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发表于 2014-4-1 08:13:03
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惠州中轴线首宗地卖出9.22亿
金泓房产经669轮竞拍拿下，住宅要卖2万元/平方米
业界判断此地王“好吃难消化”，中轴线助涨江北房价
南都讯 记者古优裕 蒋奇政 实习生罗强 惠州的中轴线规划从公示出台到开始卖地，仅相隔短短7月。上周四，一宗位于中轴线上被规划为金融中心的“靓地”经过669轮激烈竞拍，被惠州市金泓房产开发有限公司最终以9 .22亿元天价拿下，溢价率高达264%，地面价9888 .67元/平方米，一举刷新了惠州土地成交历史总价地王记录。地产观察人士称，该地块的成交价格高，加上其用地性质和历史遗留问题，后期投入巨大，地王“好吃难消化”。知情人士透露，未来该项目住宅将卖2万元/平方米。
将建超300米“惠州第一高”
该地块成交总价，远超保利达(惠州)投资发展有限公司在2011年2月14日以7.454亿元拿下东江北岸望江地段住宅用地的价格，成为惠州历史新地王。
据惠州市公共资源交易中心产权交易网上竞价系统显示，这宗交易编号为G B J2 0 1 4 - 4的地块总占地面积为9 .32万平方米，位于惠城区江北菊花二路与东江之间，与惠州当前售价最高的住宅项目帝景湾隔惠州大道相望。
结合惠州市住建局去年8月9日发布的《惠州市江北核心区城市轴线规划及城市设计(草案)》来看，该地块就位于惠州中轴线上，且规划有金融中心。根据规划草案显示，金融中心将由4座塔楼构成，其中靠近菊花二路两座塔楼的高度为260米，中间是约180米宽的市政广场间隔，双塔形成关门格局，建成后将成为惠州最高的建筑，成为中轴线的南大门以及城市新地标。
业界早在2012年就有传闻，该地块将建设惠州金泓国泰城，规划有73层约297米(加顶部装饰结构将超300米)双塔A、B写字楼2栋，以及43至47层约150-165米高的楼体12栋。项目与惠州市政府同轴，将成为惠州第一高楼。这一信息也得到了一位要求匿名的操盘手证实，“早在两年前，我们就知道这个项目已经启动，金泓地产一直在和政府谈。”
这一地块情况的曝光，瞬间秒杀了目前仍在赶工尚未封顶的号称将建288米“惠州第一高楼”的地标建筑———惠州佳兆业中心，也验证了某业内人士此前的预言：“以第一高楼来博噱头称地标都是不靠谱的，因为第一高的淘汰周期非常短，你刚建好没多久，比你更高的楼又出来了。”
两年前就已开始拆迁
公开资料显示，此次拿地的惠州市金泓房产开发有限公司为深圳市金泓昇投资(集团)有限公司全资控股的子公司，是该集团在惠州的第一个项目。对于这幅新地王，上述操盘手认为该项目后期会面临巨大压力：“该地块目前的用地性质为工业用地，加上目前地块内还有一些钉子户，那么该项目的后期投入成本将会是巨大的，地王好吃难消化。”
惠州世联行策略中心总经理胡光宇亦证实了这一说法，称金泓房产在拿地之前就已运营一年多，前期投入巨大，成本很高。
据地块交易信息，该地块此次转让的委托方为惠城区经济和信息化局(简称经信局)。南都记者查证，该地块原属于惠阳百和实业总公司，主管单位为惠城区经信局。而惠阳百和实业总公司的前身则为惠阳化肥厂，已经停产十多年，该地块上的部分建筑物就是化肥厂修建的职工宿舍。
据南都此前报道，早在2012年底，惠城区经信局前身经贸局联合相关拆迁部门，就已经对该地块上的原化肥厂职工宿舍进行了一轮拆迁工作。该地块的交易公告显示，土地清场工作将由转让方惠城区经信局继续负责，并称清场遗留问题在产权转让合同签订后三个月内解决。
理论上，这一承诺若如期兑现，将大大降低拿地方的开发难度。
地王或将刷新惠州房价记录
但该地块交易信息约定，土地可能欠交的土地使用税及补交地价由受让方金泓房产负责承担。由于该地块的用地性质仍为工业用地，金泓房产必须通过“三旧”改造政策，申请将用地性质变更为商住用地，且将补交一笔数量巨大的地价款。
根据《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》，旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金，其中容积率3.0以上的部分，将缴交100%地价款。
地产观察人士由此认为，金泓房产在前期的运营已投入不少，拿地所交的只是转让费，之后还要补交一笔巨额地价款，后期一系列的费用成本投入颇多，前后累计成本巨大，势必会反映到房价中。
上述操盘手认为，该地王的住宅部分发售价格肯定会超过15000元/平方米。惠州世联行策略中心总经理胡光宇持相似判断，由于这块地前期运营时间长、成本高，加上拿地价格高，将来住宅部分至少要卖到16000元/平方米才有利润。而另有知情人士透露，该项目住宅将卖到2万元/平方米，成为惠州住宅的价格新标杆。
昨日，南都记者多次致电金泓昇集团，但该公司电话一直无人接听，截至记者发稿前，上述说法并未得到该金泓房产方面进一步证实。
早在去年的南都关于中轴线的调查中，更多的市民担心中轴线成为江北片区房价的助推器。依如今看，似乎难以避免。 |
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发表于 2014-3-27 22:17:15
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发表于 2014-3-29 13:15:58