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发表于 2014-3-11 08:37:35
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宏城15年：城投土地便宜局
2012-03-17 经济观察报
从广州“最长命的临时建筑”到“最短命的绿化广场”，自上世纪90年代以来，宏城广场地块命运辗转，产权多次易手，土地性质一再变更，随着官方程序的落定，宏城广场神秘面纱也渐次撩开。
2月初，广州市规划局正式发布消息，广州原“宏城广场”综合改造工程规划于1月底获批。这是一个体量达11万平方米，正对天河体育中心的商场将呈现于广州天河北商圈，商场包括地下三层及地上两层。新鸿基占有该商场80%的股权，此外20%股权由广州城投持有。
随着广州天河北商圈发展，其价值凸显。此番宏城广场权归新鸿基，呈现了一个将城市国有闲置土地划归城投，并以城投股权合作方式转让土地进行地产开发的特殊案例。
辗转宏城广场
2008年11月，宏城广场等来其命运宣判。广州市规划局网站规划在线公布《建设项目选址意见书》，宣布宏城广场将建地下停车场项目（地下公共停车场、地面绿化广场配套服务设施用地），建设单位为广州新中轴建设有限公司。
这是广州市第一次向外界公布宏城广场地块易主，由此前的广州城建集团变更为广州市新中轴建设有限公司。但实际上，此时，该地块并未出让。
上世纪90年代，作为建设广州天河北的回报，宏城广场地块被划拨给广州城建集团。广州城建原本计划在此兴建78层的“国际金融中心”，但在90年代，这一设想被认为太过超前，广州的城市规模与金融环境均无法支撑该项目的建设，因此国际金融中心的规划方案搁浅。城建集团决定在该地块基础上建设临时性的“宏城商业广场”，项目1997年竣工。两层建筑，拥有超过200家商铺。随后的几年，广州市发展重心东移，天河北成长为广州经济及商业中心，宏城广场周边被高档商城、写字楼包围，地价随之飞涨。
2002年，广州市出台新城市中轴线——天河北路至黄埔大道段（北至中信广场，南临珠江新城）规划。宏城广场地处新中轴核心地段，衔接天河北及珠江新城，并连接中山大道上两个最重要的商业广场——天河城及正佳广场。宏城广场商业城作为最低端的商业业态在此城市核心位置已不合时宜，广州市计划将其拆除。
2005年，广州国土房管局与广州城建达成协议收回宏城广场地块，同时划拨珠江新城一块土地与城建置换。但因为宏城广场新规划尚未出台，商业城被允许继续经营，以租赁方式一年与业主签一次合同，广州城建负责管理。
自此，宏城拆除传闻每年都会传出，直到2008年项目选址意见书公布。
广州市建委发言人表示，宏城广场拆除后将按市政府要求，规划建设为大型下沉式市民休闲广场，并作为亚运期间天河体育中心人流疏导重要节点，计划2010年亚运会前向广大市民开放。
2009年6月，宏城广场的业主们收到了广州城建物管及广州新中轴建设有限公司的双方面通知：宏城广场将不再与业主续约，宏城广场将被拆除。
2009年7月1日，新中轴公司开始入场拆除宏城商业广场。
然而，更炫目的是宏城地块接下来的命运转折。2009年，宏城商业广场被拆除之后，多家当地媒体引述城投负责人的话：广场地面以景观绿化为主，建筑的“块头”不大，以保证在繁华闹市中心为市民留下大片绿地。
如广州市建委人士所言，宏城广场经过短暂的绿化整饬成为亚运广场：有水池、雕塑、休息长凳和亚运部分参赛国的国旗。
不过，该人士说了开头，没有说结尾。亚运结束仅半年，受市民喜爱的广场即被拆除，绿化雕塑移走，水池打掉。宏城广场成为“最短命的绿化广场”。
2012年2月2日，广州市和香港新鸿基地产同时宣布，将建地上两层、地下三层共11万平方米的商场。
新的宏城广场规划出台了。
协议出让
事实上，2009年，当宏城广场上临时建筑被打掉时，其所有权仍未落实。
自2005年以来，广州宏城广场地块经历了一系列产权变更及归属的运作，广州市新中轴建设有限公司是当中的主角。这一切外界并不知情。
按广州市政府与广州城建协议，2005年宏城广场地块由广州市国土中心收回。2009年，新中轴入场拆迁。
按广州市国土交易中心的公告，宏城广场地块时至2010年4月方才出让给广州市新中轴旗下的“广州市宏城广场投资有限公司”。
2010年4月28日，市国土局按照规划局《关于提供宏城广场建设用地规划条件的函》（穗规〔2010〕258号）协议出让宏城广场地块。有意向的企业可在5月28日前提出申请。
公告指出，47601平方米宗地面积中净用地面积为43305平方米，道路面积4296平方米。地上公共设施用地及地下部分土地使用权以协议出让方式、地上道路广场用地以划拨方式供地。不超过一名申请者土地无需招拍挂。
