《华尔街日报》九龙──香港新中环 香港商务中心从中环向九龙转移

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香港的中心正在转移。

多年来，香港的中心一直是中环，这里有熠熠发光的摩天大楼和奢侈品商店，也有吱吱嘎嘎驶过的双层有轨电车，以及满是修鞋店和早茶店的深巷。

但拥挤不堪的香港中环和周边地区有越来越多的企业开始向外走。企业纷纷开始将目光投向维多利亚港另一边、连着中国内地的九龙半岛。在九龙，两个初具规模的商务区已吸引了金融行业的多家知名企业。

中环的问题在于，据世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)的数据显示，10年来高端写字楼面积一直稳定地保持在约2,300万平方英尺（约214万平方米），比曼哈顿中城和伦敦西区都要少很多。与此同时，10年中租金上涨了三倍，从而使香港写字楼进入世界上最贵之列──不过租金最近有所回落。

香港商业房地产供应紧张的主要原因之一在于中环的很多建筑都是由多个业主所有，不同层甚至不同单元都由不同的业主所有。

这令开发商很难对数百幢狭窄的高层建筑进行改造，这些高楼形成了香港特有的针毡似的天际线。在伦敦和纽约等城市，这类建筑已经逐渐被淘汰，被能提供受大公司青睐的更大办公空间的高楼所取代。

世邦魏理仕的香港研究主管范伟年(Ed Farrelly)说，在其他城市会有大面积的重新开发项目，但香港却没有。

这使得九龙成了很有吸引力的替代选择。

位于九龙半岛西端商务区的118层环球贸易广场(International Commerce Centre)已经是摩根士丹利(Morgan Stanley)、瑞信集团(Credit Suisse Group AG)和德意志银行(Deutsche Bank AG)的办公地，这一地区还有更多开发项目正在规划中。

同时，政府对东九龙也有规模宏大的计划，这是一片多沙的工业区，曾经的启德机场就坐落于此。过去七年，这一地区的顶级写字楼面积增加了一倍，达到890万平方英尺（约合82.7万平方米），众多船运和保险公司都迁到了这里，其中包括宏利香港(Manulife Hong Kong)。

但这两个商务区都刚刚开始发展，将需要多年时间开发，尤其因为东九龙尚需充分建设交通枢纽。预计东九龙将提供大多数未来的写字楼空间。世邦魏理仕估计，这一延迟将令香港在2020年之前出现900万平方英尺（约83.6万平方米）的顶级写字楼空间缺口。

莱坊(Knight Frank)的商业销售和租赁主管西特(Sherman Sit)说，需求越来越多地来自中国内地公司。举例来说，中国农业银行(Agricultural Bank of China)以6.29亿美元买下了中环一幢28层建筑。

自2008年金融危机以来，公司跨越维多利亚湾迁至九龙的趋势一直在升温。据高纬环球(Cushman & Wakefield)的数据显示，大型银行共空出了500,000平方英尺（约合4.6万平方米）的办公面积，大部分是在香港中环。受此推动，2012年香港中环租金降了11%。

大和资本市场(Daiwa Capital Markets)房地产分析师Jonas Kan说，过去曾有一种心理障碍，当时一切都是围着中环转。如今这种心理障碍已被打破了。

环球贸易广场建在填海形成的土地上，已于2010年完工。该地区计划进行更多的开发项目，包括建设一条连接九龙和内地城市广州等地的高速铁路，这条高速铁路定于2015年完工。九龙还将建设一个规模28亿美元的文化中心。

位于九龙东的旧机场以飞机起降飞行难度大而闻名。在这个旧机场，飞机飞行时与建筑物靠得非常近，乘客们甚至可以看到屋外晾晒的衣服，飞行员不得不在飞机马上就要降落之前使飞机来个很急的右转弯。机场于1998年被移走，九龙此后一直在努力美化这块难得的空地。

数家银行的后勤部门已经搬至这里。九龙开始资助街头节日庆祝活动，在一条高架公路下设立了一个露天音乐会场，在海边建了一条散步长廊，种植了数千株灌木。一条通往中环的地铁线路定于2018年开通。

尽管公司接受了搬至维多利亚港另一侧的九龙这一事实，但并非每个员工都感到满意。大部分金融高管住在香港岛，很多距离中环很近。2007年，新加坡人Joy Kwek在摩根士丹利担任分析师，当时员工们得知公司将搬到西九龙。她辞了职，跳槽到瑞信，却发现这家瑞士银行将搬到摩根士丹利的楼上。

