东牌楼·长沙九龙仓国金中心|452m|310m|柏悦酒店即将揭幕

博雅

回复  zzq5555


    蚂蚁工坊楼顶上不去的，在楼梯间有弧形窗子，就在那儿拍就是了
xiaomianlong 发表于 2011-2-14 22:57

就是电梯厅哪里角度比较好

GetInvolved

每一个城市的新生背后总有着许多的血泪...期待长沙的涅槃重生

GetInvolved

城市生活家是哪栋楼啊？

考古队长

东牌楼的位置注定了它要建的很高品质才能对得起世人！

午婴

我一朋友的物业就在蚂蚁工房，可惜房产证这么多年还没到手。

幻城樱花

我一朋友的物业就在蚂蚁工房，可惜房产证这么多年还没到手。
午婴 发表于 2011-2-17 00:35

    蚂蚁工房好像当年只要三千多，开发商老板是邵阳的吧？

ypjypj1988

期待中......

xiaomianlong

ypjypj1988

期待新的五一商圈    \(^o^)/~

临阵胆识

我一朋友的物业就在蚂蚁工房，可惜房产证这么多年还没到手。
午婴 发表于 2011-2-17 00:35

   暂时别指望了。

博雅

好像也没有什么关系，以前买的早的价格划算，到现在如果全程出租的话，已经回本了。8年左右时间的投资回报率，很划算！

ypjypj1988

高盛预计2011年底九龙仓土地溢价为290亿港元
2月11日，高盛针对九龙仓100亿港元的供股计划发布评级报告，维持对九龙仓的中性评级，目标价60港元。

高盛認為，九龍倉此次的100億港元的供股計劃，與其中期將內地資産比重由30%提高至50%的計劃是一致的。高盛认为，九龙仓此次的100亿港元的供股计划，与其中期将内地资产比重由30%提高至50%的计划是一致的。

據統計，從2011年至今，九龍倉已陸續在蘇州、長沙、杭州購地。据统计，从2011年至今，九龙仓已陆续在苏州、长沙、杭州购地。 截至2011年1月底，九龍倉在內地的土地儲備為1.25億平方呎，而其中期土地儲備目標為1.50億平方英尺。截至2011年1月底，九龙仓在内地的土地储备为1.25亿平方呎，而其中期土地储备目标为1.50亿平方英尺。

高盛分析，此次配股的條款表明，到2011年底九龍倉的凈負債與股權的比例可能增至19%，預計九龍倉的土地溢價為290億港元。高盛分析，此次配股的条款表明，到2011年底九龙仓的净负债与股权的比例可能增至19%，预计九龙仓的土地溢价为290亿港元。

2月10日晚，九龍倉宣佈，擬以每股36.5港元，每10股供1股，發行275,386,120股供股股份，供股所得款項將為港幣100.52億。 2月10日晚，九龙仓宣布，拟以每股36.5港元，每10股供1股，发行275,386,120股供股股份，供股所得款项将为港币100.52亿。

九龍倉表示，供股所得款項凈額將用作發展內地物業及投融資，這將為未來擴展計劃融資及加強資本基礎。九龙仓表示，供股所得款项净额将用作发展内地物业及投融资，这将为未来扩展计划融资及加强资本基础。

ypjypj1988

九龙仓“百年百亿百人”计划续写地产巨擘宏伟蓝图
“我们这次不仅仅是一个大规模的招聘活动，而是九龙仓在华东地区大规模品牌宣传的开始。”在谈及“百年百亿百人”计划时，九龙仓集团华东公司相关人士如是说。

在香港拥有海港城、时代广场等多处城市标志性建筑的地产巨擘九龙仓集团，在内地低调发展多年之后，日前突然宣布将在2011年新年伊始开展“百年百亿百人” 的大型集团招聘活动。此次招聘范围广，预计将辐射整个华东区域。值得一提的是，这将是历来侧重“港人管理”的港资房企在内地首次大规模招聘。