一个月时间内，新中轴旗下企业宏城广场投资发展有限公司以7.9亿元受让土地，领取规划局穗规地证〔2010〕46号《建设用地规划许可证》，签订《国有建设用地使用权出让合同》。至6月28日，国土局签发《建设用地批准书》，土地落入新中轴手中。
不过，公众在一个月后的7月21日才得见广州市国土开发中心发布该土地出让公告。由于穗规地证〔2010〕46号用地规划许可证没有公开，建筑详细规划结构无法窥见。出让公告简略描述土地用途为公共设施用地、道路广场用地，兼容部分商业（主要是地下部分）。
该出让公告上，未注明出让方式是招标、拍卖抑或协议出让。本报致电广州市国土局询问该土地出让信息时，多位广州市国土局工作人员表示，无法查阅该土地当时的实际交易信息。
仅在土地公告两天后，新中轴在广州市产权交易中心将宏城广场投资发展有限公司在广州市产权交易中心挂牌，对后者进行增资。中标者持有增资扩股后宏城公司80%的股权，挂牌价底价为10亿元。
面对宏城广场地块新中轴入场时间与土地出让时间的差异，甚至在土地出让之后才发布土地公告，广州市建委工作人员表示：“公开层面的信息看起来是这样的，当时背后的信息没有看到，这样容易为公众误解。”
但是该工作人员并不愿意透露地块幕后信息。
无论如何，在一系列“幕后”运作之后，已建设为绿地的宏城广场必须推倒重来。
2010年9月，香港地产大佬新鸿基摘牌广州市宏城广场房地产开发有限公司80%股权，成为宏城广场地块的实际控制人。
坐等新鸿基
宏城广场的增资招标公告对投资方的规定相当苛刻，首先须为上市公司；其次财务要求2009年期末总资产不少于人民币100亿元，2009年期末净资产不少于人民币50亿元，2007-2009年会计年度连续三年资产负债率低于50%。上述数据以经审计的财务报表为准。
投资方的招租能力必须具备至少有2个成功招租国际一线顶级品牌的商业地产项目，所谓国际一线顶级品牌是指LV、GUCCI、CHANEL、PRADA、DIOR、BURBERRY、D&G、FERRAGAMO、HUGO BOSS、HER-MES这10个品牌。
类似项目业绩必须具备至少2个轨道交通上盖综合物业开发及建设的成功案例。轨道交通上盖物业必须位于轨道车站上盖，直接相连，并与轨道交通同步开发，且单个项目建筑面积不少于10万平方米。
如此招标公告在广州地产业内一见便知已有内定发展商。广州本地媒体原本认为这个投资方资格是为广州城建准备的，但是广州城建负债率及招租能力均不达标。事实上，单是负债率这一项，国内的地产商几乎都被排除在外，如加上招商能力，似乎除去太古及新鸿基等香港企业，国内地产商不同时具备条件。
出人意料的是，中标公告显示一家名不见经传的企业——兴源国际投资（香港）有限公司的企业中标，出资价格即为招标底价的10亿元。增资后的宏城广场投资发展有限公司改称宏城广场房地产开发有限公司。
根据投资方资格的设定，外界已经嗅到宏城悄然向商业开发转变的味道。
2012年2月2日，广州市及新鸿基同时宣布宏城公司的合作方为新鸿基地产。在当天同时宣布的还有，宏城最终规划为商场，总面积11万平方米，其中地上两层（部分一层）：20404平方米；地下三层（部分一、两层）：90000平方米。
按照2010年7月的增资公告规定，中标后投资方股权五年内不得转让。由此可以推定当时中标的兴源，幕后即为新鸿基。
此时广州市政府陷入尴尬，因为此前广州市一直对外宣称宏城广场地块的主要建筑目的为便民，将以公共设施为主。
按照新中轴副总经理陈强此前的公开描述，宏城的地下一层和地下二层为交通通道、下沉广场出入口和商业配套等，地下三层为地下停车场，将建不少于400个停车位。建成后将形成与旁边天河城、正佳广场和体育中心三大地下空间纵横连通的地下网络。“停车位加衔接通道、出入口等占了约六七成，剩余的才是商业配套。”陈强说。不过，他没有否认这些地下通道两边是商铺，并说配置要比邻近的地下商城又一城高很多。
广州市方面仍然解释，商场以外的绿化和停车场为公共设施用地。
“新鸿基入主之后建设一个11万平方米5层的商场，停车场及绿地是属于商场的配套还是商场属于公共设施的配套已经难以解释清楚了。目前并不知道停车场的经营收益归属政府还是新鸿基。”广州市某开发商表示。
但对广州市大多数房地产而言，新鸿基10亿元拿下11万平方米，显然是捡到便宜，按招标当年（2010年）成交价格，广州市土地最高成交价格超过20000元/平方米，而宏城广场最终成交的楼面地价不过11000元/平方米。
新中轴公司出让80%股权仅获利2.1亿元。 |
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