步步高集团的困境，更是雄心与现实的纠结

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本文是楼主针对近期事件的报道，相关信息和数据均来自于公开信息，如有错漏或者表述不当之处，欢迎大家拍砖。以下为正文：

步步高集团的困境，更是雄心与现实的纠结

（长沙步步高梅溪新天地夜景 @图源官方）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

步步高集团、南昌晚报、J&A杰恩设计等，本文为「新商业LAB」原创内容，未经授权，严禁转载或使用！

本文为「新商业LAB」通过整理相关公开信息、并进行实地调研得出的对趋势的分析及展望，但不保证所引用信息的完整性和准确性。本文观点也不代表有关各方的立场，仅供业内交流参考，不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。

前言

近期，有关来自湖南的拥有商贸零售、商业地产两大核心产业并涉及多元业务的大型商业公司「步步高集团」（以下简称步步高）或将破产倒闭的传闻甚嚣尘上。

受传闻影响，步步高的多家线下商超都出现抢购现象，很多消费者都急于将步步高发售的商务卡/提货券尽快用完，以致于步步高不得不出面紧急回应，称公司经营一切正常。

（步步高超市内几乎被抢购一空的货架 @图源网络）

（步步高已回应称网传文件《关于步步高商务卡使用的沟通函》的内容属实 @图源网络）

然而，步步高旗下的上市公司「步步高商业连锁股份有限公司」（证券代码002251），营业收入和归属净利润已连续第二年负增长，甚至出现上市后的首次年度亏损。

更糟心的是，作为企业的两大战略合作伙伴，腾讯和京东通过大宗交易的方式，在今年4月的「精准减持」，似乎宣告了大股东对步步高也已失去信心；甚至是步步高旗下的上市公司，也正在二级市场出售先前回购的公司股票。

（步步高旗下上市公司近五年的主要财务指标）

作为湖南本土的明星上市公司，创立于湖南湘潭、总部位于湖南长沙的步步高，身披「民营超市第一股」的耀眼光环，拥有位列「中国连锁百强14强」的出众实力，为何会陷入如今的被动局面？

冰冻三尺，非一日之寒。步步高当下的困境，在企业先前的扩张进程中已有迹可循；而独特的企业文化及湖南特有的商业氛围，似乎也已埋下伏笔；企业未来将何去何从，或许各方已然备好预案；而眼下的喧嚣，也许只是各方博弈之后的余波罢了。

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01

伟人故里的商贸民企

无畏的精神 倔强的底色

创立于1995年的步步高，第一家超市门店位于湖南湘潭的解放路；而湘潭不仅是开国伟人及众多无产阶级革命家的故里，更是历史文化名城及湘湖文化的发源地。从发展伊始，步步高的基因中就烙上了敢想敢拼的时代特色和自信霸蛮的「湖湘精神」。

（能在旗下商场内悬挂开国伟人的画像，放眼全国或许也就是步步高了）

极具勇气的湖南民企，在上世纪末到本世纪初，步步高凭借超前的眼光，以民营企业的身份，在湖南地级市率先介入当时在国内商业零售领域都还是新兴业态的超市卖场，并在湖南本土市场掘得了第一桶金。

（2021年，重装开业的步步高湘潭解放路店，已从当年的不足100㎡的小店成为如今800㎡的大店 @图源官方）

积极开拓并敢于革新，进入新世纪，步步高迎来了发展的黄金时期。区域布局上，企业不仅走出湘潭，进军省城长沙，更逐步迈出湖南，走向省外；经营结构上，企业顺应商业发展趋势，启动了百货事业部，并建成了中南地区最大的物流中心。

（2021年，当年的步步高长沙首店已从超市升级为全新的东塘里邻里中心 @图源官方）

成功上市及多元发展，2008年，步步高在深交所成功上市，成为万众瞩目的「民营超市第一股」；其后，企业不仅积极开展收并购业务扩张版图，也开始介入平价百货及餐饮业态；同时，步步高也开始涉足房地产开发及互联网金融业务。