面对这场即将到来规模宏大、意义非凡的招聘活动，业界人士纷纷在猜测：百人招聘计划的背后，是否意味着九龙仓这家港资房企巨鳄开始加快融入并深耕本土的速度，从人才储备开始，实现完美的攻城略低，以期稳健搭上中国房地产这趟高速列车？

蓄势待发：百亿俱乐部少见港资身影

2010 年是调控年，也是房企大幅跨越年。全国年销售额过百亿的企业从2009年的11家猛增到40家，而据了解此番入会房企百亿俱乐部的除了和记黄埔，恒隆集团，太古集团以及新鸿基等寥寥数家港资外，绝大多数是内地企业，其中领衔的万科更是一路高歌挺近，从5年前的100多亿到2010年破千亿大关。日以继增的销售业绩，庞大的市场容量，深深吸引着具有高度商业敏感的各个港企抢驻内地市场，努力试图分得一杯羹。

而在香港，本身地域有限，可供发展的空间不大，房地产商难有发展自身宏伟蓝图的舞台，香港狭窄的市场环境使得各港企向内地急速的扩张。契机融合，促进香港房企进驻内地市场的步伐。九龙仓华东区域执行董事周成辉一直用“大象过江”来形容香港房地产商大举进攻内地的现象。上世纪90年代，港资房企大举进攻内地。长和系、新鸿基、九龙仓、新世界、嘉里建设等知名港资开发商纷纷在内地拿地扩张。

当时，目前的行业龙头老大万科规模也尚小，年销售额也才六七十亿元，全国房地产的发展尚处于稳健发展阶段。因此，“大象过江，来势凶猛。”时逢香港开发商集体大张旗鼓地向内地扩张，其局面一度让内地开发商们都感到惧怕，担心自己会被拥有雄厚资金和丰富经验以及实力的港资开发商挤压掉。然而，内地开发商担忧的局面并未出现。经过十多年的发展，内资房企俨然已是中国房地产的主流，这一轮发展中港资地产大鳄已明显落后。

在90年代初作为最早一批在大陆投资地产业的港企，直至前些年近20年的时间中，虽然在内地的业务发展已经远超过原先预期，但相比较内资房企，这种港资的整体相对落后是一个不争的事实。这也正是九龙仓需要重新思考内地战略的原因。

继往开来：百年港企遭遇本土化诱惑

九龙仓集团已经有125年的历史，一八八六年创建至今，从香港最早的交通工具——天星小轮、香港电车，到有线电视网络，再到坐拥世界知名、总楼面面积超过八百万平方呎的海港城，直至缔造中国内地各大都市第一高楼，百年九龙仓，始终是每个时代的传奇领袖。资产规模从最初的一个小小以经营港口及货仓营生的小企业，直到今天作为香港十大地产开发商之一的龙头老大，集团资产总值达港币1800亿港元，每年为香港创造数以千亿计的经济价值，成为香港不可或缺的支柱型企业。

“港资房企虽然规模很大，有强大的品牌优势，也有雄厚的资金支持，能在内地大规模的拿地，但是做出来的产品并不一定适合大陆民众的消费习惯。而且，在香港的房企不可能有如内地般的产品大规模复制的空间。港企的项目化和内地房企的公司化，是两者运行方式的区别，这是港资的速度慢于内地品牌房企的原因。”针对包括九龙仓在内的港企比内地品牌房企发展速度的原因，业内人士是这样总结的。

“最早做本土化工作的港资房企是瑞安，其新天地、翠湖天地和瑞虹新城等项目都有很深的本土公司的烙印。”市场资深人士杨某说到。从业内人士的口中，九龙仓意识到“本土化”将是未来集团战略发展的一个重要方向。

通过总结，思考，九龙仓这两年也在悄然发生变化，“首先借助香港资产规模和香港的资本市场，融资简单，成本比较低，然后再通过本土化、公司化的运转，使得九龙仓这只大象可以更加灵活，这是九龙仓一个最大的变化。”九龙仓集团华东公司相关人士透露。