令朋友们伤心的是，Kwek也随公司搬走了。她的丈夫杰克逊(Chris Jackson)说，他们说这无异于自杀，社交上的自杀。杰克逊在中环的一只对冲基金工作。

他们夫妇两人有一个孩子，很快第二个孩子就将诞生。如今他们说，他们喜欢现在居住的这个社区，这里距离Kwek的办公室只要走几分钟的路。他们说，相比半山区的陡坡，这里更方便童车行驶。半山区是中环附近的一个高档社区。他们还指出，从这里到中环乘地铁只要15分钟。

但仲量联行(Jones Lang LaSalle)的国际业务主管莫家文(Gavin Morgan)说，在香港推进新区的建设之际，香港不应忘记自己的优势──无与伦比的紧凑空间。他说，与一天可能举行四场会议的伦敦或北京不同的是，在香港，每天最多可能举行七场会议。

莫家文说，企业喜爱香港，因为这里非常高效。世界上大部分其他地区是向四周发展，而香港是向上发展。没有哪个地方像香港一样。

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九龙东成为吸引很多公司的一个替代选择。包括宏利金融有限公司(Manulife Financial Corp.，图中所示)在内的多家航运和保险公司都搬到了这里。


政府对这片工业区有着宏伟的计划，其中包括位于九龙东的现已关闭的香港启德机场。


西九龙新建的住宅



2012年，西九龙海滨

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公共交通一直以来都能提振房地产开发。在香港这个多山地区的城市，自动扶梯正在帮助唤醒一些沉睡的地区。

香港目前已经有一条全球最长的户外非露天自动扶梯──有20年历史的中环至半山自动扶梯系统。这条全长不到一公里的自动扶梯垂直落差约120米，把一个陡峭的山坡地区变成了充满生气的购物和娱乐区。

目前，香港正在修建另外一条自动扶梯，还有一条在规划之中。而香港的两家大型房地产开发商也加紧在附近规划住宅项目。

上述两条自动扶梯中较短的一条已开始部分运行，预计将在第三季度全部完工，总成本为770万美元。这条自动扶梯位于香港岛西部的西营盘，距离摩天大楼林立的中环大约五公里。自动扶梯始于一个正在建设中的地铁站，垂直落差超过75米。

在新自动扶梯附近工作的房产经纪人Fankie Chan说，商铺租金过去两年增加了一倍多，以前55平方米至75平方米的商铺每月租金大约是1.5万港元，现在则超过了4万港元。

但商家的热情并没有因此减弱。

来自香港正街的区议员李志恒说：我看到该地区正出现更多高端餐厅。新自动扶梯将给这个居住区带来一些商业气氛。

席尔瓦(Dan Silva)去年11月在正街自动扶梯附近开了一家咖啡店。他说，选择这个地点是因为它距离香港大学(Hong Kong University)很近。

席尔瓦说，自动扶梯是另外一个有利因素，但绝对是我们在进行最终可行性分析时的一个主要因素。他还补充说，自动扶梯附近新开了许多餐厅。

香港大型开发商之一的会德丰地产(Wheelock Properties)也正在新自动扶梯附近开发新的住宅项目，部分原因是因为看到这些地区人流量增加的前景。会德丰地产发言人说，自动扶梯可以为该地区居民带来更方便、更充满活力的城市生活。

每天有超过5.5万人使用香港那条主要的自动扶梯。这条自动扶梯连接中环和半山居住区。自动扶梯每天上午由半山向中环运行，其余时间由中环向半山运行。到晚间，泡吧的年轻职员常常挤满了扶梯。

最初修建这条自动扶梯是为了缓解狭窄街道上的交通压力。香港审计署署长起初批评这条自动扶梯，称其既费钱又无用，因为修建扶梯的成本超出预算153%，也没有减轻交通压力。但扶梯刚刚开放，就成为了香港受欢迎的景点之一，开发商也蜂拥而至。

一些居民则对新修自动扶梯持反对意见，因为他们认为原本安静的街道可能成为聚会娱乐的场所，并变得和原来不一样。

香港大学园境建筑学部助理教授克里斯(Melissa Cate Christ)说，香港有一种阶梯文化，体现在某种特定的慢节奏上，这也定义了香港地势陡峭地区的一种生活方式和态度。

上述顾虑影响了第二条正在规划的自动扶梯。这条扶梯全长460米，将沿着磅巷和卜公花园运行。卜公花园是香港最老的公共公园之一。新扶梯距离现有的中环至半山自动扶梯大约五个街区。预计修建成本超过两亿港元，工期超过三年。

