浅谈系列——探讨后十年，城市地产趋势

SweetCastle

前一段时间，中央城市工作会议，会议基本上对未来10-20年的城市发展定了个框架调子。很多过去的思维和预判基本上都让通通打死了。结合目前的趋势，我们看看当下城市地产的发展

1、人口红利时代暂时过去

就目前的人口情况，会马上面临人口负增长时期，这个就不展开了。就说结论，各大城市的刚需、近郊房子，会迎来暴击。房价的支撑体系，成本固然是一方面，但是成交才是最重要的一环。如果没人买房子，尽管是不动产，那也是钢筋泥土罢了。村里头空余的祖宅多如牛毛，值几个钱？
在没有需求的前提下，说供给，这不是扯淡？
刚需、近郊楼盘依赖的是大量的人口填补空缺，或者产业外移。前者已经肯定没戏了，后者下面论述

2、产业外移与智能化的博弈

过去很多服务型行业，包括政府机关，都依托于大量的人力。再加上过去信息技术、交互方面落后，机关设置冗余。随着新时代智能化、AI化的高速普及，很多行业、公司、行政单位已经不需要那么多人去做很多事。过去因为没办法的产业外移，也许会按下暂停键。
大家去智能政务系统，智能银行系统，作为年轻人，你多久不去这些地方了，就算是你办个身份证，户口本，各种APP提前预约办理，效率多高？

未来的产业外移，不在是规划性外移，而是变成需求性外移。表述不精准的话，就理解为，过去设立综改区，就需要前置设置一堆机关，然后再填补产业。未来这种应该就会越来越不可能了，国家也不让你摊大饼，更别提还得精兵简政。
说个阴谋论，很多政务机关都是事业编制，真智能化程度上去了。。这些编制要有需要么。。。


3、地产行业的重新估值


我认为未来的5年，一定是地产重新估值，重新洗牌的一个阶段。
如果按照老思路，好房子的标准就是好物业，好配套，好装修，好户型等等。过去20年的发展，全国基本上都是以为高层建筑为主，高容积率为代表的小区。个别改善小区，也就是在此基础上修修补补，弄弄园林啊，户型啊什么的，本质上还是遵循过去的的逻辑。但是边际效应已经十分明显。
新时代的地产行业，如果要重新估值，还得兼顾人口减少等一系列因素，必须打破原有的规则，配合新城市经营文件精神，树立新的标准，这样的话，估值体系才会发生本质变化。


说结论，我认为未来好房子的标准：1、稀缺、2、低密度，3、区域核心，4、配套跃层
先说低密度，不动产地产这些商品，说白了就是要交换，要成交。如果要让商品价值提升，最有效的办法，就是在供求关系上动手。
我看着我们小区这几年逆势而上，有钱人都是傻子么？明知这么贵了依然上车络绎不绝。那洋房就2小栋楼，更是独立行情，稀缺就不解释了。


就当前的老城区问题，拆迁成本势必转移到购房成本上。那么对于新房来说，购买力瞄准的就是改善以上的人群。反过来，如果需要吸引龙城大街的人在迎泽区买房，你总得给我个理由吧。
从zf的角度，地产行业肯定是要反复收割，地产行业毕竟也要发展，这个没毛病。新工作会议精神明确说到提质升级和老城改造，所以未来在老城区如果有低密度稀缺小区，一定是王炸。毕竟拆迁成本在这。如果叠加低密度设计，那么单价和总价一定是爆表的。这就会产生2个新问题，1、单价飙升，这种具有指标意义，2、总价飙升，这种具有价值意义（税收）


单价飙升是给老百姓自我感觉良好的。真正政府要的，是总价飙升，一方面能注水，一方面能增加税收。建立在价值体系重新估值的情况下，单价飙升×面积飙升=总价飙升。单单论述这个总价飙升问题，你告诉我迎泽区还有什么好办法，能让两者兼顾？


继续说配套跃层，这个不光是说周围的硬件医院学校，就目前国内的发展趋势，服务行业还能非常大的提升空间。未来的小区，再服务配套上，可以做的文章还很多，20年前，1块钱物业费就是天价，20年后，3块钱物业费比比皆是（且不说通货膨胀），假设未来太原出现5、6、7块钱的物业费，是不是会增加小区整体的运营水平？这就是我想说的。其次，这方面税收也会大幅增加，毕竟单面积产值再增加。


什么叫高质量发展，不就是同等单位产生更高的价值？


我举个不恰当的列子。就目前迎泽区双塔周边的老破小，很多小区物业一年也没几个钱， zf的角度能收多少税？如果拆改成这样好小区，是不是摇钱树？还能间接促进一把GDP，是不是双赢？当前市场正在烘托这种情绪。
说这么多忘了说开发商了，从开发商的角度，低密度社区的最大好处，土建周期明显变短很多。地下1-2层就够，地上10-15层以里打住，而且盖房成本也相对低一些。可以用更多的时间去开发小市政、园林和配套。这对于资金周转来说也是非常好的选择。未来大地皮会越来越少，精品小区只会更稀缺。


用这个思路，你去看北上广深的房地产，现阶段，近郊、刚需楼盘已经被重创或者回调，但是核心资产，依然能扛能打。就那个段子说的，网上都说房价降了，真的到了自己喜欢的，发现依然悬在天上~现在的市场分化越来越明显。未来的行情一定也是两个行情。

0351upup

非常认同
房产现在持有成本还是低，未来房产税肯定会上，房产持有成本会加大，才能源源不断产生税收。
未来低密度，别墅，类似日本的一户建等各种类型房产都会出现，房产类型更加多元化。
多数房产会滞涨或者跌价，但优质房产还会涨。
房产回归消费品，使用是有折旧的，新房和老房价格会拉开。
买上房子，住上10来年，享受了卖了还会涨价挣钱，这种事基本不会发生了。

xindian720720

房地产就别讨论了，无论如何大趋势向下是肯定的。

SweetCastle

xindian720720 发表于 2025-8-12 14:11
房地产就别讨论了，无论如何大趋势向下是肯定的。

不动产是资本囤积的蓄水池。这就好比股市是一个道理。大趋势向下，我是没看到，也有可能我们看的群体样本不一样。

所谓的回归理性，这句话，只是针对于普通家庭。至于中高以上，还是要遵循最基本的经济学原理，趋中效应。
没有任何一个国家或者实体，可以说，我用很少得资金，就可以在核心地段的优质项目上，轻轻松松买一个楼盘，现在不可能，未来也不可能。除非某一天经济学理论整个体系破坏掉。

SweetCastle

0351upup 发表于 2025-8-12 14:08
非常认同
房产现在持有成本还是低，未来房产税肯定会上，房产持有成本会加大，才能源源不断产生税收。
未 ...

一户建，我觉得很难，就国内的这种情况，比如太原，我来中环以外或者再远一点，能放开宅基地，但是市区不太可能了。
毕竟咱们是国有体制~~和国外还不太一样。别墅在市区概率也低，除非你愿意花上亿的资本盖一套房子~但是私密性又不足~

我看好市区的核心地段的洋房精品楼盘