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本帖最后由 illusiome 于 2023-3-29 12:57 编辑
在上一篇文章中，我们讨论了广州烂尾楼的空地问题。基本上，问题的核心是：既然这些空地价值如此之高，而且非常畅销，为什么仍然无法解决呢？事实上，我曾见过一些楼盘销售都不用付出宣传费的，只需在外面放一个告示牌宣布楼盘开盘，就能在短短两三个月内售罄。这一现象显然是因为开发难度太大，能够解决的问题早就被解决了。那么反过来看，那些尚未拆除、还有居民的楼房的城改是否就简单很多呢？事实上，城改难度并不一定非常大。正如上一篇文章所提到的，根据广东省的三旧改造管理办法，城改可以分为微改造、混合改造和彻底改造三种方式。微改造相对较为简单，实际上每个星期都有老城区的小区在进行微改造。甚至在越秀区都可以曾有一段时间微改造城改经费相对容易获得。
实际上，微改造有很多优点，首先它能显著提高社区居民的生活质量。例如，公共休憩花园、图书馆、老人活动中心等设施的建设（这些设施对于养老服务的覆盖率非常重要）。甚至在惠吉西约，通过微改造创造了一个小型人工景点，吸引了一定比例的商业业态和特色餐饮、茶饮店等，成为城市的打卡点。
然而，论坛上的朋友们对这些项目似乎并不感兴趣，至少要像永庆坊那样的混合改造才能引起大家的注意。一些对房屋保护有强烈意愿的保育人士也不喜欢微改造，他们反对任何的变化，怕小事化大变成大改，哪怕让居民生活得很差都倾向于反对改造。
实际上，这种逻辑并不完全错误，因为在大多数情况下，微改造确实会消耗财政资金，它只是一种投入，几乎没有什么产出。即使在惠吉西约这样的项目中，改造后的租金提升和商业价值提升很难转化为税收。因为产权从来不在ZF手中，而是属于私人所有，所以租金收入无法转化为改造收入。另外，这些小规模的餐饮店也不太可能交纳大量税收。对于一个项目来说，要实现可持续性发展，必须在支出和收入之间达到一种微妙的平衡状态。对于ZF而言，只要收入稍稍大于支出，就已经是一个很好的操作了。
不需要盈利的项目都尚且需要讨论“收入”，盈利的项目就更不用说了。所以，也可以趁这个机会讨论旧城改造项目的收入问题。通过了解收入的确定方式，我们可以判断一个项目是否可行。如果各方（无论是ZF、开发商、企业还是其他机构）的收益远小于支出，那么这些项目就无法实施。
首先，很多人对价格的确定方法并不了解，包括很多长辈。他们认为只要有人愿意购买，价格就可以确定。这也是最传统的方式，将价格交给市场去认可。我不能说这种方法完全错误，但实际操作中会涉及到许多金融杠杆，例如工程款垫资，这实际上也是一个小杠杆。涉及到许多杠杆意味着涉及到一个经济学基础概念，即资金使用成本。不了解资金使用成本的朋友可以先去查阅有关票面价值的词汇。进一步来说，如果真的完全按市场来定价，那理论上每栋楼、每平方米的房子价格都应该是浮动的。但实际情况往往并非如此。在销售楼盘时，根据户型、楼层等具体情况，价格也会有所调整。正因为存在这些因素，所以所谓的市场定价在实际市场中作用有限。
在评估任何项目时，投资回报是需要关注的关键因素。即使投资回报不一定体现为利润，也可以是公益性。但在现代社会管理学中，即使是公益性质的项目，也具有可计算的价值。
以公益图书馆为例，其投入的价值不应高于市ZF在该区域为类似项目预留的公共投资预算。在房地产热潮期间，优秀的图书馆、美术馆和博物馆等公共设施可以进一步提升地块价值，因此还需要进行隐性成本价值计算。具体的计算方法并不复杂，可以从后文提到的商业和住宅地块收入估算中进行折算。
接下来讨论商业和住宅项目的价值计算方法。首先，商业项目的价值估算并不复杂，基本还是按照EDBITDA那套逻辑，具体是edbitda还是edbita，还是连摊销都不做，那自行决定，在随便商学院中有详细的讲解。简单来说，可以将未来预期收益总作为粗略估算的依据，然后以系数调整。例如，若一个写字楼或商场的租金为每平米每月100元，则其价格大约应在18,000到30,000元之间，相当于未来15年至30年的收益。当然，若要更精确，也可以考虑折旧费用和未来租金升值空间、税务条件等等。但在论坛讨论中进行粗略估算时，这种方法已经完全足够。
一般来说，商业项目的估算周期为20年，但实际决策时通常会采用低于20年的周期。超过20年的周期在商业决策中基本不会考虑。很多20年以上甚至30年的周期项目通常是公共项目，例如政府主导的公园等。这类项目会采用较长的摊分时间来确保可行性。
