香古色的建筑细节，以充分传承文化，使冼村人的祠堂文化能够得到继承和发扬。

此外，在服务设施和公共配套上，将有肉菜市场4处，家庭综合服务中心、社区卫生站、 社区卫生服务中心、居民健身场所、游泳池，以及小区园林道路等。在集体物业上，待酒店、商铺、停车场投入运营后，将进一步便利街坊们的日常生活，提高村集体收益。

据悉，冼村改造完成后，环境优美、房屋品质提升、交通便利，村民房屋租金也相应提高，预计村民个人房屋租金收入每年将增加约3亿元。高端酒店、高价值商铺、大型停车场、肉菜市场等投入使用后，预计每年将为村集体带来约2亿元的收益，提高村民的股份分红。

打造“冼村绿廊”

今年7月发布的《冼村地块控制性详细规划》，适当放宽了建筑高度，形成冼村改造范围内100米~300米错落有致的建筑序列，同时释放更多的集中公共空间。

未来西侧融资商务办公区立面采用简约现代的公共建筑风格，与花城广场中轴的办公楼形象互相交融；东侧居住附件区则以简洁明快的体量分割与周边相容的颜色搭配，使外观具有现代感且与周边和谐共荣。

冼村绿廊示意图

据悉，冼村地块改造将积极融入天河ZY商务区整体提升行动计划，完善珠江新城公共空间体系，打造“冼村绿廊”，联系“花城水镜”“兴盛绿街”“猎德水岸”“中轴互通计划”四大景观提升行动计划，营造珠江新城“绿廊环”，作为近期CBD建设提升亮点之一。

交通方面

本次规划在冼村范围内的西北侧与南侧新增两条非定位道路，以进一步优化区域交通组织；另外，加快地铁13号、18号线换乘站冼村站以及西北侧规划立交桥等交通基础设施建设，方便交通通行。

地块内部设置地下车行环道，进一步提升规划范围内车行效率，同时整合连通地下停车场，实现停车共享，总共规划8838个停车位。

公共空间方面

采用立体的公共开敞空间建设，在高密度、高强度开发建设下，尽可能提升社区内绿地绿化、休闲活动、人流集散空间比例，提升社区宜居品质，具体包括：立体慢行系统，高层塔楼之间的空中花园，半下沉ZY绿地广场，人文社区中心。

其中，建设连通融资区的绿色屋顶空中平台，跨道路联系地铁站点、商业裙楼与半下沉广场，引导人流从地铁站走入地块内部，提升活力，带动产业，并为周边人群提供更多的绿地休闲空间。

传承文化方面

应村集体要求，将村内现有的6个祠堂、1个大庙以及碑刻等整体迁移至地块ZY，同时在旁边形成社区广场。

规划祠堂集中保护区与社区广场占地面积0.8公顷，将成为CBD中的传统文化传承与展示空间。

冼村地块改造实景融入图

“九年磨一村”

旧改如何加快速度？

今年，被不少媒体称为 “九年磨一村”的广州冼村改造新方案终于出炉，珠江新城核心区东侧的城中村将彻底融入CBD。冼村是广州中心城区所剩不多的城中村之一，也是珠江新城最后一个城中村。虽然2010年已启动改造，但直到2018年第一批回迁户才拿到新房钥匙。

是什么拖慢了“三旧”改造的进度表？10年的时间里，“三旧”改造有力促进了广东省的高质量发展和生态文明建设，但也存在一些地方推进积极性不高、配套政策不完善、系统性的倒逼激励机制尚未形成等突出问题，导致推进难度大，速度相对放缓。

今年4月19日，《广州市深入推进城市更新工作实施细则》印发实施，包括旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造等八个方面，涵盖了城市更新工作的各领域各阶段。

广州市《细则》鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿，本村村民可按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房。规定时间内完成签约的最多给予25平方米回购住房奖励，即每人最多可回购75平方米住房。