与港资项目化区别，公司化是一种根植本土的房企运作模式，在抢占规模和速度的时候具有优势。在认识到问题的所在后，九龙仓开始着手公司平台的战略被提上了日程。周成辉董事表示，港资房企有时候应该学习如万科、绿地等内资房企的做法，不再以独立项目作为一个运作主体，而是将多个项目同时放到一个公司平台上进行运作。这才能凸显规模化优势和成本速度优势。九龙仓必须在这基础上建立起清晰的的远景。

攻城拔寨：“规模化”嬗变的投资布局思路

在朝向“规模化”发展的风潮中，调高内地投资额及销售目标成为九龙仓的核心任务。未来九龙仓将加大对内地的投资，其内地资产已占集团总资产的33 % , 拟在5年内增至占集团总资产的50%。九龙仓在内地抛出了庞大的拓展计划。

尽管内地调控不断并持续加码，但九龙仓走持续发展计划，不断扩大在内地的投资。并且积极参与内资企业通用的招拍挂制度去获得土地。因此，九龙仓在内地的版图正在迅速壮大。早在2009年，九龙仓全年共斥资100亿元拿地， 2010年九龙仓几乎保持着“月投超十亿、月进一幅地”的发展速度迅速扩张着它的版图。

1月，九龙仓以15.58 亿元竞得成都市成华区二环路绵厂地块；

2月，27 亿元联合中海地产拿下天津河北项目总面积15.04万平方米土地；

3月掀起第一个高潮，20.2 亿元夺得杭州市知名的文晖地块、通过复地与上海绿地合组的合营公司在无锡南长区购得一住宅项目。

9月出现九龙仓2010年在土地市场的颠峰之作，9.92亿元竞得上海祥和路2号住宅用地、同月更是以48.28亿竞得上海浦东黄浦江沿岸的 E18地块（9—3）陆家嘴世博规划用地；

10月，10亿元竞得宁波姚江边宝庆寺地块；

11月，11.2亿竞得常州新北区凤凰湖23万平方米地块、10亿元拿下武汉汉阳区月湖地块。

2011年，九龙仓大举扩张的号角再次吹响。今年1月份，九龙仓以29.1亿元成功投得位于苏州市吴中区尹山湖两幅地皮，将用作发展高端住宅，成为集团在苏州的第5个发展项目。

决胜千里：“规模化”战略下港资房企的用人理念

古人云：“执大象，天下往。”所谓“大象”即是微妙玄通的“大道”，有了“大道”，天下就能闻风而往之。这与九龙仓的人才战略非常相似。

企业运行从项目制转为公司制，人力资源的布局也会随着改变。未来的房产行业不仅是资金密集型行业更是人才密集型企业。九龙仓集团通过平等对话的招聘方式不断得到新鲜“血液”，为未来业务增加能量。每一位员工都是集团珍贵的财富，也是九龙仓最稳固的奠基。此次的招聘涉及面广，整体要求高，职位需求多样，将达到百余人。

而且，九龙仓更将企业的发展和员工的发展融为一体，共同成长。“百年百亿百人”是不可分割的整体。坚决给绩效卓越的员工更高的收入和更多的上升空间，并且让九龙仓的工作经历成为一个人职业生涯中宝贵的财富。

九龙仓的品牌影响力吸引着地产界的精英们，就好像是竞技比赛中的一次成功的“压枪”起跑，这0.1秒优势不容小觑，对于同样将2011年新一年的战略重点偏向中国华东地区城市的各大地产巨头来说，九龙仓率先启动的人才战略，这“0.1秒”的优势将在布局、执行、追赶过程中造成深远的心理影响，很可能成为九龙仓集团继续实现全年“博尔特”式行业领跑的关键。

运筹帷幄：战略“规模化”，运作“公司化”，人才“本土化”

2011 年新年伊始九龙仓集团以“百年百亿百人”为主题的业界大型招聘活动，一场声势浩大的“圈人运动”在申城展开，所谓“百人”既是范围广，人员多。预估涉及地区辐射整个华东地区，扩容名额将达百人。这也是作为百年港企的九龙仓集团将公众影响力和行业影响力转换为人才影响力。

