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发表于 2011-3-5 15:24:06
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【高楼悬念】
投资方是谁？多个投资主体联合开发
如此规模巨大的摩天大厦，其背后的投资方到底是谁？据知情人士透露，投资方并非单独的一方，而是由多个东莞具有家具行业背景的投资主体联合，成立投资公司进行项目的开发投资。
总部大厦有弊病？
集中办公不便商业秘密保护，当然，也有家具企业对这种模式提出质疑。一家不愿具名的家具企业营销总监说，“家具总部集中办公，对于商业秘密的保护，以及客户信息的保证都有一些不便。”
投资收益如何？投资回报主要来自办公楼出售和出租，不过，这样大体量的项目，其投资额巨大已毋庸置疑。据介绍，该项目实行的是滚动投资，即项目一边建设，投资一边进行。
据透露，名家具总部大厦的回报主要来自大厦建成后的办公楼出售。其中，家具总部部分，因为家具企业都具有相当的实力，多数会选择通过购买楼层的方式，而这将是大厦将来收益的主要支柱。
对于进驻的设计公司、研发机构等公司团体，由于他们在财力上实力欠缺，则将采用租金的形式获取回报。当然，整栋大厦的物业管理费用也将是未来持续收入的一笔费用。
短期难收回成本，价值在长远发展。不过，东莞名家具俱乐部方面介绍，短期内，名家具总部大厦难以收回成本，其更大价值在于长远的发展回报。
名家具俱乐部方面分析认为，从历届统计数据来看，家具企业产品销售对名家具展的依存度高达65%以上。借助展会的信息采集平台，目前，超过50家海外著名家具营销企业在东莞设立办事机构，从事家具采购业务。
仅厚街镇全长5公里的家具大道周围，就聚集了大型家具卖场和永久性家具品牌展示中心超过120家、营业面积超过150万平方米。“名家具总部大厦正是通过集聚这些力量，通过展馆与贸易结合，打造一体化的总部经济。”
投入不成问题，回报也不是问题。当然，也有家具企业对这种模式提出质疑。一家不愿具名的家具企业营销总监说，随着产业转型升级，他们也将在惠州建设生产工厂，而将营销中心放在东莞。
“东莞家具拥有强大的现金流，102层总部大厦的投入，是不成问题的。至于其盈利方式，通过租金服务等方式，获取回报。租金的回报率相当高，而且处于卖方市场的总部大厦，在租金定位上，也拥有绝对的话语权。”该营销总监说。
【高楼冷思考】
它们为何“追高”高楼=赢利，几年前，230米高的厚街嘉华大酒店和虎门黄河中心大厦并列为东莞第一高楼，如今已自动“让贤”；
台商大厦，68层、289米高；
长安万科中心誓与台商大厦比肩，正在向260米的高度冲刺；
后起之秀，名家具总部大厦102层，如果不出意外，其高度将超过400米
……
而出现摩天大厦的镇街，主要是集中在长安、虎门、南城、厚街等发达镇街。在不断刷新的东莞高楼运动的背后，究竟有着哪些深层次的原因？
追高原因
楼层越高 回报越快
对此，中山大学岭南学院教授林江表示，东莞是世界工厂，之前给人的印象是工厂连片，近几年，随着东莞经济的发展以及投资者财富的积累，他们有钱，有能力进行高楼建设，在观念上，他们也迫切改变以前的东莞城市印象。
另一方面，随着东莞城市化进程加快，土地资源变得更加稀缺，且土地价格也逐渐攀升。尤其在城市、发达镇区的中心区域，土地稀缺程度已相当高，因此，发展商在昂贵且有限的土地上，当然愿意建设更高的楼层，楼层越高，投资收益的回报越快。这是高楼建设的根本原因。
土地稀缺 冲击高楼不足为怪
冲击“第一高楼”不是随便哪个地方、哪些人异想天开就能建成的，但具备这样实力和条件的城市并不多。这些经济发达的镇街核心地段的土地已普遍稀缺，出现高楼就不足为奇了。
谨慎投资，供需失衡 摩天大楼或高空置率，然而，林江对这一轮高楼建设投资热持谨慎态度。
他认为，东莞的高楼经济还没到来。从长远来看，东莞当前还没有进入后工业化时代，金融业、保险业等现代服务业还处于发展期，而他们是摩天大楼写字楼的需求主体。而从供求关系来看，当前东莞的写字楼供应与对写字楼档次的需求来看，还相对平衡。因此，增加对商业地产的过度投入，必将增加写字楼的供应，这将引发写字楼的市场价格出现激烈竞争，从而可能会导致摩天大楼出现高空置率。
林江说，东莞的高楼建设一定要与经济发展水平相适应，把握控制好节奏，通过增加摩天大楼公共设施建设负担等方式，加大高楼建设成本，从而合理控制高楼建设速度。
名家具总部大厦，四大功能区，第一部分：总部大厦的六层裙楼与现有展馆配合，将融定时展览和常年品牌展示功能于一体。
第二部分：最核心的楼层部分，作为东莞家具企业的品牌营销、研发设计总部。
第三部分：将用于家具产业链上的相关机构办公总部，比如，厚街家具产业链上的研发公司、设计公司、培训公司、品牌营销机构等。
第四部分：作为与家具配套的物流企业总部以及家具原材料企业的总部。 |
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发表于 2011-3-5 15:53:05
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发表于 2011-3-6 15:55:35
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