值得注意的是，“三旧用地”数量众多的广州市黄埔区，在城市更新之路上也迈出了坚实一步。9月10日，黄埔区、广州开发区发布“城市更新10条”。为确保“改得快”，将试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”。建设审批环节“流程再造”，试行容缺并联审批，从现行审批流程60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月。

LAWDEFENDER

yinyu202

慢慢磨吧，不急。反正也磨了十年，高楼迷们从青年都被磨到中年了。

LAWDEFENDER

冼村十年拆迁：一位留守户的自白

2019-12-12 来源：广州房产  阅读：18次


“我小时来爷爷家，这里都是一片农田，全是土，又脏又乱。那时候，我就问我爸爸，为什么爷爷非得选这个破地方？


“因为这里便宜，其他好的地儿没得选。”


“我记得好清楚，小时候和老豆去冼村的爷爷家，真的是乡下，出去玩，回来都是一身的泥巴。”


这个又破又郊区的地方，就是冼村。


沧海桑田，谁能想到，借助珠江新城的东风，冼村变成了人人羡慕的“钻石村”。


| 珠江新城，就是建立在这片稻田之上



不过，另一个让人没有想到的是，冼村一拆就是10年。


| 冼村改造，2018年图片


2019年10月，珠江新城冼村股东大会高票通过了一项决议：扣除未签约者的相关分红和福利待遇。

此时，距离2009年冼村整体改建工作启动，已经过去了十年。


在这场不记名投票里，3868人到场，3652名股东同意，不同意216人。

不可否认，从这场对留户守的“经济裁决”中，不难看出民意与主流。

| 冼村

目前，珠江新城冼村整村拆除率超90%%uFF0C签约率92%%uFF0C有村民早已入住回迁房。


不过，硬币的另一面，10月份这场股东大会的召开，也将冼村各方利益诉求、矛盾冲突公开化，改造进入到了最难的深水区。

如何平衡处理涉及面广、情况复杂、诉求多元的利益格局，成为摆在各方面前的难题。

|2019年8月冼村回迁房亮灯

图片来源：网络

今天，我们就来关注，冼村为数不多的留守户，听听他们的想法与诉求。

开头的那一段，就来自今天的主角自述，为了避免个人信息泄露，就暂且叫他力哥。

| 冼村

力哥是一位80后，他还小的时候，珠江新城还没有开建，对于冼村，对于农田，记忆尤新。

在冼村的房子，是他爷爷的。但他爷爷并不是冼村人，通过**的单位福利房，落户这里。

当初，拿着这笔钱，有好几个地方可以选，不过因为冼村便宜，便选了这里，简直是命运的安排。

力哥家的房子，是一个套间，面积约80来平，面积不大，但是也不小。

与村民的集体土体不一样，力哥家的房子持有的是国有产权的房产证。

| 冼村

先说一下观点，对于冼村改造，力哥是绝对支持的。

“房子确实很旧了，改造于自己，于大家，于城市发展，都是好事来的。城中村的村民，很少有人住在村里，大家有钱的都搬出来了，这是事实。”力哥说道。

另一方面，力哥也是城市更新一线从业者，对广州旧村改造政策、流程、程序滚瓜烂熟，了然于胸。

改造与被改造的角色互换，让他对于城市更新与别人有不一样的角度和看法。

而且，更重要的是，在冼村拆迁谈判中，他可以从对方的谈话中，站在专业的角度，看对方的诚意如何。

有些话术，骗得了行外人，但是唬不住他。

“2016年，开发商的人找到我们，劝我们弃房（即放弃回迁安置，直接拿货币补偿）。我问什么价位？他说按2009年的价位，即8000元/平。”力哥边笑边说道。


| 航拍视角下的冼村


其实，约谈力哥，最核心的话题，便是他们家的利益诉求。

对于这一点，力哥也没有避讳，就是希望能够得到公平、合理的安置或者补偿。

“这笔资产，对于我们来说，只算是锦上添花。没有狮子太张口，没有满天要价。”力哥继续说道。

|冼村回迁房，经过简单装修，真漂亮

那么，怎样才算公平、公正？

简单归纳，力哥的诉求，主要有两个（注：仅代表个人，并不代表全部留守户）:

其一：弃产可以，要有合理的货币补偿。现在开发商提出走市场评估，按照市场价补偿。

不过，在这里又有了一个问题。

冼村位于石牌以南，猎德以北，杨箕以东，员村以西。冼村西北方向靠近六运小区，南靠珠江新城心语花园。


前者均价4.7万/平，后者价格8-10万 。假如按照周边市场价回迁，是选六运小区作为评估对象，还是心语花园？


这需要双方协商。“从冼村在珠江新城的位置来说，我们家更倾向于后者。”


|冼村大概位置图，仅供参考

其二：回迁安置也可以。不过，因为力哥家拿的是国有证，房产证，回迁的，也必须是国有证，房产证。（穗府规【2017】18号文可参照）


然而，整个冼村目前的回迁房大部分都是集体土地性质。按照现行政策，有集体证的房屋，没有使用年限，房屋也不能上市流通、买卖或抵押。

这也意味着，要满足力哥的要求，冼村旧改还需要面临土地转性的问题。

对此，一位不愿意透露姓名的相关人士称，对于冼村持有国有房产证的回迁户，项目方给出的方案是：整体回迁到一栋楼上，通过后期补缴地价的形式，走流程，完成土地转性。

不过，要想完成土地转性，还需要征询业主的意见。关于这一点可参考沥滘旧改国有证和集体证的投票表决。

“开发商的条件，我是了解的，但是一栋建筑的规划、土地转性不可控因素太多，土地性质，规划，能说改就改的吗？”

这是力哥对于回迁安置不放心的地方。

|冼村回迁房，经过简单装修



由于历史原因，冼村旧改补偿方案（不方便公开），其依据的是《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》，按照有证面积“拆一补一”为准则。

其中，针对力哥这种，外地非村民在冼村建设有房屋的，采用复建安置，复建安置必须服从村集体的统一安排。

安置面积按建筑面积计算，上楼居住期间不享受冼村村民所享有的一切福利待遇（包括在日后旧村改造产生利益时的福利和利益分配资格以及村民享有的物业管理待遇等所有优惠和福利）。

为了争取到自己的合法权益，这也是他们家坚守至今的理由。

| 冼村

其实，从2016年天河区发文宣布冼村旧改全面启动，这四年间，冼村已经有了太多的变化。

当中的机遇和幸福，相信身处其间的每一个人都能深切感受到每一个变化。

我也试图去采访一位已经回迁的冼村村民，对于留守户的意见，不过由于牵涉敏感，冼村村民表示无话可说，也不愿意多说。

“相信我们党和**，现在是最公平公正的年代。”

|冼村回迁房，经过简单装修

回到旧改本身，城市更新实质上是对于城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配和区域功能的重新塑造，各方利益诉求在多元格局里如何能够达到平衡，这需要智慧，也需要**的充分保障。

好比如，有人冲到你家里，二话不说，丢给你一笔钱，说要拆你家，你什么感受？

类似的注脚，或许用一句话，来形容再合适不过：

知我者，谓我心忧；不知我者，谓我何求。（文/贝吉塔）

LAWDEFENDER

Gloria999

我对广州的城中村改造没有期待。在房地产好景时拆迁不来，房地产阴霾重重时更艰难。要拆迁，恐怕得指望像杭州来一个g20，国家财政兜底。或者来一个奥运会或者世界杯，激活城市活力，国家也支持。都是不可能的，所以不期待了。只期待能像成都太古里那样更新升级，已经满足。

lionels2019

维加斯那块真是败笔，当时为何会批一个如此的项目？

用镜头记录世界

LAWDEFENDER 发表于 2020-2-26 17:59

看这个图，最重要的300+写字楼位置基本拆完了

jeremychanapply

用镜头记录世界 发表于 2020-3-20 23:43
看这个图，最重要的300+写字楼位置基本拆完了

这图现在看不到了，所以现在是什么个情况？