磅巷计划的主要推动者、香港区议员萧嘉怡说，该计划将有助于缓解机动车造成的交通拥堵状况，给老年人带来便捷利。

但也有市民认为，建步道会破坏有历史意义的社区，那是华人在香港岛定居的第一个地方。

在磅巷附近生活的居民、中西区关注组(Central & Western Concern Group)的组织者巴滕(John Batten)说，修扶梯只会让已经过度开发很严重的地方被进一步过度开发，我们需要的是安静的低层楼房，这样空气才流通，视野也好。

CHESTER YUNG

新建的正街自动扶梯吸引餐厅在附近区域落户。

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世界上大部分其他地区是向四周发展，而香港是向上发展。没有哪个地方像香港一样。

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财政司司长曾俊华称，会加快九龙东核心商业区的发展。完成后，可以提供400万平方米的办公室楼面；并正研究加快释放九龙东内2组政府用地作商业发展，包括研究搬迁区内相关政府设施的可行性。2组用地可提供50万平方米的楼面。另外，亦会跟机管局商讨，加快推动赤鱲角机场岛北商业区的发展。

　　他表示，位于中环核心商业区的写字楼有很大的需求，会继续将政府部门迁离核心商业区，腾出更多写字楼供应市场。

　　廉政公署迁往北角后，腾出美利道黄金地段的原址；在规划用途的程序完成后，可发展为面积约4万平方米的甲级写字楼。

　　啓德发展区内兴建的新工业贸易大楼，将于2014年底落成，工业贸易署迁入后，可腾空位于旺角的原址，提供超过1.8万平方米的楼面作商业用途。

　　律政司计划于2015年迁入旧政府总部，届时律政司位于金钟道政府合署的写字楼，将分配给其他现时在中环及金钟商业楼宇内办公的政府部门使用，释出区内写字楼给市场租用。届时，政府在中环和金钟租用的写字楼总楼面，将由现时的2,700多平方米，减至不足230平方米。

　　另外，港府正进行重置湾仔海旁3座政府大楼，项目规模庞大，涉及29个部门及超过1万名员工。当有关部门分阶段迁往西九龙、啓德和将军澳的新政府大楼后，将腾空的楼面出租，增加湾仔甲级写字楼的供应；亦会在适当时候出售这3座大楼，预计可以提供17.5万平方米的楼面。


转变中的九龙东

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界对香港九龙东商业区的兴趣不断升温。由于香港主要商务区中环的办公楼租金和价格大幅攀升，租户和投资者都在中环以外寻找其他选择。

Thomas Lee for The Wall Street Journal

位于香港九龙东的观塘海滨花园是游客、家庭和年轻情侣常去的地方，该照片摄于2013年2月22日。

瑞士私募股权投资公司Partners Group周四的一则声明说，该公司投资了九龙东的一处仓库建筑。该仓库已被确定将改建为写字楼。

该交易条款没有披露。

在此之前，加拿大宏利金融有限公司(Manulife Financial Corp.)本月斥资45亿港元（5.8亿美元）从香港开发商会德丰地产(Wheelock Properties Ltd.)手中购买了九龙东的一座办公大厦。

这家保险公司购买了One Bay East的西座。据为该交易担任顾问的世邦魏理仕(CBRE)透露，这桩交易是九龙地区记录在案的最昂贵的单幢写字楼交易。


中国建设银行(China Construction Bank Corp.)去年3月也在这一地区购买了一幢写字楼。

香港政府试图将灰扑扑的九龙东工业区开发成又一个商业区，因为中环可利用的写字楼空间已经没有增加余地，租金也早已飙升至世界最高之列。九龙东靠近香港原先的国际机场。一些银行已经将后勤部门转到九龙东。

Partners Group是一家私募市场投资者，在全球管理的资金超过280亿欧元。该公司直接投资私营公司以及私募股权基金。

Isabella Steger

Peter.Zhu

還是很看好東九的。希望多些大型的摩天項目。
此外，也建議機場快綫延伸至東九。

feipeng8865

确实香港特区的先天环境比较优越！

Bon!

东九随着启德开发，慢慢会起来的，随之也会带旺九龙塘以及西贡一带豪宅。
中环的高管住半山，东九龙附近环境配套比较好的，也就九龙塘还有西贡一带了吧？
又或者观塘海旁，应该要适当配备不错的公寓住宅，还有教育资源。