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发表于 2010-12-24 20:35:15
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本帖最后由 hdsghvoizp 于 2010-12-24 20:38 编辑
[size=11.6667px] 最近的几起土地收购案再次“引爆”地王频出的上海新江湾城。
今年11月5日，美国汉斯将C5地块项目公司70%股权进行转让，该70%股权是汉斯此前从新江湾城一级开发商上海城投处受让而得，上海城投留有30%股权；11月23日，美国铁狮门将负责F地块的7家项目公司各36%股权转让给上海城投；12月3日，上海城投将C5地块项目公司剩余30%股权挂牌出售。
美国汉斯为何退出，上海城投为何退出C5地块转投F地块，新江湾城的土地为何被频频转手？
理财一周报记者实地探访[size=11.6667px]新江湾城发现，时隔近3年，F地块还没有开工痕迹，一名河道开发工人表示F地块“荒了好久”，近一个月以来才开始施工[size=11.6667px]。除了F地块外，新江湾城还有哪些土地在熟睡？那些土地背后到底有怎样的资本故事？
新江湾城的土地交易：上海城投一会是甲方，一会当乙方，总之就是让“子弹”飞
[size=11.6667px]汉斯退出C5地块获利6亿元，上海城投随后退出，铁狮门拍得F地块后因缺钱闲置，城投危急时刻救火
理财一周报记者/裴浩慈
上海新江湾城自打响上海未来第三个国际社区的口号后，其关注度就不曾降温，最近的几起土地收购案又让其成为焦点。
今年11月5日，美国汉斯将C5地块项目公司70%股权进行转让，该70%股权是汉斯此前从新江湾城一级开发商上海城投处受让而得，上海城投留有30%股权；11月23日，美国铁狮门将负责F地块的7家项目公司各36%股权转让给上海城投；12月3日，上海城投将C5地块项目公司剩余30%股权挂牌出售。
美国汉斯为何退出，铁狮门又为何分羹给上海城投，上海城投为何退出C5地块转投F地块？
汉斯退出新江湾城，获利6亿元
11月5日，美国地产巨头汉斯将新江湾城C5地块项目公司70%权益以3.535亿美元转让给了富力地产与合景泰富。同月，美国另一地产巨头铁狮门将其在新江湾城F地块7家项目公司36%股权转让给上海城投。
同为在新江湾城拥有土地的两大美国地产商，情况却不太相同。汉斯先于铁狮门进入新江湾城，2006年10月，汉斯以17.1亿元成功竞得新江湾城C5地块项目公司70%股份，出让方为新江湾城土地一级开发商上海城投。
时隔4年，汉斯以超过23亿元转让，仅股权溢价便有6亿元，加上项目销售收益，汉斯这一退出收获颇丰。
“像汉斯这样的美国大型开发商，他们的开发经验搬到中国来没有任何优势，美国的房地产市场比中国先进数十年。他们来中国做，优势不是项目开发，而是买项目再转手，因为他们经过几十年发展后具有资金优势，但缺少项目；而我们国内企业刚刚发展起来没有很充足的资金，但项目却很多，需要快速周转，因而外资开发商和国内企业就互相发挥对比优势。例如汉斯，就比较倾向用一笔钱买项目持有3年左右，在内资公司缺钱的时候买过来，之后再高价卖出去。”一名商业地产专家这样告诉记者。
该人士补充道，像汉斯这样的企业，在现在的时间点，应该是认为美国经济已经触底，看好其后市发展，因而撤出在华项目，回美提前布局。
深究汉斯退出原因，则有几分无奈色彩。据《21世纪经济报道》了解到，汉斯退出关键原因来自汉斯母公司资金紧张和中国本土房地产融资收紧。
至少在一年之前，汉斯就在二级市场上抛出了有意出售相关股权的绣球，其间有众多国内知名企业接触过该项目，包括近两年在上海频频出手的SOHO中国，只是最终因住宅比例过高不适合SOHO投资定位等原因作罢。
而此次汉斯终于找到接手方——富力地产与合景泰富，巧合的是该两家都为广州开发商。对此，上述商业地产专家告诉记者，“广州的开发商一直想进入上海，但机会不多，这一次一同拿下，不纯属巧合。”
铁狮门“开发商”身份突出
铁狮门晚汉斯2年进入新江湾城，并且不同于汉斯通过收购已有项目公司股权方式进入新江湾城，铁狮门是直接从一级开发商上海城投处受让F地块，并自己建立项目公司。因而相较于汉斯，铁狮门“投资”气稍淡，“开发商”身份更为突出。