（王填夫妇在步步高上市当天的合影 @图源网络）

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加速扩张及转型升级，自2014年起，实施进军大西南战略的步步高，先后收购或入股了广西、湖南、四川、重庆的多家百货企业；并开启了全球化战略，建立了相对完善的供应链体系。

2018年，看好零售行业发展前景的互联网巨头腾讯及京东相继入股步步高，成为企业的战略合作伙伴；而步步高也致力于转型数据驱动、线上线下融合发展的新零售企业。一时间，「高举高打」的步步高化身为风头正劲的新零售行业的明星企业之一。

（2018中国“互联网+”数字经济论坛上，正在讲话的步步高董事长王填 @图源网络）

如今回头来看，步步高的崛起历程，是坚定奉行先扎根三四线城市、再逐步逆袭省会城市的「农村包围城市」的成功战略；也是融合时代机遇、个人奋斗、家族加持、地域文化等的企业发展史，更是一部很难在湖南之外出现的「微型湖湘商业发展史」。

目前，步步高已成长为拥有超市、便利店、购物中心、商业综合体、物流运输等多业态的商业集团，已布局湖南、广西、江西、四川；截至2021年底，旗下的上市公司共经营百货门店43家，超市门店343家（含家电门店），整个集团则拥有约700家实体门店。

（步步高立足中南、发展西南、布局全国的战略发展规划 @图源官方）

步步高的发展壮大，既注解了企业创始人的前瞻视野、无畏勇气、拼搏精神、灵活多变等精神财富；却也因湘湖文化中的霸蛮倔强、贪大求全、缺少理性等局限性，留下了诸多遗憾和「定时炸弹」，如败走重庆市场，及旗下商业和置业之间的左右互搏等。

（2020年，步步高与物美集团联手推动重庆商社混改不到一年后，即宣布退出重庆市场 @图源网络）

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02

志存高远的商业湘军

进军房地产业 却被资金所困

介入商业地产的豪赌

在步步高旗下上市公司披露的2021年财报中，作为主营业务的批发零售业务，占营业收入比重为82.18%；也就是说，即便步步高构建了多元化的庞大商业集团，遍布中西部地区的传统超市和百货商场，依旧是企业以量取胜的盈利核心和步步高的「灵魂所在」。

然而，很早就意识到传统商超盈利能力不足的步步高，在2010年就成立了以房地产开发及商业地产运营等为主营业务的置业公司，以介入利润更高的房地产行业；同时，步步高并未将新成立的置业公司装入已上市的商业公司，而是由集团全资控股。

身负「未来期望」的置业公司，与身为「现金奶牛」的商业公司之间，从伊始就注定了对立与矛盾。从那时起，步步高开始投入重金，以三四线城市为主战场，大举拿地以开发建设大体量的城市综合体，一场进军陌生行业且需耗费大量资金的豪赌由此开启。

（步步高位于湘潭的九华新天地项目，包括商业、酒店、办公、住宅等，总体量近140万㎡ @图源官方）

高调宣传的转型之作

2016年，作为步步高布局商业地产的转型之作和标杆旗舰，位于长沙河西城市新区的「步步高梅溪新天地」全新启幕。这座总投资超50亿元、总体量达70万㎡、商业体量超20万㎡的城市综合体，被步步高称为「中国首家商旅文综合体」。

项目开业前后，步步高以「北有侨福芳草地，南有梅溪新天地」的高调宣传，极力凸显项目的艺术调性和跨界场景。企业对项目的巨大期待，也折射出极度渴望被行业认可的心态；虽然宣传与实际有所差异，但项目依旧成为步步高开拓商业地产的里程碑之作。