整合本土资源，占领行业高地，2011年九龙仓的“百年百亿百人”人才招聘计划对九龙仓来说，是具有战略意义，也是布局华东区地产市场大战略的第一步。“得人才者得天下”已经是各行业内不争的事实，九龙仓的“百年百亿百人”计划就是从人才起步。

ypjypj1988

九龙仓疯狂：无惧200亿负债再抢地
岁末年初，港资开发商“你方唱罢我登场”，频频上演抢地记，继李嘉诚一个月豪掷61亿元拿地后，九龙仓也不甘示弱，在新年伊始，力挫保利、合景等开发商，以29.1亿元拿下苏州吴中区尹山湖两幅地，成为苏州新年首场大型拍卖会上“最给力”房企。

至此，九龙仓在内地的土地储备已超过1.15亿平方呎（约1068万平方米）。九龙仓发布公告称，2010年先后在成都、天津、杭州、无锡、上海、宁波、武汉、常州等购入多幅地块，进入2011年，集团将会继续伺机增加土地储备。

疯狂拿地后，九龙仓的风险也在逐步加大。

内地资产占比将提升至50%

自2007年起，九龙仓开始加速铺展内地战线。该年最后4个月，九龙仓为拿地耗资279.46亿元人民币，使得土储由464.5万平方米跃升至约800万平方米。2009年，九龙仓全年共斥资100亿元拿地，土储上升至900多万平方米。

2010年1月8日，九龙仓以15.58亿元夺得成都成华区二环路绵厂地块。2月1日，九龙仓联合中海地产以27亿元拿下天津河北项目，总面积15.04万平方米。3月25日，九龙仓又掷20.2亿元力压绿城夺得杭州文晖地块。此后，九龙仓通过复地与上海绿地合组的合营公司，在无锡购入一个新项目，九龙仓占项目四成权益。与此同时，九龙仓联合嘉里建设拿下宁波东部新城项目。

从2010年9月份开始，九龙仓再度发力，以9.9亿元购入上海松江优质地块，随后不到一周，九龙仓又下一城，以48.3亿元竞得上海黄浦江沿岸滨江地王。随后11月1日、11月26日、11月30日，九龙仓分别以10.4亿元、10.2亿元、11.2亿元的代价在宁波、武汉、常州三城拿地。

粗略计算，九龙仓仅2010年拿地就已超过150亿元。九龙仓频繁拿下的地块基本均属于高端住宅地块，价格并不便宜。对于如此激进地拿地，上海乘星行行销机构总经理李骁认为，前段时间，港资拿地处在弱势地位，央企、内地地产商财大气粗，地王都被它们拿走，为了拿地不计成本，当国企拿地受限制后，参与竞争者就少了，与此同时，国内房地产企业在经历前几年高速扩张后，资金链紧张，因此近期拿地看上去很多都是港资身影，这未必代表港资现在才想到要来竞争，把市场份额提高。

李骁向时代周报表示，“九龙仓擅长做豪宅，豪宅市场从去年开始爆发，它们在豪宅市场尝到了甜头，并且看到未来内地市场潜力，可能认为这段时间是介入的好时机，因此加码内地市场。港资的特点是拿地段好的住宅用地做高端产品、综合性商业地块及城市规模化开发地块，这三方面市场发展都让他们感觉到市场有依托。”

“现在中央一直在推动保障性住房建设，其结果就是商品房用地越来越少、越来越贵，一旦政策逐步加强，乃至以保障房建设作为地方政府的政绩标准，地方政府迫于无奈推动保障性住房建设，就使得商品房用地越来越贵，商品价格也越来越高，利润也变多。目前开发商都有危机意识，再不拿地，就拿不起地了。”台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民说。

九龙仓2010年半年报显示，截至2010年6月30日，内地资产已占集团总资产的33%。集团拟在数年内将内地资产增至占集团总资产的50%。

李骁称，九龙仓将内地市场的战略地位提高，也必须加快在内地的扩张步伐。“香港‘四大家族’占香港房地产市场65%-70%的份额，九龙仓在香港份额并不高。虽然九龙仓进入内地很早，但发展一直不好，没有抓住机遇，从它目前主要产品在二三线城市也足以看出它的地位，只有到二三线城市开发，品牌和规模优势才能凸显。”