这一点与铁狮门获得F地块事宜中政府扮演的角色不无关系。F地块是新江湾城历年来推出的最大一幅综合用地，铁狮门当时是以底价67.517亿元获得。而在当时市场估计来看，成交价可能逾百亿，可以说政府为推此地做出了一定让利。
甚至，该地块一度被认作有定向出让的嫌疑。当初的地块出让文件中列有对竞拍者极其严苛的限制条件：竞买者所开发建设的甲级综合商办项目(非住宅)不小于200万平方米，有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理的业绩，有超高层建筑建设业绩等限定，所以，当初参与竞争的绝大部分内资、港资企业未能满足入围的要求。
不难理解，早在2001年政府部门对新江湾城区域进行的规划，其“国际社区”定位已被设置成“忘记古北、忘记联洋、忘记碧云”的“高度”。F地块规划中称，90万平方米建筑面积，办公楼50多万平方米、住宅20多万平方米，余下的为零售商业物业。
而成立于1978年的铁狮门房地产公司拥有众多全球著名的地标式建筑，如纽约的克莱斯勒中心、洛克菲勒中心等，其项目遍布全球五大洲的数十个国家，其经验和资源优势都是政府看重的要素。
铁狮门开发经营高端商业的经验和理念，以及其自身拥有的优质企业、商户资源，对正计划开辟第三代国际社区的新江湾城来说，是不小的诱惑。
已经发展了七八年的新江湾城，到目前为止整体配套并不是非常到位，加上杨浦区五角场地区“城市副中心”的概念，也需要新江湾城呈现一个同五角场能相呼应的配套。
铁狮门深陷资金困境
2008年初铁狮门信心满满地拿下F地块时，并未预料到下半年突如其来的一场金融海啸。
F地块东至闸殷路、南至三门路、西至淞沪路、北至殷高路，占地面积267480.9平方米，规划总建筑面积约90.02万平方米(地上)，综合容积率3.4，用地性质为商业、住宅、办公综合用地，其中住宅建筑面积18.02万平方米(包括配套设施约2.02万平方米)、商业及办公建筑面积72.00万平方米。
铁狮门获得该地块后随即为F地块设置了7家项目公司。之所以设立数目较多的项目公司，原因来自于该地块中间被民府路和江湾城路分割为F1、F2、F3 三个街坊，而其中F1地块内部道路又被划分成五块子地块，分别为F1a、F1b、F1c、F1d、F1e。
事实上，2008年算得上铁狮门在华的扩张之年。年初，铁狮门在上海拿下地王项目之后，在天津拿下和平区南京路和五大道商圈的成都道项目，两个项目的总建筑面积达7.5万平方米；在成都，则摘牌获得东大街7号、8号地块，建造高端综合性商业项目等，至2008年底，铁狮门已完成了包括上海在内的4个城市的战略布局。
一切风光之后，紧跟而来的是金融危机的一记重棒。时至2009年初，F地块才高调举行开工仪式，但同时业界也在盛传铁狮门资金吃紧，欲转手或寻求合作开发。
2009年初，美国仍深陷金融危机的阴影中，因而铁狮门总部不可避免地受到影响，海外投资收缩。此外，铁狮门自身采取的财务杠杆模式也是导致其陷入困境的因素之一。
清华大学经济管理学院博士杜丽虹指出，近年来，随着美国市场流动性的泛滥，铁狮门为了提高投资人的收益及自身的业绩提成，开始借助高财务杠杆方式放大资产升值收益，即，在以股权资本投入的同时使用大量的借贷资金，以提高股权资金的投资回报率。
如2006年，铁狮门与私募股权投资基金贝莱德(BlackRock)合作发起地产基金，收购纽约彼得库柏社区的11232套出租型公寓，54亿美元的收购总价创当时单一项目的收购金额之最，但54亿美元中，铁狮门和贝莱德每家只出1.25亿美元，其余均来自美林证券和美联银行的贷款。
但是，过高的收购价和次贷危机的爆发使彼得库柏社区当前的租金收入仅相当利息支出的一半。2010年1月初，由于未能按时偿还巨额的银行债务，铁狮门及其长期投资人贝莱德集团被迫将上述收购项目的所有权转让给了其贷款商。
进入2009年后，美国曼哈顿地区写字楼的平均售价下跌了1/3以上。2007年7月，铁狮门与大都会人寿关于口红大厦的交易就涉及了多家金融机构。这个在房价高位时运作的项目，进入2009年后，跌幅严重。
随着次贷危机的全面爆发，铁狮门在美国本土的多个项目都遭遇了窘境。
资金收缩的铁狮门，在2008年拿下的香饽饽F地块变成了一块烫手山芋。铁狮门欲整体转手或者先期进行小部分开发，然后再寻求剩余地块的合作的消息不胫而走，铁狮门已接触多个港资房企寻求合作，但由于该地块总投资达170.75亿元、开发风险大，一直没有房企愿意介入。