而住宅项目则完全是另一回事，可以将其视为另类价值投资。它反映了一个地区最高收入人群的资金实力。所以它的定价不能从单纯从项目层面来看，要从区域的货币层面来看，例如要看当地及周比阿尼资源的M2规模（当然，这个也不是完全准确的）。这里延伸出去，从国家层面来看，房地产开发并非消费端，而是生产端和投资端。但从区域竞争的角度来看，一个地方的房价实际上是纯粹的消费端。高能量城市会通过房价这一要素吸引周边地区的资源、金钱和人才，因此会消耗区域的总体资源。然而，从单个城市的角度来看，房地产仍然是生产端和投资端。在当地高端楼市中，房地产会带动很长的产业链条，例如建筑设计和家电等。甚至还有很多产业通过房地产得到拉动，例如在2017-2018年间广州引进的著名人工智能公司文远知行，其引荐人在这个项目最大的获益点是人才公寓的建设和销售。对于广州这样的一线城市来说，发展房地产并非问题，关键在于要用智慧去发展，而不是像广州大道以西的一些人那样盲目行动。
我之前曾提到过，投资土地的三环驱动方案——央行、土地供给方、创投三者的轮动——也可以体现这一点。当然，广州可能只有两环驱动，但本质上是相同的。然而，在实践中，这是一项非常困难的任务，因为面对杠杆如此高，总额如此巨大的收益，每个人都会认为自己推的项目是最好的。如果没有建立非常优质和完善的机制，只会陷入纷争的战场。这种两环驱动可能会导致资金浪费，只有割草而没有种草，形成内耗。
让我们回到正题。在进行城改时，一个主要问题是城改难以像村改和工改那样迅速释放大量土地，且周边配套设施（如水电网络等）可能不足。村改时，可以直接修建道路；而工改时，工厂本身已经配备了大量基础设施，如道路、水电煤等。然而，城改的情况不同，许多设施可能不存在，因此零散的改造非常依赖当地地区和地块的总体售价。
老城区的房价相对稳定，商业租金也相对稳定。因为客户稳定，所以老城区的城改成本主要取决于取缔成本、工程价款、利息以及税务和行政成本。其中许多因素已经确定，土地成本很多时候直接与当地房价挂钩。而且历史遗留问题特别多，这导致开发商利润较低，不愿意进行改造。
在老城区进行一个20万平方米的项目，所需的难度和精力消耗相当于在黄埔可以实施一个60~100万平方米的项目。而且，在黄埔还有可能引入更多新产业。因此，相同的资金投入，在产业聚集地的效率更高。这也解释了为什么曾经黄埔招商能如此迅速发展。当然，现在的情况可能有所不同，许多人重新将资源和精力投入到城改中。但我认为趋势已经改变，不可能再像过去那样无底线地争夺拆迁房、拆迁款，简单粗暴地致富。
住宅价格稍微复杂一点，但按项目计算时，可以简化处理。我们可以将住宅的整体价值视为一个大的收入预算，再加上其他支出价值预算（例如绿化、配套博物馆美术馆、或者引入高端酒店——对的，很多人说广州高端酒店不够，究其原因就是这个）。这样，就能大致估算出地块的价值。
以一个具体例子来说明，有人在论坛里一直批评我大谈土地价值，认为是虚头巴脑的东西。但虚不虚通，过前面几段文字，应该已经很清楚了。实际上，在大多数盈利项目中，财务收入是核心，其他税收和人力资源等非财务收入都建立在此基础上。假设有一个建议，在沙面岛建设高档豪华品牌，那么就需要考虑现有建筑物有多少平米的展示面积，以及需要投入多少额外资源修路、让车辆进入、进行工程改造等。通过比较这两个数字，我们可以得出结论：在沙面岛引入高端品牌销售，每平米租金将非常高，回本年限较长。这也是为什么太古集团宁愿在白鹅潭地区高价购地，也不愿在沙面岛这样历史地区改造土地的原因。
因此，之前提到的老城区价格稳定，实际上只是一种表面的稳定。整改很可能无法实现全面改造，只能进行混合改造或微改造。如果是后者，老城区的居住和产业条件会逐渐降低。这必然导致一个结果：产业外流，也就是城市空心化。在这个过程中，城市重心会向外扩张。我并非危言耸听，目前已经可以观察到，如天河北的部分社区和荔湾龙津路附近的部分社区，都有较为明显的这种情况。谈不同的产业的不同消费模式大概会在第四集说，现在给一个大家都能直接接触到的消费级的现象：现在我们看到广州的高端餐饮消费，一个是集中在天德，一个集中在广粤新天地。哪怕是太古汇这种广州最好的高奢商场，有一家米其林一星，一家两星，其高价餐饮都远不能和这两个地方比。这就是消费形态聚合的结果。
当然从另一个角度看，随着他们向外迁移，经过三四十年的衰退后，这也可能是他们新生的开始。只是这种情况受外部影响风险较大，如果在那个时候，广州不再是一线城市，那么他们的更新可能就根本无法实现。
现阶段城改还是以微改造为主，单体地块重新建设为辅，类似永兴坊那样的大规模混合改造很难。而城改正如之前说的，对于市一级ZF来说，几乎是纯粹的消耗（对于区一级，可能有收入有支出），这也是我希望市里更多把资源从城改转移开，投向产业聚集区域的原因。
那说到产业区域，那就必须要提及工改了。
那就下一集预告：他们都说工改最好做，咋最近没什么工改的消息了？ |
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发表于 2023-3-29 12:48:23
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