（鸟瞰规模庞大的梅溪新天地夜景 @图源官方）

大举进军三四线城市

受梅溪新天地成功的鼓舞，借助三四线城市棚户区改造货币化政策的东风，步步高充分发挥其在下沉市场的布局优势，在湖南、四川、广西、江西等省持续大规模拿地。

至2020年，步步高已在以上中西部四省布局50多个城市，完成投资开发及自持运营项目的建筑面积超500多万㎡，置业公司旗下囊括城市综合体、商业MALL、酒店等多种物业；而在建的大型城市综合体项目超过10个，在建项目的建筑面积达400多万㎡。

（位于湖南益阳在建的步步高新天地拥有30万㎡的体量及150米的地标塔楼 @图源官方）

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新旗舰的期待与反差

2021年，步步高更是雄心勃勃地在长沙城南带来了硬件更出色、品牌能级更高的新旗舰之作「步步高星城天地」，商业体量达20万㎡，包括商业、商务、酒店、住宅等物业组合的项目总体量约60万㎡。

为了达成树立红星商圈新地标的意图，企业在此项目上的总投资约60亿元，不仅将打造轻奢定位的高端购物中心，也将建设高度200米的超高层塔楼；对此项目，步步高寄予了甚高期望。

（步步高星城天地整体效果图 @图源官方）

然而，与宣传相差甚大的实景、不切实际的工期及较低的开业率，却在开业时闹出了不小的笑话，以致于该项目不得不临时推迟24小时开业。当然，在开业半年之后，步步高星城天地的硬件设施及品牌开业率已有很大改善。

（宣传效果图中的充满自然灵性的室内「四季花园」）

（实际上这里布置的几乎都是塑料假花（摄于项目计划开业的2021年12月31日））

（2021年12月31日当天的商场外立面）

（2021年12月31日当天的商场外围）

（2021年12月31日当天的场内围挡）

（开业后逐步完善的步步高星城天地 @图源官方）

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不断加重的资金负担

政策风向的改变，从2018年下半年起，随着棚户区改造货币化政策的收紧，三四线城市火爆的房地产市场开始降温，资金和客源更加青睐省会城市和一二线城市。

政策的转向，对已深度介入三四线城市楼市的步步高置业公司而言，无疑是当头棒喝。当地居民购买力的下降，不仅使得住宅项目回款缓慢，也使商业项目的空置率不断增加，特别是位于三四线城市的大体量综合体项目，逐渐成为企业的「烫手山芋」。

（2019年开业的步步高赣州新天地 @图源官方）

造血能力的下降，与此同时，受电商冲击及场地租金、人工成本逐年上涨的影响，传统零售业特别是连锁超市的经营状况逐年下滑；而步步高在2018年向数字化转型的尝试，也并未获得预期效果。在2021年，步步高旗下的上市公司共关闭了52家门店。

于是，作为步步高「现金奶牛」的商业公司，「造血能力」逐渐无法满足置业公司的「烧钱能力」，以致于企业不得不通过推高负债、出售资产等举措筹措资金维持公司的运作；同时，收缩外省战线并聚焦湖南大本营也成为企业当下的无奈之选。

（2021年5月闭店的南昌融创茂步步高超市 @图源南昌晚报）

内外交困的处境，而从2021年至今，由于地产寒潮的来临，国内的房地产市场呈现断崖式下滑；而受**反复的影响，又使得国内的实体商业及旅游市场雪上加霜。作为步步高的两大核心产业，商贸零售及商业地产的处境双双急转直下。

为了缓解企业的资金压力，步步高几乎尝试了各种资金筹措渠道，既有传统的企业担保、资产质押、出售股份等，也包括通过新型的不动产资产证券化（REITs）募集资金。

（2022年2月，步步高透露正筹划将湘潭步步高购物广场等商业综合体作为底层资产尝试在新加坡上市REITs @图源网络）

在2022年3月的两会期间，步步高董事长王填还提交了《关于实体企业自持商业不动产融资不计入房地产调控范畴》等具体建议；希望在当下的房地产调控中，区别对待商业不动产，并对商业地产企业给予更多的政策扶持。