城投介入或为政府意愿
F地块在2008年初被铁狮门收入囊中后，一直未动工，其资金困难或许是重要原因之一。对于铁狮门寻求合作开发的伙伴，中国指数研究院华东分院高级分析师申见飞表示很符合实际情况，他对记者表示，“从投资角度而言，占地面积超过26万平方米的新江湾城F地块综合项目仅住宅部分的开发就将需要3-4年，且投资巨大，这就要求企业具有雄厚稳定的现金流。
受金融危机影响，铁狮门基金面临严峻的债务危机，在中国市场的投资策略从早先的开发为主逐渐兼顾收购成熟物业。因此，对于F地块，如此大的项目仅靠身处债务危机的铁狮门一家开发商解决不了资金问题，需要多家开发商一起参建，才能让项目有稳定的现金流作为保障，特别是由于该项目商业业态比例过大，其所占用的资金也会比较大。这也是铁狮门迫切希望转让或稀释该项目股份的重要原因。”
据2009年初铁狮门公布的规划方案，新江湾城F地块将分为F1、F2和F3三个区域进行开发。F1将主要发展办公楼及酒店，F2以开发公寓为主，F3定位于科技办公园区。
根据业内的估计，虽然该项目的住宅部分可以先行启动快速回笼资金，但公寓施工进度一般需要18个月。参照目前的市场，10万平方米的公寓，正常销售周期起码在24个月。即便是一切顺利，全部做完需要3-4年的时间。同时申见飞所提到的商业比例过大将导致大量资金的投入也使得该项目未有进展。
于是业内便有了这样的说法，即在过去的一段时间内，铁狮门一直与政府周旋，希望提高住宅比例，因为目前规划的住宅与商业比例支撑不了商业的运营。
铁狮门与政府意见分歧的地方或许在于，“从企业经营的角度来看，铁狮门当然愿意等到最后一个去开发。早期做的话会很困难，因为人气不足，规划的商业体量又大，那么商业部分谁来买？因此等住宅开发好了，人口都住得差不多的时候，消费质量起来后再去开发商业，这或许是铁狮门的考虑，一个新城的开发，先去的肯定是铺路者，后面去的一定是赚大钱的。但从政府角度来讲，政府是希望你整个商业起来后对该地区的住宅、土地都有推动作用。当时政府给那块地是做了一定的让价，把这块地给铁狮门，就希望铁狮门进来开发，带动区域发展。”一名业内人士对记者表示。
“除了以支撑商业运营的人气氛围不足为理由外，提高住宅比例也能够加快资金回笼，住宅越多，赚钱的可能性越大。”一名长期跟踪新江湾城项目的业内专家表示。而近3年的闲置却未被政府追究，在该人士看来，“项目的规划一直在政府那里通不过，由于是政府那里没通过，所以就成了‘合理’囤地，但可能本身其规划就存在不合理的地方。”
正在F地块陷入尴尬境地之时，11月23日，上海城投的一则公告引起了广泛注意。
11月23日，上海城投发布公告，上海城投置地(集团)有限公司(简称“置地集团”)分别与新加坡SPRINGS JWNT I-VII PTE. LTD.7家公司签署了《合资经营合同》及《产权交易合同》，公司以评估价格分别收购其对应持有的7家房地产公司各36%的股权，参与开发新江湾城F区地块。
城投对此次交易的解释是“为了加快推进五角场城市副中心的建设进程，积极打造新江湾城生态型国际化社区”的考虑。
但经过记者计算发现，当初铁狮门以67.517亿元的价格全部拿下F地块，城投11月以26.6亿元收购36%的股权，铁狮门并没有从此次交易中获得惊喜的收益，囤地之说没有很强的说服力。
作为国企的城投与铁狮门的此番联手，与其说是市场行为，倒更像是政府姿态的表露。就在今年9月，杨浦区区政府的一行领导会见了铁狮门的高层并表示要推进F地块项目开发按计划顺利推进。
“在新江湾城土地出让中，上海城投扮演了代替政府土地储备中心实施受让的角色，上海城投将新江湾城的生地变成熟地后，再在土地招拍挂市场进行拍卖。
因此，城投介入之后，该地块的总体投资资金和开发节奏问题应该不大，同时上海城投可以邀约其他更多开发商来共同开发，从而缓解铁狮门的资金压力，并可享受上海城投一级开发商多重政策优惠和新江湾城板块整体规划利好。不利的因素是，上海城投的介入无疑会使铁狮门的盈利有所下降，同时在开发、管理以及销售等方面也将产生一定的分歧。” 申见飞这样说道。
对于汉斯和铁狮门都先后与城投采取合作的方式，记者从业内获得这样的观点——“铁狮门即便在国外从事一级开发，但到国内未必选择开发的第一线，因为从国际上来讲，尤其是从事房地产业务的欧美公司，是相当多元化的，因为他们金融市场发达，这些公司可以占据很多环节，包括开发房地产、持有房地产、发行基金等。因为在成熟的房地产市场，做一级开发商，可开发的量非常少，不足以支撑企业的发展。因此，在中国的很多项目，外资开发商在背后做支撑、拥有股权，但未必冲在第一线。”