负债高达234亿港元

激进拿地难免埋下隐患。2010年初，九龙仓与招商地产于2007年以24.1亿元联手竞得的南京仙林大学城地王被收回。九龙仓方面解释称，早在2008年，合作双方就已决定终止该项目的投资。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，“退地肯定与资金有关，如果预期盈利前景不好，硬着头皮开发，可能资金链断裂。目前国内大型开发商的土储一般在5000万-6000万平方米，很多是中低端项目。九龙仓目前土储1000多万平方米，都是优质地块，耗资多，风险必然加大。”

“房企拿地至少往后看三年，九龙仓去年、今年拿地，应该不在乎2011年情况，新增加土地今年不会动。万一市场有波动，它们相较于中小开发商抗风险能力还是高一些。但不排除它也是头脑发热，内地房地产市场持续发展，会让它们认为市场仍然好下去，蛋糕一直在。如果判断错了，就要为错误买单。对港资开发商来说，扩张中有可能会水土不服，工作不扎实。另一方面，虽然跟内地老牌企业中海、招商等合作，但出了问题，可能合作方没有事，相对没有根基的港资变得‘好欺负’。”李骁说。

除了退地外，2010年3月，在上海市政府闲置土地清理中，九龙仓的上海静安项目也榜上有名。九龙仓2010年中报显示，静安花园项目将提供71000平方米的建筑面积，2010年第四季度展开建设进度，整体将于2013年落成。但由于城市中心区开发与各方利益协调、规划调整等种种原因，静安花园项目迟迟难以动工。

2010年7月，会德丰地产宣布私有化，会德丰地产隶属吴光正旗下香港会德丰集团，而会德丰地产均为会德丰集团的主要附属公司。会德丰的私有化引发了业内遐想，认为九龙仓大量土地储备的出让金缴纳、动工开建和扩张计划的实施，让九龙仓面临不小的资金缺口，会德丰退市或有助于把资源集中到九龙仓这个平台。

2010年半年报显示，截至2010年6月30日，九龙仓负债净额高达234亿港元（近200亿元人民币）。11月25日九龙仓宣布，将在11月30日后的12个月内，发行20亿美元的中期票据，并已经向港交所申请将该等票据上市。如果中期票据发行受阻，九龙仓的资金链显然将面临更大的压力。

而对于公司的激进拿地是否导致债务成本急剧上升，九龙仓集团香港总部迟迟没有向时代周报记者给出答复。

玺园或违90/70政策

2010年上半年，九龙仓项目落成较少，集团营业额下跌36%，盈利减少5%。佑威提供的数据显示，2010年玺园成交218套，总面积43331平方米，均价44650元/平方米。但时代周报记者发现，该项目用地为此前与绿城中国置换的新江湾地块，在该土地出让时，曾明确规定90平方米以下中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上，而玺园推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。

但上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示中，并没有有关新江湾城D1地块调整的信息。对于项目是否违规更改规划，九龙仓玺园营销总监胡海嵘向时代周报记者表示，并不清楚具体情况。

陆骑麟称，开发商为了追求利润，违反90/70政策的限制，是导致目前市场小户型产品稀缺的原因之一。

此外，九龙仓在无锡热卖的时代上城也曾于2010年初被相邻的朗诗未来之家业主投诉，楼高与楼间距比例不符合要求，侵害了朗诗业主的权利，最终九龙仓以自降楼层高度“妥协”。同时，九龙仓在上海的另一项目新华路一号曾于2009年开盘，推出60套，当时卖掉25套，剩余35套于2010年销售，但佑威数据显示，2010年该项目零成交。对此，胡海嵘解释称，该项目产品在做环境等方面的调整。

陆骑麟指出，“新华路一号产品相对老些，价格也不便宜。”

小市民

以前我们长沙高楼M们每天都盼着九龙仓来长沙！现在终于来了。。。