然而，政策扶持的「远水」，或许并无法立即解救步步高眼下的「近火」；叠加湖南实施强省会单核发展战略的总体规划及商业资源相对集中的独特氛围，此番陷入被动的步步高想要独善其身走出困境，似乎已是难上加难。

anderain

03

内忧外患的明星企业

聚焦湖南市场 或有新的变动

受**所累的湖南商业

在中部六省之中，湖南的综合实力位列前三；而在商业发展上，虽然湖南西部较为落后，但依托中部第二的人口优势，及集中资源全力发展的以省会长沙为核心的长株潭都市圈 ，却拥有融合网红经济、文化娱乐、旅游资源、特色餐饮等的魅力商业氛围。

（湖南正在加快打造围绕省会长沙的「3+5」城市群建设）

作为来自湖南本土的商贸企业，湖南市场无疑是步步高的基本盘，而长沙市场更是不容有失的核心盘；即便近几年的经营状况不尽理想，但企业依旧在长沙市场投入重金，如改造升级了东塘里邻里中心，及在步步高星城天地倾力引入了近20家国际美妆品牌。

（步步高星城天地部分已开业的美妆品牌）

但是，从2021年下半年至今多次反复的**，不仅拖累了步步高星城天地前期的建设进度，也影响了项目开业后的客流及业绩表现；而长沙较为依赖旅游客群的网红商业氛围及单一核心的商业格局，又使得步步高位于非核心商圈的商业项目「更加受伤」。

如今，即便是作为华中顶级商圈之一且聚集整个湖南约60%商业资源的长沙五一商圈，由于缺少外地游客也显得人气不足，更别提作为区域型商圈的梅溪湖商圈及红星商圈。于是，继超市及住宅板块之后，即便是步步高在长沙的商业项目，也需直面困境。

（步步高星城天地还需直面仅一街之隔的长沙德思勤四季汇购物中心的商业竞争 @J&A杰恩设计）

新的变动和新的机遇

2022年5月，一份来自上海清算所的「步步高投资集团股份有限公司」2022年一季度报表显示，报告期内，企业的净利润为-1674万元，而去年同期为-188万元；企业的总资产为414.5亿元，总负债为342.3亿元，资产负债率达82.6%。

除业绩压力增大及亏损扩大之外，步步高还公告再次质押旗下上市公司股份2400万股，用于补充流动资金；公告显示，步步高已累计质押上市公司股份1.87亿股，占其所持有上市公司股份的61.77%，占公司总股本的21.61%。

而在2022年4月，步步高旗下主营商贸零售的上市公司（证券代码002251）发布的一季报显示，公司营收、净利润，及经营活动产生的现金流量净额等，均出现不同程度的下滑；其中，净利润较去年同期下降72.93%。

（步步高旗下上市公司2022年一季报的主要会计数据和财务指标）

内忧外患之下，面对巨额负债表及越绷越紧的资金链，步步高将何去何从？或许，清理出售非核心产业的地产项目、出让上市公司股份或集团公司股本、放低姿态引入更具实力的战略投资者或新的操盘方等举措，将在未来逐一揭晓。

对于步步高，即便企业有过失误，但无愧于湖南富有传奇性的商贸民企；

对于湖南特别是长沙城市商业，我们始终认为极具市场活力和发展潜力；

让我们拭目以待，静待新的变化，迎接新的机遇，展望新的前景。

——END——

沙园acd

今天官宣新股东

蜡笔小江

希望步步高可以走出暂时的困境，之前同一天对比了长沙大悦城和步步高星城天地，明显感觉步步高质量用心和投入用心的多。大悦城像三四线城市的普通万达一样。

云云中生

呵呵，看看友阿，日子同样也不好过！！

anderain

沙园acd 发表于 2022-6-14 11:23
今天官宣新股东

兴湘集团和麓谷集团。

go楼迷

anderain 发表于 2022-6-14 11:35
兴湘集团和麓谷集团。

真的？     

goodfree

国内几家超市巨头这几年都不好过，报表一年比一年差

zj250599650

这条推送已经删除了

m1900

现在超市生意好的是盒马这一类