城投卖C5地块股权缓解资金压力
对于此次股份认购其中的损益，城投自身也有充分的认识。城投方面表示，此次交易将增加公司项目储备，增加公司的利润增长点，提高公司的盈利能力，同时项目土地成本在可控范围之内，以目前房地产市场行情判断，未来将为公司带来较好的经济收益。
然而，在投资风险方面，城投也意识到此次投资规模大且项目开发周期相对较长，会给公司带来一定的资金压力及机会成本，可能使公司丧失其他的投资机会。
从商业环境来看，尽管新江湾城生态居住环境优越，今年也开通了轨交10号线，远景规划还有轨交17号线，但由于无重大利好支撑、人口导入速度缓慢等因素的影响，再加上五角场商业副中心的分流作用，新江湾城板块目前仍以住宅市场为主，而商业办公楼市场还没有成型。
与南京路、陆家嘴等传统商圈以及新兴的大虹桥商业中心相比，无论是人气还是规模，新江湾城板块还存在相当大的差距。相关数据显示，2010年1-10月，新江湾城板块商业和写字楼累计成交量仅0.1万平方米，大大低于其他热点商圈的交易量。因此，对于该地块开发建设的甲级综合商办项目不小于200万平方米的要求来说，项目所隐藏的亏损或烂尾的风险性较高。
颇为有趣的是，在进行了F地交易才过一个多星期，城投又公布了一则出售公告。12月3日上海城投公告称，城投置地集团拟将下属上海城投悦城置业有限公司(简称“悦城公司”)30%股权以10.14 亿元人民币的底价通过上海联合产权交易所挂牌转让。
悦城公司拥有对新江湾城C5地块的全部开发权。新江湾城C5地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块组成。
截至2010年10月，C5-4地块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理并交付使用。尚有2套住宅被房地部门预售冻结，待C5-2住宅公建配套完成后解冻销售；尚有362个地下车位没有开始销售，计划在业主入住后启动销售。工程建设已基本完成，尚未开始工程审价。
置地集团持有悦城公司30%的股权，总共投入资金约3.77亿元。如按本次拟定的挂牌底价出让悦城公司30%股权，置地集团将获得的股权转让收入约为10.14亿元人民币，税前投资收益约为6.37亿元。
上海城投购入F地块项目股权后时隔不久便出售资产，获得6.37亿元的税前投资收益，多少让人联想城投正在通过变卖股权获利，从而缓解其资金压力。城投方面也表示，此次股权转让不仅有利于置地集团进行项目结构优化，控制房地产政策调控的风险，为公司带来一定股权转让收益，也能“合理安排资金”。
上海城投10天内在新江湾区域的一买一卖被业界更多地认为是企业经营技术的一面，并不涉及战略调整。城投卖C5的30%股权，差不多也是获利了结的时候——城投此次出售的地块中住宅部分已经销售完毕，已经通过销售住宅回笼部分资金，剩余是商办部分，获利周期比较长。
事实上，上海城投收购土地的动作不只牵涉到F地块，根据公司三季报显示，除了5月7日，置地集团通过竞拍方式以11亿元取得了上海市新江湾城C4地块，增加权益建筑面积8.38万平方米，以及加入F地块的项目股权之外，2月5日，置地集团取得了上海市大型居住社区泗泾(拓展)基地项目B号地块，该地块出让价格为2.43亿元，增加权益建筑面积27万平方米。
面对资金压力，城投在融资方面做出了相应努力。9月17日城投发行了2010年度第一期短期融资券，实际发行总额为17亿元，票面利率为3.28%，该笔资金已到账。
而近日，又传出绿地集团部分股份被转至城投，该20%股权原先由上海市农委持有，11月该部分股权被划转至上海市国资委，继而转至上海城投名下。
拥有绿地股权的上海城投自然也坐享了绿地的土地资源。今年12月1日，绿地集团以总价15.18亿元摘得上海徐汇区一幅商业办公综合用地，至此，绿地在徐汇滨江段已经拿下了三幅地块。去年，绿地曾以72.45亿元拿下了龙华“地王”、海铂日晖。
绿地留给城投广阔前景的同时，城投未来也将在资金上面临更多的考验。 |
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